왜 아직도 집을 사지 않는가?

지금이 집을 싸게 잘 살 수 있는 기회

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.05.26 18:28

부동산 시장이 얼어붙어 있다. 팔려고 내놓은 사람은 많은데 사는 사람이 없기 때문이다. 정부의 잇단 부동산 경기 부양책으로 시장이 살아나는 듯했으나 전월세 과세 방침에 의해 시장이 다시 침체에 빠져들었다. 소수의 사려는 사람도 분양시장에나 관심을 가질 뿐 기존 주택시장은 매수세가 없어 어려운 살림 해결하려고 집을 내놓은 사람들의 시름만 깊어지고 있다.

집값이 떨어져 싼 매물이 많이 나오고 있는 데도 집을 사려는 사람이 없는 이유는 간단하다. 앞으로 집값이 더 떨어지거나 혹은 집값이 오르지 않을 것으로 판단하고 있기 때문이다. 집값이 오르지 않을 것으로 판단하는 것은 맞다. 그러나 그렇다고 해서 집을 사지 않으면 실패는 하지 않을지 몰라도 부자가 될 수는 없다.

지금은 집을 싸게 살 수 있는 절대적인 기회이므로 놓쳐서는 안 된다. 무조건 집을 사야 한다. 집값이 오르지 않을 것이라고 하면서 집을 사라고 하다니...이 무슨 헷갈리는 소리냐고 의아해 하는 분들이 많을 것이다.

필자가 사라는 집은 시세차익을 기대하는 집이 아니다. 현금흐름을 확보할 수 있는 집을 사라는 얘기다. 앞으로는 집값이 오를 확률이 낮기 때문에 시세차익을 기대하는 것은 구시대적인 투자행태이며 어리석은 투자방법이다. 설사 집값이 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어질 것이 확실하므로 가격만 오르지 가치가 오르는 것은 아니다. 정부가 경기를 진작시키기 위해 엄청난 돈을 찍어대는 바람에 인플레이션이 심화될 것을 예상해보라.

과거에는 4억 원짜리 집을 살 때 대출을 2억 원 정도 받고 사도 돈을 벌 수 있었다. 기회비용과 대출이자{(4억×6%)+(2억×대출 이자율 4%)=3,200만 원)}를 상회하는 수익률을 올릴 수 있었기 때문에 한 달에 대출 이자 70여 만 원을 부담하는 고통도 감내할 수 있었다. 그러나 앞으로도 그럴까? 4억 원짜리 아파트가 5년 후 5억 6,000만 원이 되어야 본전이 된다. 그런데 5년 후 1억 6,000만 원 이상 오르려면 매년 8% 이상 집값이 올라야 한다는 얘긴데 요즘 같은 경기를 감안할 때는 몹시 힘겨워 보인다. 게다가 출구전략이랍시고 금리가 상승하면 고통은 배가 된다.

보유하고 있는 현금 2억 원을 현금흐름이 잘 되는 집에 투자하면 최소 연 7%에서 최대 연 17%까지 수익을 올릴 수 있다. 2억 원을 투자해서 집을 보유하게 됨은 물론이고 월 120만 원에서 283만 원까지 벌 수 있게 되는 것이다. 매월 금싸라기 같은 현찰을 벌고 향후 임대료 상승으로 자산가치가 높아지면 시세 차익을 덤으로 얻을 수도 있다.

이렇게 돈 버는 길을 포기하고 그 아까운 2억 원으로 대출 2억 원을 끼어서 집을 사게 되면 월 수익은커녕 한 달에 거주비용으로 250만 원을 날리게 된다. 아무리 내 집에서 사는 것이 좋다고 한들 하우스 푸어가 될 수도 있는 위험한 길이다. 한 순간의 판단착오가 월 533만 원이란 거액의 차이를 발생시킬 수도 있으므로 냉정히 판단해야 한다. 누가 부자가 될 수 있겠는가?

앞으로는 집값이 과거처럼 오르기 힘든 시대다. 화폐가치가 계속 떨어지므로 오른 집을 판다 해도 과거의 가치를 유지하기 힘들다. 소득은 떨어지고 직장도 불안정한 상태에서는 매월 현금이 나오는 투자대상이 점점 인기를 끌 수밖에 없다. 정기예금을 비롯해서 배당을 받을 수 있는 주식, 연금, 수익형 부동산 등이 매월 현금을 창출할 수 있는 대상이지만 수익형 부동산은 화폐가치 하락과 무관하게 현금흐름이 원활하다는 점에서 가치가 높다. 부동산의 가격은 떨어질 수 있지만 임대료는 떨어지기 힘들기 때문이다.

