분양형 호텔 '틈새' 상품 부각되나

공급과잉우려보다 관광객 증가 속도가 더빨라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.05.20 08:43

분양형 호텔이 최근 '틈새' 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 하지만 대다수 투자자들에게 는 여전히 생소한 상품이면서 새로운 유형의 투자상품이다. 최근 건립되는 분양형 호텔은 잘 알려진 호텔 체인 등이 운영을 맡는 경우가 많고 수익은 1년치 객실운영 수익을 배당받는 형식이다. 은행금리가 3%대에도 못 미치는 현실에서 연 7~10%에 달하는 고수익을 보장하는 까닭에 인기가 높다. 특히 임대소득 과세 강화 방안을 담은 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’이 강남 투자자들의 눈을 분양형 호텔로 돌리는 데 한몫했다는 분석도 나온다

한국을 찾은 연간 외국인 관광객수는 1200만 여명으로 폭발적인 관광객의 증가는 우리경제에 큰 도움이 되지만 관광객 숙박 수요를 감당하지 못하고 있다. 이 문제를 해결하기 위해 등장한 수익형부동산 사업이 정식허가를 받아 분양하는 호텔분양 사업이다. 또한 정부의 제도적 지원도 비즈니스호텔 건립붐에 한몫하고 있다. 국토부는 2013년 7월 ‘관광숙박시설 확충 지원 등에 관한 특별법’을 시행해 2015년 말까지 호텔을 지을 때 용적률(바닥면적 대비 건물 연면적)을 완화했다.

고객들 중에도 요즘 분양하는 제주도나 지방 각지에서 확정 수익을 내세우면서 분양하는 호텔에 관심을 가지고 있는 분들의 상담이 부쩍 늘었다. 호텔이 급속하게 늘어난 데는 한류붐과 함께 늘어나는 외국인 관광객 수요에 비해 객실이 부족하다는 판단에 따라 국토교통부가 호텔 건립 시 각종 규제를 풀어주고 상업지역은 용적률을 600~1000%에서 900~1500%로 확대하는 '관광숙박 산업 활성화 방안'을 발표한 게 한몫했기 때문이다. 호텔사업은 오피스텔 임대수익보다 훨씬 높은 숙박수익을 얻을 수 있고 인허가가 까다로워, 오피스텔보다 높은 프리미엄 형성의 장점이 있다.

동탄 분양형 호텔, 높은 수익률로 운영중

실제 동탄에서 운영중인 000 호텔의 경우 현재 실투자 대비 10%대이상의 높은 수익률과 수천만원가량의 프리미엄까지 붙어 있는 상태다.2006년 공급된 이곳은 2008년 9월 본격적인 영업 이후 꾸준히 평일 호텔 가동률 약 80%대를 유지하고 있다. 당초 보장됐던 8% 확정수익률은 2012년 9%, 지난해에는 9.3%까지 뛰었다. 인근 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스, 기흥캠퍼스, 종합기술원 등에 드나드는 협력업체 직원과 바이어들 덕택에 운영 수익이 꾸준하다. 전용면적 30㎡ 기준 프리미엄(웃돈)이 2000만원 이상 붙어 1억8000만원 선까지 몸값이 높아졌다.수익률과 매매가가 동반 상승하면서 지금은 매물 찾기가 하늘의 별 따기다.

외국인 관광객 증가와 쇼핑,숙박 유형들

문화체육관광부 통계에 따르면 2012년 기준 한국을 찾은 외국인 관광객은 모두 1천217만5천550명이었다. 2012년 조사된 외국 관광객의 서울 방문율 82.5%를 적용하면 1천4만5천여 명이 서울을 방문한 것으로 파악된다. 일본인 관광객은 2012년 290만3천175명에서 지난해 226만7천100명으로 22%가량 감소한 반면, 중국인 관광객은 234만525명에서 356만9천775명으로 53%가량 증가한 것으로 추정했다.일본인 관광객은 줄었지만 중국인 관광객인 이른바 '요우커(遊客)'가 늘어난 덕분에 1천만명을 돌파한 것으로 보인다.

국가별로 보면 대만 관광객이 145만6천원으로 가장 많이 쓴 것으로 집계됐다. 이어 중국인(144만5천원), 일본인(139만8천원) 순으로 나타났다난 특히 지난해 한국에 들어온 중국인 관광객은 432만명으로 우리나라에 온 외국 관광객 중 가장 많은 수다. 특히, 이중 41%에 달하는 181만 여명이 제주도를 다녀갔으며, 이는 지난해 제주도 전체 외국인 관광객(233만여 명)수의 77%에 해당하는 수치다.

특히 지난 10월 시행된 여유법 이후 중국 관광객들의 패턴이 달라지고 있다. 해외 단체관광이 줄어들고, 개별 자유여행이 늘어나고 있는 것이다. 또한 지난 10월 여유법 시행 이후 제주도를 방문한 중국인 관광객 증가세가 10% 대로 크게 둔화됐다가 올해 들어 다시 증가율이 80%로 반등한 것도 개별관광객이 늘었다는 것이다.

공급과잉우려보다 관광객 증가 속도가 더빨라

주차장 강화로 앞으로 공급줄어들듯

제주도에 숙박시설을 짓기 위해 허가를 받아야 하는 건축허가 면적은 늘어나고 있다. 특히 중문관광단지 등 볼거리가 많은 서귀포시는 숙박시설 건축허가가 급등하고 있다. 올 1분기 제주도 서귀포시 건축허가 면적은 31만3487㎡(617개동)로, 지난해 같은 기간보다 53.5% 늘었다. 특히 숙박시설 건축허가 면적은 19만9403㎡(77개동)로 지난해 같은 기간(40개동 5만2856㎡)보다 3배 가까이 늘었다. 하지만 크게 걱정하지 않아도 된다. 수요가 꾸준하기 때문이다.즉 제주도 호텔의 주요 배후수요층인 관광객 수요는 호텔 공급 속도만큼이나 빠르게 늘어나고 있다.

