전세과세는 원점에서 재검토되어야 한다!
전월세 과세방안중 월세과세와 달리 전세에 대한 과세조치는 원점에서 재검토되어야 한다.
전세는 부채이지 소득이 발생하는것이 아닌데도 월세과세와 형평성을 맞춘다는 논리로 전세에도 과세를 하는 웃지못할 일들이 벌어지고 있다.
정부의 세무당국은 물론 전세에도 세금을 물리자는 사람들이 항상 하는 얘기가 바로 ‘소득이 있는 곳에 세금 있다’는 논리다. 너무나 당연한 얘기이고 필자역시 이 논리에 전적으로 수긍한다.
그런데 문제는 전세금에서는 월세금액처럼 소득이 매월 발생하지 않고 아무런 소득도 발생하지 않는다는 점이다. 소득이 없는데 세금을 물리자는것이니 이는 상당히 모순처럼 들린다.
전세금은 재산이 아닌 부채에 해당하기 때문에 부채에 대해 세금을 물린다는 것은 일반인의 생각으로는 괴리가 있을수밖에 없다. 정부와 과세당국에서는 전세금을 받아 다른곳 혹은 금융권에 투자하면 일정한 이자나 소득이 발생할것으로 짐작하고 거기에 세금을 매기겠다는 논리로 간주임대료라는 희한한 용어를 만들어 전세금에 세금을 부과하려는 취지로 일견 이해된다.
그런데 전세금을 받아 집주인이 어떤 사업을 하든 어떤 투자를 하든 거기에서 소득이 발생하면 그때 ‘소득있는곳에 세금있다’는 금과옥조를 통해 철저하게 과세하면 된다. 그런데 이 경우 전세금을 통해 추가로 발생한 소득에 대해서 과세를 했기때문에 전세금에 다시 과세하면 이는 이중과세가 되어 과세형평성에 즉각 배치되는 모순이 생긴다.
문제는 많은 집주인들이 실제로는 전세금을 받지도, 만지지도 못하고 주택을 구입하거나 보유하거나 하는 경우가 많아 이럴경우에는 전세과세의 기본취지나 형평성에 더 큰 문제가 발생하게 된다.
예컨대, A라는 사람이 전세를 끼고 주택을 구입하는경우에는 전세금은 부채이지 재산이 아니고 만기때가 되면 곧바로 내어줘야하는 부채에 해당한다. 전세금을 만져보지도, 그 돈으로 다른곳에 투자해보지도 않은 사람이 전세금에 대해 세금을 물어야 하는 웃지못할 상황이 발생하는것이다.
3.5대책에서 기존 3주택자에게 전세과세를 하던것을 2주택자까지 강화하겠다는 발표이후에 시장이 활기를 잃고 다주택자들이 허탈해하면서 주택경기가 냉각된것은 주지의 사실이다. 작년 연말부터 다주택자들을 죄악시하지않는 방향으로 여러정책들이 진행되어오다 갑자기 전세과세방안이 튀어나오면서 시장이 꼬인셈이다.
사실 다주택자에게 징벌적 과세를 하는 배경에는 다주택자를 양산하지 않고 1주택을 초과하는 주택을 구입하는것을 막기위한 정부의 정책적인 목표가 자리하고 있었다. 그러나 지금은 상황이 너무나 달라졌고 시장은 너무나 변화되어 다주택자들을 우대하는 방향으로 정책의 초점이 모아질정도로 시장이 달라졌다. 현 정부들어서는 다주택자들이 죄인이 아니라, 정부가 제대로 하지못하는 임대주택공급자라는 시각으로 선회하고 있는점도 같은 맥락으로 이해할수 있다.
또한, 전세과세는 실제 세수효과가 극히 미미(=전세금액 15억원정도 받는 경우 세금은 수십만원에 불과 및 전세과세되는 주택수가 극히 미미)하고 실효성은 없는반면, 시장에는 심리적으로 부정적인 영향만 미쳐 결국 정책적으로나 정책의 타이밍상으로 가장 나쁜 정책이 될 가능성이 커진 상황이어서 가급적 전세과세에 대한 부분은 원점에서 재검토(=폐지 혹은 5주택이상등으로 완화)하는것이 바람직하다고 사료된다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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