2014 하반기 부동산 전망
매년 상반기가 지나갈 때 즈음 하반기 부동산시장 전망을 하고 있는데 올해 2014년 상반기도 순식간에 지나가면서 하반기 전망을 적는 것을 보면 정말 세월이 빨리 가고 있음을 새삼스레 느낀다.
2013년 다주택자 양도세 중과세 폐지의 4.1대책과 취득세 영구인하의 8.28대책 등 굵직한 대책이 나오면서 이런 분위기가 2014년까지 이어져 2014년 상반기 부동산시장 특히 서울. 수도권 시장은 초반 강세분위기로 시작했지만 2.26 전.월세 선진화 방안 발표 이후 계속 얼어붙었고 세월호 사고 이후 내수소비감소와 맞물리면서 그 냉각 폭이 더 확대되는 모습을 보이고 있다.
반면 지방부동산시장은 지역별 온도차이는 있지만 서울. 수도권보다는 좋은 분위기를 보이고 있고 특히 대구광역시는 전국에서 가장 뜨거운 한때를 보냈을 만큼 분위기가 좋았다.
국토교통부 발표에 따르면 올해 5월 전국 미분양주택이 4만9026가구로 지난달 5만 5573가구보다 3453가구 7.6% 늘어났고 이는 9개월 만에 증가한 것이라고 한다.
지방은 지난 달 보다 6.1% 줄어들었지만 수도권은 오히려 19.6%가 늘어난 2만9046로, 인천은 25.5% 늘어난 7443가구, 경기는 19.7% 증가한 1만9362가구로 수도권 미분양이 증가하는 추세이다.
이는 기존 미분양 감소세가 둔화되고 신규 미분양과 계약해지가 늘어났기 때문이며 특히 악성미분양인 준공 후 미분양이 지난달보다 2.9% 585가구 늘어난 2만908가구로 수도권을 중심으로 증가했다.
미분양주택 추이만 보더라도 지방보다는 서울.수도권 부동산시장이 점점 더 얼어붙고 있다는 것을 알 수 있고 이런 분위기가 일시적이 아닌 지속적인 하락세인 것으로 보임에 따라 내수경기 부양이 필요한 정부의 발목을 잡을 우려가 현실로 되면서 보다 적극적인 정부의 개입이 필요한 상황이다.
부동산가격을 움직이는 것은 경제상황, 부동산 정책, 신규공급물량, 매매가 대비 전세비율, 지역간 부동산가격 차이, 화폐가치하락이 반영되는 침체기간 등이 복합적으로 투자심리에 영향을 주면서 오를 수 있다는 분위기가 형성이 되는 순간 움직이게 된다.
현재 문제가 되는 서울.수도권 부동산시장은 신규입주물량 감소, 전세비율 상승, 지방과 가격차이 감소, 침체기간 5년 이상 지속 등 미래 상승을 위한 준비과정은 어느 정도 준비가 되고 있는 상황임에 반하여 경제상황과 부동산정책은 아직까지 미흡한 것이 사실이다.
경제는 지표와 체감경기간의 차이가 좁혀지지 않아서 정부나 한국은행의 경제지표 발표가 전혀 공감을 얻지 못하고 있고, 부동산 정책 역시 굵직한 대못을 뽑고는 있지만 여전히 부동산 투자심리에 가장 큰 영향을 주고 있는 DTI, LTV가 그대로 건재하고 있고, 종부세, 분양가상한제, 재건축 규제 등 예전 부동산시장이 과열될 때 적용된 부동산 규제들이 여전히 그대로 남아있기 때문에 부동산시장을 살리는데 발목을 잡고 있는 것도 사실이다.
내수경기부양과 부동산시장 활성화는 다르게 보이지만 한 배를 탄 같이 가는 운명이기 때문에 결국 부동산시장 활성화가 최우선 과제이고 정부도 이런 사실을 너무나 잘 알고 있기에 신임 최경환 청와대 경제수석을 중심으로 2기 경제팀이 출범하게 되면 최우선으로 부동산 활성화를 위해 보다 적극적인 대책을 내놓을 것으로 기대가 되고 있다.
다만, 모든 일에는 다 때가 있듯이 부동산 정책도 타이밍이 중요한데 여름 비수기에 발표되고 추석이전에 적용이 되어 주어야 추석 이후 실질적인 움직임을 기대할 수 있을 것이다.
또한 부동산 대책 내용도 이미 시장의 기대감보다 낮은 수준이면 그 효과가 반감되기 때문에 가급적 시장의 기대를 뛰어 넘어 파격적이다 생각할 정도의 내용이 포함되어 주어야 오랫동안 침체된 부동산 투자심리 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것이다.
결국 2014년 하반기 부동산시장은 여름 비수기 타이밍에 발표될 부동산 대책 이 한번에 달려있고 하반기 부동산시장을 살려야 내년 2015년 부동산시장 흐름도 이어질 수 있기에 정부, 정치권에서는 정치논리보다는 체감경기 살리기를 최우선으로 생각하고 진행해 주었으면 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1