영원한 승자는 없다

부동산시장 기회는 있다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.06.30 00:10

영원한 승자는 없다

2014 브라질 월드컵의 열기가 한창이다.

시차로 새벽경기를 봐야 하는 우리입장에서는 피곤한 일이지만 이 정도의 즐거운 피곤함은 삶의 활력이 되는 것 같다.

공은 둥글다고 하는데 이번 2014 브라질 월드컵도 예외는 아니고 이변이 속출하고 있어서 더 재미있고 이래서 수많은 사람들이 스포츠에 열광하는 것이 아닐까 싶다.

디펜딩 챔피언이자 FIFA랭킹 1위인 스페인이 2패로 16강 진출에 실패했고, 죽음의 조로 불리던 D조에서 축가종가 잉글랜드는 2패로 조기탈락을 확정 지었고 이탈리아, 우르과이를 꺾은 코스타리카가 가장 먼저 16강 확정을 한 것만 보아도 분명 공은 둥근 것이 맞다.

특히 무적함대라 불리던 스페인의 몰락이 가장 큰 이변으로 받아들여지고 있는데 4년 전만해도 스페인 축구는 승리방정식으로 인정받을 만큼 강력하였지만 불과 4년이 지난 지금 스페인은 가장 먼저 16강 탈락의 고배를 마시고 쓸쓸한 퇴장을 하였다.

스페인 축구의 몰락이 충격적이지만 이미 예견되었다고 할 수도 있다.

시대흐름에 맞는 새로운 개혁을 하지 못하고 4년 전 전성기였던 선수들과 전략을 그대로 유지하면서 스스로 몰락을 자초했다고 해도 과언이 아니다.

어디 축구뿐이겠는가, 한 때 해가 지지 않는 나라라고 했던 영국의 현재 모습을 봐도 그렇고, 승승장구하던 기업들이 어느 순간 몰락하는 경우를 보더라도 영원한 승자가 없다는 진리만은 영원한 것 같다.

부동산시장 역시 영원한 것은 없다.

10년 전 강남 중대형을 중심으로 한 버블세븐 지역의 열기는 하늘을 뚫을 듯 했지만 몇 년 후 부동산시장 흐름은 강북을 중심으로 한 중소형으로 옮겨갔고, 현재는 서울, 수도권에서 지방으로 무게중심이 옮겨가 있다.

부산, 세종시 열기가 뜨겁더니 현재는 대구광역시 부동산시장이 가장 뜨겁다.

물론 대구 부동산시장도 또 식고 다른 지역이 뜨거워지겠지만.

부동산시장을 움직이는 것은 투자자들의 심리지만 그 심리를 움직이기 위해서는 부동산 정책, 신규공급물량, 매매가 대비 전세비율, 지역별 부동산가격 차이 등이 복합적으로 영향을 주면서 때가 되면 한 순간에 움직이게 된다.

이제는 더 이상 끝났다. 절대 오르지 않을 것이라는 것은 현재의 분위기 내에서 합리화된 핑계일 뿐 절대 그렇지는 않다.

부동산은 물가상승에 따른 화폐가치하락 분은 반영이 되는 실물자산이기에 장기적으로는 물가상승률 정도의 상승은 하는 것인데 다만 그 시기와 상승폭이 문제이고 부동산가격을 움직이는 여러 요소가 유기적으로 맞아떨어지는 상황이 오면 움직이게 되어 있는 것이다.

부산 등 지방부동산시장이 움직이기 전 부동산 규제는 서울.수도권에 집중되면서 상대적으로 지방은 풀려있었고, 신규분양물량이 줄어들면서 신규입주물량이 감소했다.

전세비율은 70-80% 그 이상 올라있는 상황이었으며, 서울.수도권 대비 지방아파트 가격은 큰 차이로 벌어져 있던 상황이 지속되다가 어느 순간 죽었다고 생각한 지방부동산이 움직였고 전성시대를 맞이하였다.

현재 서울.수도권 부동산시장은 부동산규제를 제외하고는 100% 동일하지는 않지만 5년 전 지방부동산시장과 비슷한 점이 많다

정부.정치권에서는 DTI 등 더 이상 서울.수도권이 받는 역차별적 부동산규제는 개혁적인 수준으로 시장원리에 맞게 과감하게 폐지해야 한다.

부동산시장이 과열되었을 때 적용된 규제가 부동산시장이 냉각이 된 후에도 남아있다는 것은 엄청난 모순이자 무책임한 직무유기라 할 수 있고 향후 부동산시장이 다시 과열이 되면 그때 다시 묶으면 되는 것이다.

부동산규제가 제대로 풀려지면 서울.수도권 부동산시대는 끝났어 안돼 이런 말을 하는 동안 부동산시장은 소리 없이 미래의 움직임을 준비하고 있을 것이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1