상반기 인기끈 부동산, 하반기에는?

주택임대차 선진화대책에 따른 풍선효과

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2014.06.09 00:29

임대소득에 대해 점진적으로 과세하겠다는 정부의 ‘2.26주택임대차 선진화대책’ 충격으로 상반기에는 오피스텔과 원룸보다는 상가, 아파트형 공장 , 토지등 등 충격을 덜 받는 투자상품으로 상담문의가 늘었다. 하반기 이러한 상품들에 투자하기 앞서 국내외 경기와 ‘주택임대차 선진화’ 통과여부에 따른 영향을 주도면밀히 분석, 투자에 임해야 한다.

매매시장을 선반영하는 경매시장을 보면 ‘2.26주택임대차 선진화대책’ 전후로 올해 상반기 인기끌었던 지역과 상품을 대략 짐작할수 있다.우선 수익형 부동산의 대표주자인 상가 경매는 지난 1월 수도권 상가 평균 낙찰가율은 69.5%로 2011년 9월(71.2%) 이후 가장 높다. 보통 상가 낙찰가율은 60% 내외에 그치지만 최근에는 70%를 육박할 정도로 활황이다. 매달 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있는 데다 일반 상가를 분양받는 것보다 가격이 괜찮아 수요자가 몰린 것이다.

▲마곡, 위례등 , 유망 택지개발지역, 상가인기 up

2.26주택임대차 선진화의 틈새상품으로 유망택지지구내 상가에 대한 투자자들의 문의는 꾸준하다. 주택 임대소득 과세대상에서 피해나가기 위한 방편으로 상가에 눈을 돌리고 있는것이다. 아파트나 오피스텔에 사는 입주민들이 고정 수요층으로 확보되기 때문에 분양예정인 단지내 상가나 오피스텔 상가에 투자자들의 문의가 많은 편이다.아직 분양승인을 받지도 않은 상가에 사전계약 개념으로 청약금 중 일부를 선금으로 걸어두는 경우도 있다.

실제 위례신도시와 서울 마곡지구 등 상반기 유망 택지지구일부상가의 경우 분양을 하자마자 완판행진기록, 웃돈(프리미엄)까지 붙는 곳도 상당수다.
실제 지난 3월 말 분양을 시작한 위례신도시 송파 와이즈 더샵 상가는 총 119개 점포 모집에 1200명이 넘게 몰려 평균 10대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양 시작 나흘 만에 ‘완판’됐다. 지난해 9월 `위례1차 아이파크 애비뉴`는 분양개시 1개월만에 100% 분양을 마감했고 이어 11월 공급한 `위례2차 아이파크 애비뉴`도 분양을 마감했다.
또한 지난 3월말 분양에 나선 `위례 송파와이즈더샵`도 최고 49대1의 청약경쟁률을 나타내며 분양 개시 4일만에 계약을 마무리했다.

마곡지구에서 상반기 분양을 시작한 일부상가도 현재 계약률이 90%를 넘었으며, 1층 일부 상가의 경우 웃돈이 수천만원에 이른다. 위례신도시 상가가 인기를 끌고 있는 이유는 1층 기준 평균 3.3㎡당 분양가가 3천500만원 안팎의 합리적인 분양가이기 때문이다. 상가투자에 관심이 늘면서 업체들도 신규 상가를 속속 선보였다. 업계에 따르면 올해 1분기에 공급된 상가는 전국 총 70여곳으로 지난해 1분기(27곳)에 비해 두 배 이상 뛰었다. 1분기만 놓고 보면 2010년(74곳) 이후 최다 물량이다. 최근 상가 계약률도 오르고 있다.

특히 위례신도시와 서울 마곡지구 아파트 청약률이 높았던 곳의 서울·수도권 대규모 택지지구에서 분양한 상가 위주로 인기를 끌었다.

▲지식산업센터(옛 아파트형 공장)

요즘 경매시장에서 신건임에도 불구하고 낙찰가율이 100%를 상회하면서 인기를 끄는 물건이 있다. 그것이 아파트형 공장이다. 최근 경매 시장에서 인기를 끄는 건 짭짤한 임대수익과 취득세, 재산세 등 각종 세금 감면 혜택 덕분이다. 대형 빌딩 사무실보다 임대료가 낮아 기업 수요가 꾸준한 데다 투자금액도 높지 않은 점이 매력이다.
지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 임대용 부동산 시장에서 틈새 상품으로 떠오르고 있다. 공급과잉 여파로 오피스텔과 도시형 생활주택 같은 주거용 상품 시장에 찬바람이 부는 것과는 대조적이다.지식산업센터란 지식산업·정보통신산업·제조업을 하는 시설이 복합적으로 들어서는 건축물을 말한다. 이 상품 역시 오피스텔처럼 일반인이 매입한 뒤 세를 놓아 수익을 얻을 수 있다. 수익률은 오피스텔이나 도시형생활주택과 비교했을 때 투자금액은 2~3배 더 들지만 일반적으로 연 1~2%포인트 정도 높은 연 6~8% 수익율을 얻는다. 지난해 8월 중소기업 육성 정책에 따라 임대제한 규제가 폐지된 것도 한몫했다. 그동안은 기업 실수요자만 아파트형 공장을 분양받아 임대할 수 있었지만 앞으로는 일반 투자자도 아파트형 공장을 얼마든지 임대할 수 있다.장기 임차를 많이 하는 법인들이 주로 입주하기 때문에 수익도 안정적이다.

