유유히 흐르는 강은 언제나 물줄기가 그대로 있을 것 같지만, 언젠가는 변하게 돼있다. 홍수가 났건 태풍이 불었건 지진이 났건, 큰 재해 뒤에는 자연의 흐름이 바뀐다는 것이다. 성경에 나오는 노아의 방주도 그런 이치리라.
사람이 살아가는 세상살이도 마찬가지다. 재해가 됐건 인재가 됐건 정권이 바뀌었건, 그런 변화가 있게 되면 정신무장을 다시 해야 되고, 삶의 틀을 바꾸어야 한다. 각 개인의 생활도 그렇지만, 부동산시장도 그렇다.
세상은 사정없이 바뀌고 있는데 옛날 방식으로 생활한다는 건 어느 장관후보자 말과 같이 여름에 겨울 옷 입는 꼴이나 같은 것이다. 2008년 이후부터 부동산시장은 하루가 변하게 탈바꿈을 하고 있다.
생활방식부터가 달라지기 때문에 건설사들도 소비자들의 구미를 맞추느라 정신이 없다. 값을 내려 분양해야 하고, 작은 규모를 크게 만들어야 하고, 오목조목 살기 편한 규모를 만들어야 한다.
세종시 생긴 이후로 과천인구가 줄고, 서울 인구가 매년 줄어들고 있다. 지금 서울은 10명 중 6명이 남의 집에서 살고 있다. 자가 소유의 개념이 점점 약해지고 있는 것이다. 직장 따라 학군 따라 적당히 살면 그만이다.
아니 어쩜 집을 마련하기가 너무 힘들기 때문에 아예 포기하는 쪽으로 가닥을 잡았다고 봐도 무리는 아니리라. 집 있는 사람은 값이 내려 죽겠다고 하지만, 집이 없는 사람은 그 값도 무리라고 하니 비위를 맞추기가 육자배기 장단보다 더 어렵다.
인구는 줄어도 가구는 늘어나는 세상이다. 서울도 근래 22만 명의 인구가 줄었으나 42만가구가 늘었다고 한다. 참, 묘한 일이다. 원인은 1-2인 가주 증가다. 옛날에 한 가족은 7-명이었으나 요즘은 1-2인이고, 사는 모양새도 아파트, 단독, 도시형, 오피스텔, 심지어는 고시촌까지 각양각색이다.
그렇다면 이미 아파트는 넘쳐 났다고 봐야 한다. 그런대도 전국 어느 곳이나 아파트 짓느라 정신이 없다. 지방의 미분양이 2만가구인데 또 늘기 시작하고 수도권도 김포 신도시에서부터 또 늘기 시작하여 6만 가구를 넘다들고 있다.
우리나라 부동산정책은 불확실성이 많다. 대부분이 임시처방이요, 국회를 통과한 법안은 불필요한 법이 돼도 고치지 않은 고집이 있다. 능력 있는 사람들은 집 사서 살게 하고, 능력 없는 사람들은 임대주택에 살게 해야 함에도 뭐가 뭔지 뒤죽박죽이 되고, 공기업 부채가 많아 밀어붙이는 힘도 없다.
요즘은 부동산 변혁기다. 긴 치마가 아슬아슬한 짧은 치마로 바꿔지는 시기이다. 납자들 바지도 좁아지는 세상이 되어 늙으나 젊으나 몸에 딱 붙는 것만 입는다. 그런 바지 입으려니 불편해 죽겠다. 부동산도 작은 것, 딱 맞는 것만 찾은 세상이다. 변혁기 부동산 대처요령을 알아보자.
1) 다주택자들은 더 사 모으지 말자.
어차피 임대사업을 한다면 상관이 없겠지만, 옛날처럼 시세차익을 보고 여기저기 사놓는 일은 나중에 세금에 치어 혼이 날 것이고, 만일 대출을 안거나 전세를 안고 샀다가 뒷자금이 없을 때는 경매를 당하기 딱 알맞을 것이다.
2) 요즘 단독주택이 잘 팔린다.
그 이유는 단독을 허물고 도시형생활주택을 짓기 위함이다. 도시형 생활주택은 이미 골목골목 포화상태다. 애기를 낳지 않은데 누가 그 집에 들어오겠는가? 2-3년 후 공실로 인해 뜯고 다시 짓는 일이 일어날 것이다.
3) 갈아탈 때에는 큰 것으로 갈아타라.
부동산은 남이 가지 않은 쪽으로 가는 게 옳다. 4년 전부터 전국 어디서나 중소형만 짓고 있다. 그러나 사람은 살기가 편해지면 차도 큰 것으로 바꾼다. 돈이 넘치는 날, 언젠가 큰 것은 불티가 날 것이다. 긴 치마와 폭 넓은 바지가 곧 나올 것이다.
4) 여윳돈이 있어서 집을 여러 채 사고자 할 때에는 집을 사지 말고 땅을 사거라. 앞으로 어떤 건축이 유행될지 알 수 없다. 그러나 이젠 아파트를 넘어 각 개인이 단독권리를 행사하는 주택이 유행하리라. 그리되면 우선 땅이 있어야 할 것이고, 그때 땅은 값이 오를 것이다.
5) 빚이 많으면 과감하게 팔고, 빚을 감당할 수 있거든 그냥 보유하면서 거주해라. 부동산하고 마누라는 임자가 있더라. 저 집을 내가 왜 샀지? 할 때도 있고, 내가 왜 저 여자와 결혼했지? 할 때도 있을 것이다. 그게 인연이라는 것이다. 그러나 인연에 얽혀 빚 져가면서 살지 말자.
지금은 사회도 구조적 변혁기에 있고, 군대도 변혁기에 있으며 정치권도 변혁기에 있다. 물론, 부동산도 변혁기에 있다. 변혁기 때는 얼른 구습을 타파하는 일이 중요하다. 물결이 바뀌게 되면 새로운 물줄기를 타고 노를 저어야 한다. 노를 젓는 방법부터 연구할 때다.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796
수원대 사회교육원 부동산학과 가을학기 학생모집 중 010-4878-6965