2.26 전.월세 선진화방안을 발표하고 얼어붙은 부동산시장이 살아날 기미가 보이지 않자, 급기야 정부, 여당에서 전.월세 과세를 대폭 손질하여 3주택자 이상도 연 임대소득이 2000만원을 넘지 않으면 종합소득합산과세를 하지 안고 14% 분리과세를 하겠다고 한발 물러섰지만 부동산시장의 반응은 여전히 냉담하기만 하다.
분명 2.26 전.월세 선진화방안 발표로 얼어붙은 부동산시장이 전.월세 과세를 손질한다면 당연히 긍정적인 반응이 나와야 하는데 왜 시장의 반응은 냉담할 것일까?
부동산시장은 신뢰도와 기대치라는 두 가지 기준을 가지고 있다.
신뢰도라는 것은 부동산시장이 얼마나 부동산정책을 믿고 기다려주고 반응을 해주냐는 것인데 안타깝게도 현 정부에 대한 부동산정책에 대한 부동산시장의 신뢰도는 바닥수준이다 해도 과언이 아니다.
왜 이렇게 바닥수준이 되었느냐고 하면 그 원인은 정부가 스스로 자초한 일이다라고 할 수 있는데 물론 현정부만의 문제는 아니고 이전 MB정권 그 이전 노정권시절부터 쌓여온 정부에 대한 불신이 만들어낸 결과로 부동산시장의 움직임을 제때 따라와 주지 못하는 뒷북 대책을 계속 내놓으면서 시장을 압도하지 못하고 뒤따라가는 형태를 그 동안 보여주었고 최근 몇 년 간 부처간 이견으로 대책을 발표하고도 적용시기가 늦어지면서 부동산시장을 기다리다 지치게 만들어 버리는 그래서 정부가 혜택을 주면서도 효과를 거의 보지 못하는 최악의 상황이 반복적으로 일어나고 있는 것이다.
이번 전.월세 과세도 정부 스스로 신뢰를 잃어버리는 행동을 하고 있는데 2.26 전.월세 선진화 방안을 발표하고 시장의 반응이 좋지 않으니 3.6 보완대책을 조금 내놓고 더 이상 보완하지 않겠다고 했다가 최근 다시 주택 수 기준 없애고 단일세율 적용기준도 없애겠다고 했다가 국토부와 기재부의 이견으로 다시 조율을 해서 2000만원 이하만 단일세율 적용하겠다고 하는데 이런 일련의 과정을 지켜보는 부동산시장은 정책에 대한 신뢰를 잃어버릴 수 밖에 없을 것이다.
이번 한번뿐이면 괜찮았겠지만 작년 4.1대책의 양도세중과세면제와 8.28대책의 취득세 영구인하도 연말이 되어서야 국회통과가 되면서 대책 자체는 상당히 좋은 대책이었음에도 효과를 제대로 보지 못했으며 이런 일이 반복될수록 정부정책에 대한 부동산시장의 신뢰도는 떨어질 수 밖에 없고 한번 떨어진 신뢰도는 정책의 효과를 반감시키기 때문에 정부입장에서는 더욱 곤혹스러울 수 밖에 없는 것이다.
그 다음 부동산시장은 기대치라는 것을 가지고 있다.
한번 나온 대책은 유효기간이 있어서 일정기간이 지나면 더 이상 신선하지도 않고 기대치도 줄어들어서 효과도 반감이 되게 되며 다음에는 더 신선하고 새로운 또는 더 강화된 대책을 기대하기 때문에 대책을 발표하고 적용시기가 늦어져 버리면 그 효과가 크게 반감이 될 수 밖에 없는 것이고 이미 발표가 된 후 시간이 지나 유효기간이 지나버렸기 때문에 부동산시장은 기존 대책보다 더 새롭고 강한 내용을 기대하게 된다.
그래서 이번 전.월세 대책도 부동산시장이 인지하고 있는 수준의 보완대책이라면 큰 효과를 기대하기는 힘들 것이고 최근 언급이 되고 있는 DTI, LTV보완과 금리인하까지 같이 묶어서 한번에 발표하고 바로 적용을 해야 부동산정책으로 부동산시장 활성화에 기여를 할 수 있을 것이다.
부동산정책의 내용, 단순화, 타이밍 이 3박자가 중요하다.
부동산 대책을 많이 내는 것이 중요한 것이 아니라 시장의 기대치에 부응하는 오히려 더 넘어설 수 있는 효과적인 내용을 포함해야 하고, 너무 복잡하기 보다는 최대한 단순화 시켜서 부동산시장이 쉽게 이해하고 받아들이도록 해야 할 것이며, 대책의 유효기간이 지나서 신뢰를 잃어버리지 않도록 적절한 최대한 빠른 타이밍에 발표하고 적용하는 것이 필요한 것이다.
정부는 부동산시장의 신뢰도와 기대치를 회복시키기 위하여 최대한 불필요한 말을 아끼고 상황에 따라서 부동산대책을 남발하기 보다는 부동산시장상황을 정확히 파악하여 실질적으로 효과적이고 필요한 대책을 마련한 후 부처간 협의가 완료하여 불확실성을 제거한 후 정책발표를 하는 자세가 필요할 것이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1