▲지방과 제주도 토지 인기몰이

수도권 토지 경매 시장은 아직 주춤한 상태지만 지방 토지 경매 시장도 뜨겁다. 수도권 부동산 시장이 주춤한 사이 대구, 천안 등 지방 부동산 투자가 인기를 끈 게 요인이 됐다. 올 들어 수도권을 제외한 지방 토지 낙찰가율은 평균 70.5%로 수도권(54.7%)을 크게 웃돈다. 감정가보다 낙찰가가 더 높은, 즉 낙찰가율이 100%를 넘어서는 고가 낙찰도 속출한다. 특히 제주도의 경유 최초 감정가의 2배를 훌쩍 넘겨서 낙찰되는건 흔하고 낙찰가율도 100%를 훌쩍 넘긴다. 제주도는 최근 중국인뿐만 아니라 수도권 투자자들도 관심을 보여 하반기에도 땅값 강세가 지속될것이다.

▲뛰어난 입지에다 착한분양가로 인기끈 아파트

얼마전 신안이 청약 경쟁률 평균 3.74:1로 1순위 마감에 성공한 동탄2신도시 '신안인스빌리베라2차' 전용 84㎡의 분양가는 3억4000만원대였다. 이는 동탄1신도시 '시범다은 삼성래미안' 전세가격(3억2000만∼3억3000만원)과 비슷한 수준이다.또 지난달 평균 38.41:1의 쳥약경쟁률을 기록한 대구 침산동 '화성파크드림단지'의 경우도 59㎡형 분양가가 2억1500만원대에 책정됐었다. 이 분양가는 삼성그린코아, 롯데캐슬오페라 등 주변 아파트의 전셋값(2억1000만∼2억2000만원)과 큰 차이가 없다. 상반기에 이같이 경쟁력 있는 분양가를 내세워 청약 성공을 이어가는 건설사가 많다.강남권 재건축시장에서도 예상보다 낮게 분양가를 책정해 수요자들의 관심을 끌었다. 역삼동 개나리6차아파트를 재건축한 GS건설의 ‘역삼자이’의 경우 주변 아파트 시세 등을 감안해 GS건설은 조합원들을 설득, 분양가를 예상치보다 낮춰 인기를 끌었다.뒤이어 나온 ‘아크로힐스 논현’도 마찬가지로 평균 경쟁률은 6.3대 1 를 보였다.

마곡지구의 경우 SH공사가 지난해 공급했던 아파트는 중대형을 중심으로 5월 초 미분양 물량이 있었으나 단기간에 소진되었다, 이런 영향을 받아 일부 웃돈이 붙은 단지도 있는데 임대주택이 적고 공항철도와 9호선을 이용할 수 있어 선호도가 가장 높은 7단지는 분양가보다 5천~1억원까지 집값이 올라있다.나머지 단지들도 웃돈이 수천만원정도 붙었다. 59㎡는 소형평형은 프리미엄을 주고도 매물이 귀해 찾기가 어렵다. 평면구조가 좋다고 소문난 마곡지구 민영아파트도 수요자들의 관심이 상당해 로열층 웃돈이 3000만~5000만원대에 이른다. 박원순 시장 재선으로 상반기 후끈 달아올랐던 마곡지구 부동산시장 인기는 좀 더 오래갈것 같다.

상반기 인기끌었던 부동산, 하반기에도 인기끌까?

상반기 유망 택지지구 상가, 지식산업단지. 지방토지등이 인기를 끌었다. 하지만 하반기에도 이러한 상품들이 투자 유망하다고 단정할수는 없다. 제아무리 유망한 지역의 부동산이라고 해도 정책과 경기의 영향을 받는데다가 일시적으로 해당지역에 공급이 쏟아질 경우 공실율 증가와 수익률 하락도 염두해둬야 하기 때문이다.특히 수익형 부동산의 대표인 상가의 경우 국내외 경기와 상가 개별 요인에 따라 영향을 많이 받는다. 상가투자에 앞서 임차 업종을 고려해 그에 맞는 위치나 종류의 상가에 투자하는 것이 좋다. 상가 인근이 업무지역이거나 대단지 아파트, 역세권 등 배후 수요층이 확보됐는지 살펴야 한다. 주변 상가와의 업종 중복 여부와 대형마트 진출가능성등도 따져봐야 할 항목이다. 분양가가 적당한지도 확인해야 한다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 낮아질 수 있기 때문이다. 투자 전 미리 현장을 방문해 부동산중개업소를 다니면서 전문가의 도움을 받으면서 확인해 보는 게 가장 좋다.

“박원순 시장 재선확정, 수혜지 실전투자전략” 긴급세미나

부동산 투자자문회사 ㈜유엔알컨설팅이 오는 20일(금) 오후 2시시부터 선릉역 sk,허브블루203호 (선릉역 3번 출구에서 1분) '박원순 시장 재선이후 신 부동산 투자전략,에 대한 세미나'를 개최한다.‘주택임대차 선진화에 따른 투자전략’ '강남권 부동산투자전략'‘틈새 수익형 부동산 투자법’이라는 주제로 박상언 유엔알컨설팅 대표가 실전사례 위주로 강의할 예정이다 다과를 포함한 수강료는 5천원이다. 사전예약및 문의: (02)525-0597

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 02-525-0597