빌딩 투자의 숨은 함정

입지선택과 매매계약 체결 전 주의해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 정호진 | 입력2014.07.09 14:37

과거 부동산 시장이 호황일 때, 대부분의 경우 빌딩을 매입하여 되팔기만 해도 매매차익이 컸다. 현수막 하나만 붙여놔도 임대가 잘 되고 매수문의도 많아 마음만 먹으면 어렵지 않게 매각할 수 있었다.

따라서 특별히 매각전략이라는 것도 필요 없었기 때문에 투자 시에도 투자 빌딩을 깊이 있게 검토하지는 않았었다. 그러나 지금은 상황이 전혀 다르다. 현재는 과거보다 수익률도 낮고, 투자에 대한 위험도 높아지고 있으므로 빌딩투자에 더욱 신중하고 전략적인 접근이 필요하다.

입지선택의 함정

일반적으로 투자할 빌딩의 입지를 선정할 때 “뜨는 상권”, “역세권” 등이 중요한 판단 기준 즉, 투자의 길잡이가 되고 있는데 이러한 단편적인 접근방법은 위험할 수 있다. 일시적이고 단편적인 이슈에 의존한 입지는 단기간에 쇠퇴할 가능성이 크기 때문에 이런 이슈의 위험성을 잘 예측해야 한다.

중소형 빌딩은 입지한 지역적 영향을 크게 받으므로 이점을 특히 유의해야 한다. 따라서 중소형 빌딩투자 시에는 해당 상권의 기반이 되는 상주인구 및 유동인구, 교통, 편의시설, 문화자원 등에서부터 상권에 영향을 미치는 거시적인 요소 즉, 인구사회학적 특성과 그에 따른 소비 트렌드 등까지도 종합적으로 고려하여야 한다.

그래야만 빌딩의 장기적인 가치향상을 기대할 수 있을 것이다. 또한 빌딩의 잠재적인 가치를 예측할 수 있어 보다 합리적인 가격에 투자할 수 있을 것이다.

매매계약 체결 전, 검증해야 할 사항

원하는 입지와 빌딩을 선택하였다면 매매계약을 체결하기 전에 검증해야 할 중요한 사항이 있다. 인근 임대료와 매매사례를 비교∙분석하여 빌딩의 현황과 수익이 적정한지를 파악해야 한다. 또한 빌딩 구조물이나 설비 등에는 문제가 없는지, 법적인 문제는 없는지를 파악하여야 한다.

즉 수익적•물리적•법률적 실사를 해야 한다. 실사는 전문적인 분야이기 때문에 투자자가 직접하기는 힘들고 전문가에게 의뢰하는 것이 좋다. 투자금액대가 크지 않다면, 매입 후 관리를 위탁하는 조건으로 빌딩자산관리 회사에게 의뢰하면 무료 또는 실비로 약식 실사를 제공해주는 경우도 있다.

이렇듯 빌딩투자 시 고려해야 할 사항에는 보이는 부분보다 숨어있는 내용들이 더 많다. 투자 시에는 여러 가지 중요한 의사결정이 요구되며 이 때 잘못된 판단은 큰 손해를 초래할 수 있으므로 전문가 자문을 통해 투자위험을 감소시키는 것이 필요하다.