재개발 투자의 비법과 재미

돈 한 푼 안 들이고 서울의 새 아파트를 내 것으로

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.05.19 17:36

재개발-재건축 시장이 사람들의 관심 밖에서 멀어진 지 오래다. 한강르네상스 개발 계획 취소와 경기 침체가 맞물리면서 한때 황금알을 낳는 거위처럼 추앙받던 재개발-재건축 시장은 끝없는 추락을 맛봐야만 했다. 그 결과 상투를 잡은 수많은 소액 투자자들이 큰 손해를 봤고, 급기야 박원순 시장의 퇴출전략에 의해 재개발 시장은 급격히 얼어붙었다.

하지만 재개발-재건축 시장이 최근 들어 다시 살아날 조짐을 보이고 있다. 퇴출전략에 의해 안 될 지역은 일찌감치 탈락하면서 어느 정도 옥석이 가려진 데다 서울에서 새 아파트를 공급받을 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 최근 몇 년 간 서울 요지의 새 아파트 공급이 현격히 줄어들면서 재개발-재건축 시장에 대한 관심이 새삼 높아지고 있는 것이다. 게다가 떨어질 때까지 떨어진 ‘착한 가격’이 소액투자자들에게 매력적인 요소로 부각되고 있다.

한창 전성기 시절 서울의 재개발 프리미엄은 2억 원까지 형성된 적도 있었다. 프리미엄이란 매매가에서 권리가액을 뺀 금액으로, 투자자가 매물을 사면서 줘야 하는 웃돈을 말하는데 거품이라고도 부를 수 있다.

예를 들어 권리가액이 2억 원짜리 물건을 4억 원을 주고 사야 하는데, 투자자 입장에서 2억 원은 날려버리는 돈이다. 향후 33평 아파트를 분양받는데 조합원분양가가 4억 원이라면 추가부담금(조합원 분양가-권리가액)은 2억 원이 되므로 이 투자자가 지불한 총 투자금액은 6억+금융비용이 된다. 통상 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 선이므로 이 투자자는 일반분양가인 5억 원보다 더 비싸게 주고 구입한 셈이 된다. 그럼에도 재개발 시장이 과열됐던 이유는 서울 시내의 새 아파트이므로 ‘사면 무조건 오른다’는 인식이 팽배했었기 때문이다.

하지만 지금의 재개발 시장은 초토화됐던 저간의 사정을 증명하듯 거의 모든 지역이 ‘무피’다. 다시 말해 프리미엄이 없다는 뜻이다. 권리가액이 2억 원이면 매매가 역시 2억 원일 확률이 높고, 2억 원보다 더 싼 마이너스 프리미엄 물건도 수두룩하다. 경기 침체로 인해 일반분양가가 낮아지면서 조합원들의 추가부담금이 많아진 탓도 있지만 사업이 중단되거나 연기될 수 있다는 불확실성이 더 큰 이유다.

바로 이 점이 재개발 투자의 매력이 되고 있다. 전세금은 오르는데 내 집 마련 여력이 없는 사람들, 부동산 투자를 하고 싶긴 한데 돈이 조금밖에 없는 사람들, 장기적인 안목으로 서울에 아파트 한 채를 마련해두고 싶은 사람들, 아파트 투자로 시세 차익을 실현하고 싶은 사람들은 바로 지금 재개발 시장에 관심을 갖고 투자를 감행할 때다. 단돈 3,000만∼5,000만 원이면 서울의 아파트 한 채가 내 것이 된다. 그것도 역세권에, 시내에서 20분 거리의 요지다.

많은 사람들이 전세난에 시달리다가 울며 겨자 먹기로 아파트를 장만한다. 할인분양이라도 대출을 받아야 한다. 아무리 이자가 싸다 해도 언젠간 갚아야 할 빚이다. 게다가 수도권이나 신도시 아파트는 앞으로 집값이 거의 오르지 않는다. 월급쟁이는 빚 갚다가 세월 다 가고, 하우스 푸어로 전락할 확률도 높다. 그런데도 정부와 은행, 건설사들은 할인분양이다, 저리 대출이다, 양도세 감면이다 하며 서민들에게 집 살 것을 유혹하고 있다. 전세 난민이 싫긴 해도 집 사기 위해 빚쟁이가 되는 것이 옳은 일인가.

재개발 투자의 매력은 초기투자비용이 적어도 된다는 점이다. 게다가 이주비나 추가부담금의 지급조건이 좋은 지역을 잘 고르게 되면 입주 시까지 추가로 내야 할 돈이 없게 된다. 몇 년 후 입주 시에 이주비나 추가부담금을 갚아야 할 능력이 만일 없다면 전세를 놓아 충당하면 된다. 신도시나 택지개발지구의 아파트는 아무리 싸다 한들 내 돈이 어느 정도 있어야 하고 대출을 받아야 내 것이 되지만 재개발 아파트는 내 돈이 조금만 있으면 된다. 물론 대출은 받을 필요가 없다.

