어느 집이나 옷장에는 입을 수도 없고, 버릴 수도 없는 옷가지들이 있게 마련이다. 고무줄 없는 팬티와 목 늘어진 양말짝도 예외는 아니리라. 세탁기에 몇 번 들어갔다 나오면 늘어져서 못 입고, 삭아서 못 입게 된다. 옛날에는 무명베 속옷도 기워 입고 구멍이 뚫릴 때까지 입었으나, 요즘 늘어진 팬티 고무줄 넣어 입고, 양말목 줄여 신는 사람 있던가.
거주하는 주택도 20년이나 30년쯤 되면 낡아지기 때문에 새로 지은 주택으로 이사하기를 원한다. 재건축. 재개발이 될 때까지 살았으면 좋으련만, 그게 말은 쉬어도 계획에서부터 준공까지 과정이 복잡하고, 소송도 많기 때문에 성질 급한 사람들은 팔아치우고 새 아파트로 이사하는 게 상책이다.
사람도 재건축이나 재개발이 되고, 인생도 늘 갈아타기를 한다면 얼마나 좋을까. 그러나 불로초만 먹고 살던 진시황제도 갔고, 산삼만 먹고 살던 김일성도 갔다. 영혼이 떠날 때에는 산속 명당을 찾지만, 사람이 부동산을 살 때는 사람이 많이 모이는 곳을 찾는다.
아무리 넓은 초원이 있고, 배산임수라 해도 사람 살지 않는 부동산은 고무줄 없는 팬티요, 목 늘어진 양말짝 신세다. 공기가 좋은 곳, 자연환경이 좋고, 물이 좋은 곳은 많지만 사람이 공기만 마시고, 자연환경만 즐기면서 살 수 있던가. 그래서 부동산은 사람이 많이 모이는 곳, 또는 많이 모일 수 있는 곳이라야 시세가 오르는 것이다.
또 일자리는 사람 많이 모이는 곳에 있기 마련이다. 모이다 보면 집이 부족하여 옥탑이나 지하방도 감지덕지할 뿐이다. 1인당 최저 주거 면적이 14㎡인데 그 이하 면적에 거주하는 국민이 전국적으로 약 580만 명이나 된다. 이중 20세내지 34세미만의 청년층이 약 132만 명이고 보면 사람이 많은 곳은 금값이요, 사람 없는 부동산은 엿 값이다.
옥탑 방이나 지하에 사는 사람일수록 영세하여 주거비가 소득의 절반을 차지하게 된다. 개발이 되면 구시가지가 신시가지에게 모든 상권이나 생활권을 내 줄 것 같지만, 어디 그러던가. 압구정동은 대형주택과 기존 부자들이 있고, 서초나 반포는 중형주택과 젊은 부자들이 있듯이 사람이 있는 곳은 번성하게 된다.
결국 부동산은 사람이 모이는 곳에 투자를 해야 하고, 거주를 하는 게 옳다는 뜻이 된다. 특히 한국은 은퇴세대의 노후가 불안하여 직장에서 물러나고도 10년 이상 일을 해야 하는데 일자리 없는 곳으로 가게 되면 그나마 용돈도 벌어 쓸 수 없음이 문제로 남게 된다.
인구가 꾸준히 증가하는 지역은 교통이나 생활 인프라 등 기반시설이 잘 갖춰지게 마련이다. 당연히 주택수요는 늘어날 것이고, 토지나 집값은 상승하게 된다. 부동산을 고를 때 가장 먼저 살펴 볼 일은 사람이 많이 모이는 곳인지 판단할 일이고, 이게 투자의 법칙이다.
지난 3-4년 동안 지방에서 인구가 꾸준히 늘어나는 곳은 모두 집값이 올랐었다. 통합 창원 출발과 양산. 김해지역의 대규모 입주로 인구가 늘어났던 경남, 충주첨단도시와 충주기업도시 등에 대기업이 입주했던 충북, 광주와 나주지역에 인구가 늘어났던 전남일부지역, 원주 혁신도시로 인한 강원일부지역 등이 다 그렇다.
서울이나 수도권은 이미 기반이 잘 다져 있기에 별 문제가 없을 것이나, 지방에서 내 집 마련을 하거나 투자목적으로 부동산을 구입할 때에는 기업이 이전할 대규모 택지지구나 산업단지 배후지역을 선택해야 한다. 그러나 그곳에 물량이 보따리로 쏟아질 때에는 주택은 안전한 도심에 사놓고, 자신은 전세로 사는 게 낫다.
부동산시장이 아직 허리를 펴지 못하고 있기 때문에 투자여력이 있는 사람들에게 는 지금의 시장이 오히려 “물 만난 고기”다. 1-3억의 여유자금은 토지와 수익성 건물에 입질을 하고 있으며, 몇 십억 이상 투자여력이 있는 사람들은 역세권이나 아파트촌에 땅을 사서 수익성 대형건물을 짓고 있다.
이제는 정부와 정치권에서 대답할 차례다. 지방선거도 끝났으니 전월세과세방안 철회하고, 분양가상한제도 그만 폐지하자. 은행권대출은 줄어들고, 2금융권 대출은 늘어나고 있다. DTI제도도 폐지함이 옳을 것이다. 부동산은 타이밍이다. 지금이 부동산을 활성화시킬 수 있는 시기로 딱 좋은 시기다.
수원대 사회교육원 부동산학과 가을학기 학생모집 중 010-4878-6965
21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796