제주특별자치도관광협회 조사에 따르면 한 해 제주도를 찾는 관광객은 2008년 582만2017명에서 2009년 652만3938명, 2010년 757만8301명, 2011년 874만976명, 2012년 969만1703명으로 늘었다. 지난해는 1085만1265명이 방문해 제주도 관광객 1000만 시대가 열렸다. 5년 만에 500만명의 관광객이 늘어난 것이다. 특히 세계 관광시장의 큰 고객으로 떠오르는 중국인 관광객이 크게 증가했다. 2011년 57만247명에서 2012년 108만4094명, 지난해 181만2172명으로 증가했다. 2년만에 3배 수준인 것이다. 아직까지 객실 가동률은 높다. 평균 객실가동률이 75%를 웃돈다.

최근 제주도가 주차장 규제에 나섰다. 그동안 분양한 호텔은 관광숙박시설 확충을 위한 특별법이 적용돼 300㎡당 1대 정도만 만들면 되지만 앞으로 200㎡ 1대 조성해야 한다. 공급자 입장에서는 사업성이 낮아지는 셈이라 이전만큼 호텔 공급이 활발하지 못해 일시적인 공급과잉은 해소될것이다.

개인투자 가능한 분양형 호텔

글로벌호텔 관리업체 장기운영이 관건

내가 강의하는 부동산 학원에서 정규과정을 수강한 공기업 퇴직자 김 성철(64 )씨, 퇴직이후 몇 번의 투자 실패후 마지막 여유자금을 분양형 호텔에 투자할 생각하고 상담차 내방했다. 위탁관리 분양호텔은 투자자가 직접 운영·관리할 필요가 없는 데다 다른 임대상품처럼 직접 임차인을 구하거나 계약하는 번거로움을 피할 수 있다. 객실별로 등기 분양을 받을 수 있다. 중도금 무이자 대출이나 연 수익률 확정 보장을 내건 호텔도 적지 않아 투자 수익률 부담을 덜 수 있는 것다. 게다가 김 성철 씨가 일정 기간 무료로 객실을 이용할 수 있다는 게 매력적으로 다가왔다.투자 상담을 해보면 호텔 객실을 일반 투자자에게 분양해주는 이른바 `분양형` 호텔 투자자의 절반 이상이 50대 이상 연령대 베이비부머가 많다. 나는 글로벌 호텔업계에서 수십년간 녹을 먹고 1년에 6개월이상 업무차 해외에서 보내는 대학원 동기를 만나 조언을 구하고자 만나는 일이 잦다.

분양형 호텔 투자금액은 주로 1억원에서 2억5000만원 선으로 은퇴자나 소액 투자자에게 맞춰서 분양하고 있다. 아파트 분양 방식처럼 계약금 10%만 내고 준공시 중도금과 잔금을 낸다. 객실 분양을 받는 사람이 사업자가 되기 때문에 건물가액 10%의 부가세를 되돌려 받아 수익률을 더 배가 시킬수 있다.

믿을만한 운영업체(위탁법인)가 분양 이후에도 운영해야

핵심은 시장 평판이 좋은 운영업체(위탁법인)를 만나는 것이다. 분양형 숙박시설은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 지급받는 형태이기 때문이다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체 선정은 그래서 필수다. 최소한 호텔 임대를 책임지는 업체가 관리하는 곳이 투자하기에 안정적이다.

시행·시공사의 재무건전성과 불법여부확인

시행·시공사의 규모나 재무건전성 분양성 등도 확인해봐야 한다. 분양형 호텔의 경우 시공사 부도로 공사가 중단된 경우가 많기 때문이다.객실 가동률이나 운영 수익을 높일 경영 계획이 잡힌 호텔이면 더 믿을 만하다.

개별등기 가능 분양형 호텔?

구분등기 분양호텔이 안전

일부 분양형 호텔의 경우 개별등기란 모호한 표현을 쓰면서 투자자들을 현혹하고 있는 것도 문제다. 개별등기란 지분등기와 구분등기로 구분된다.우선 지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `1000분의 3`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때는 문제가 될 수 있다. 또 계약자가 추후 매각을 하려 해도 쉽지 않고 물론 은행권 대출도 어렵다고 봐야한다.

투자자들은 이 같은 지분등기 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않기도 한다. 특히 분양업자들은 개별등기가 가능하다며 투자자들을 현혹시키고 있지만 개별등기는 이들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다. 구분등기가 된다고 해도 분양형 호텔은 환금성 면에서 태생적 한계가 있다. 더구나 지분등기라 하면 재산권 행사에 제한이 따르고 추후 가격이 하락할 가능성이 많다. 지분등기로 쪼개 많이 분양된 전국 각지 쇼핑몰의 경우 지금까지도 투자자들에게 엄청난 고통을 안겨주고 있다.

(주)유엔알컨설팅은 30일(금) 부동산 투자세미나

부동산 투자자문회사 (주)유엔알컨설팅은 오는 30일(금) 오전 11시 30분 신세계백화점 강남점(고속터미널 역)에서 '부동산 투자세미나'를 개최한다. 이번 세미나에서는 △주택임대차 선진화에 따른 투자전략 및 6.4 지방선거이후 투자전략 △강남권 부동산투자전략 △틈새 수익형 부동산 투자법 등을 주제로 박상언 유엔알컨설팅 대표가 강의할 예정이다.강의 참가비는 5천원이며 현장 접수 가능하다. (02)3479-1500

유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597