1억 2,000만 원짜리 재개발 지역 다세대주택이 있다. 권리가액은 사업시행 인가 전이라 아직 확정되지 않았지만, 거의 1억 2,000만 원 수준일 것으로 판단된다(정확한 권리가액은 사업시행 인가 후 분양신청 기간이 만료되면 한 두 달 후 조합원에게 통보된다). 전세금이 4,000만 원, 대출이 4,500만 원 가능하므로 실 투자금은 취득세 등 포함 3,700만 원이면 된다.

관리처분계획 인가 후 이주 시까지 4,500만 원에 대한 이자는 지불해야 한다. 후순위 대출이므로 이자율은 6% 정도로 매월 이자로 22만 여 원을 지급해야 한다. 만약 2년 정도 지급한다면 540만 원 정도가 된다. 이 지역의 25평형 조합원 분양가는 3억 2,000만 원, 일반 분양가는 3억 9,000만 원으로 예상된다. 따라서 이 물건을 소유한 조합원의 추가부담금은 3억 2,000만-1억 2000만=2억 원이 된다.

그러나 걱정할 필요가 없다. 이 지역의 추가부담금은 입주 시 전액 납부 조건이다. 일반적으로 추가부담금은 계약 시 20%, 중도금 60%(4,5회 분납), 잔금 20% 지급 조건이나, 입주 시 잔금 납부를 조건으로 하는 ‘착한 지역’도 있다는 점에 유의한다. 이주가 시작되면 이주비가 나온다. 이주비는 통상적으로 권리가액의 40∼50% 정도는 무이자로 지급되며, 20∼30%는 유이자로 지급된다. 무이자 이주비는 조합이 대신 이자를 내준다. 따라서 1억 2,000만 원짜리 물건은 무이자 이주비가 5,000만 원, 유이자 이주비가 3,500만 원 나오게 된다. 이렇게 되면 월 22만 원 내던 이자를 3,500만×6%÷12=17만 5,000원만 내면 된다. 최저이주비를 1억 8,000만 원 정도 보장해주는 재개발 지역도 있다. 전세금과 대출금 갚고도 돈이 6,000만 원이 남을 수도 있다.
그런데 더욱 매력적인 일이 있다. 이사비용이 그것이다. 통상적으로 500만 원 정도의 이사비용이 나오지만, 어떤 ‘착한 지역’은 이사비용이 무려 2,000만 원이 나오기도 한다(무상 1,000만 원, 유상 1,000만 원). 이사비용으로 그간 들어간 대출 이자가 상쇄됨은 물론이고 가계에 유용하게 보탬이 될 수도 있다.

입주 날짜가 다가오면 내가 입주할지를 결정해야 한다. 돈이 풍족하다면 이주비 8,500만 원을 갚고 잔금 2억 원을 지불하고 편안히 들어가 살면 된다. 그러나 돈이 없다면 어떻게 하는가. 상황을 봐서 매도하는 것도 한 방법이 된다. 시장이 좋다면 어느 정도 프리미엄이 형성돼 있을 터이고 시세 차익이 가능하다.

그러나 시장 상황이 그리 좋지 않고 좀 더 보유하고 싶은 사람들은 전세로 돌리면 된다. 3억 9,000만 원이 일반분양가이지만 조합원 물량은 동 호수가 좋은 데다 옵션이 붙어 있어 실제로는 4억 2,000만 원 정도의 가격이 된다. 전세금은 3억 2,000만 원 정도가 가능하다면 전세금으로 이주비와 잔금을 갚고도 3,500만 원이 남는다. 본인이 최초로 투자한 투자금 3,500만 원까지 찾게 되므로 한 푼도 투자하지 않고 서울의 25평형 아파트를 내 것으로 만들 수 있는 것이다.

이것이 재개발 투자의 비법이고 재미다. 많은 사람들이 이 투자 방법을 모르고 있거나 들어도 믿으려 하지 않는다. 이해하기 어렵고 쉽게 접하기 어려운 정보이기 때문이다. 그러나 이는 분명 사실이고 소액으로 아파트를 장만할 수 있는 거의 유일한 방법이다.

물론 위험 요소도 있다. 프리미엄이 없거나 적은 물건을 고를 수 있어야 하고, 재개발 진행이 순조롭게 진행되는 지역이어야 한다. 조합원과 조합의 마찰도 없어야 한고, 조합장이 검은 마음을 먹지 않는 곳이어야 한다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다. 재개발 투자에 대한 관심을 갖고 조금만 공부한다면 충분히 해결 가능한 일이다.

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