원룸이나 투룸은 월세 부담이 적은 데다 수요자가 끊이질 않아 공실률도 낮고 향후 매도하기도 용이하다. 입지가 좋은 곳은 수익률이 평균 8% 이상 가능하다. 예를 들어 1억 원짜리 원룸의 경우 전세가 6,000만~7,000만, 월세는 1000만 원에 50만~60만 원을 받을 수 있기 때문이다. 레버리지 효과를 이용하면 현금투자 대비 수익률을 17%까지 올릴 수 있다. 1억 원을 투자해서 월 140여만 원을 벌 수도 있다는 뜻이다.

월세 부동산은 지금처럼 주택경기가 좋지 않을 때가 싸게 살 수 있는 기회다. 매매가 대비 전월세 비중이 높기 때문에 실투자비가 적게 들기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 적은 데다 땅값이 비싼 서울에서 월세 부동산의 가치는 해가 갈수록 높아질 것이 뻔하기 때문에 서두르는 것이 돈 버는 지혜다.

하지만 월세 부동산도 점점 구하기 힘들어지고 있다. 땅값이 워낙 많이 오른 데다 그나마 지을 수 있는 땅도 점점 줄어들고 있기 때문이다. 한때는 공급 과잉이 우려된다고 할 정도로 월세 부동산이 많이 나온 적도 있지만 지금은 공급이 워낙 딸려 몇 개 안되는 것도 나오면 곧바로 팔려 버리고 있다.

게다가 서울시의 원룸 주차장 기준 강화로 원룸 공급이 줄어들고 있다. 투룸은 그런대로 구할 수 있지만 투룸의 월세 전환율이 아직은 낮기 때문에 원룸에 비해 수익률이 다소 떨어지는 게 흠이다. 이럴 때는 일단 전세를 끼고 구입한 뒤 서서히 월세로 전환하거나 몇 년 후 시세 차익을 보고 되파는 것이 투자 포인트다. 역세권의 거주환경이 좋은 투룸은 수요가 꾸준할 것으로 예상되기 때문이다. 전세 비중이 높기 때문에 역세권의 투룸이라도 실투자금 3,000만 원 내외면 충분히 구입이 가능하다.

지금이라도 현금흐름이 확보되는 집을 사라. 시세차익을 기대하고 돈을 묻으면 돈이 썩는다. 하지만 현금흐름이 잘 되는 돈은 또 다른 부의 원천을 찾을 수 있게 한다. 부자가 되려면 돈을 스스로 만들어야 한다. 돈을 모으거나, 돈을 묻어서는 부자가 될 수 없다.

내 집을 마련하고 싶다면 입지가 좋은 강남권이나 마포 등지의 투룸을 구입하라. 대출을 많이 받지 않고도 집을 매수할 수 있다. 몇 년 살면서 돈을 모은 뒤 아파트로 이사 가기 위해 집을 되팔 때 제값을 받을 수 있고, 월세로 돌리면 꾸준히 부수입을 올릴 수도 있다. 만약 돈이 부족하다면 전세 끼고 매입한 뒤 나중에 거주해도 무방하다. 실투자금 3,000만-5,000만 원이면 서울 요지의 투룸을 구입할 수 있다.

5년 후 입주를 목표로 한다면 서울 요지의 재개발 지역 주택을 3,000만 원 정도로 구입하는 것도 탁월한 선택이다. 재개발 지역의 주택 값이 바닥까지 떨어졌기 때문에 프리미엄 없이 재개발 지역의 주택을 구입하는 것이 가능하다. 입주 시 잔금을 치르는 지역도 많고 무이자 이주비를 많이 주는 지역도 있기 때문에 초기투자비용만 부담하면 입주 시 까지 지불할 부담이 없다. 또한 이사비용은 그간 부담한 대출 이자를 상쇄할 수 있다.

입주 시 갚아야 할 이주비와 추가부담금이 없다면 전세로 돌리면 된다. 전세로 돌리게 되면 부담해야 할 돈이 없거나 오히려 돈이 남게 된다. 그런 다음 돈을 모아서 나중에 거주하면 된다. 대출을 얻어서 집을 무리하게 구입한다면 대출 이자 갚느나 허리가 휘지만, 재개발 투자는 대출을 받지 않고 소액으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 매력적이다. 이는 재개발 시장의 침체로 주택 값이 많이 떨어졌기에 가능한 투자 방법이다.

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