말많고 소문만 무성한 DTI 폐지는 물 건너가고
서울지역만 경기.인천지역과 똑같이 DTI 비율을 10% 상향해
60%로 확대한다고 24일 정부는 발표했습니다,,,,
우선 재보선이 아직 남아있기에 선거가 끝나야 좀더 구체적으로
나오질 않을까 하는 생각이듭니다,,
우선 24일 발표한 정부의부동산정책의 최대화두는 단연LTV70%상향이다,,,
2000년대초반 집값이 폭발할때 LTV가 70%였습니다,,,
2003년10.29대책때 집값을 잡겠다고 대통령후보시절 공약한 노무현전대통령이
약속대로 LTV를 40%하향시켜 그당시 집값폭락하게만든 주요원인중에 하나였습니다,
그러다 2005년상반기 LTV를 60%로상향시켜 버블쎄븐지역의 상승의 도화선이
되었던것입니다,,,
대통령후보시절 집값을 좀더 올려줄것처럼 뉘앙스를 풍기면서
대통령에 당선된 이명박 전대통령은 LTV를 50%로 하향시켰다는점입니다...
<6억원이하는 60%>
그러면서 기존아파트상승에 최대걸림돌인 신규분양시장극대화를 위해
DTI전면폐지는 물론 입주당시 감정가격이 아닌 분양가의 60%를 해주어
기존아파트를 구입할려면 DTI규제와 LTV강화로 계속해서신규분양시장으로
사람들의 관심이 더욱 가는것이었습니다,,
그결과 기존아파트는 계속해서 힘들어지고 분양시장이야 입주전에는
힘들어도 입주가 시작되면 할인분양이다 뭐다해서 결국 분양을 다하게
마련입니다..
현재정부여당은 DTI규제만 있으면 부동산잡는것에 대한 자신감은 대단한것 같습니다,
LTV70%상향은 그동안 정부여당이 각종 부동산규제완화를 해온것하고는 차원이
다른문제입니다,,,,..
사실 구입자금에 한해 서울보증이 LTV60%초과분에한해 보증을 하면서
최대 1금융권에서 80%까지 해주고 있었던건 공공연한 사실이었습니다,,
다만 보증료가 금리에 녹여 있어 60%이상받을려고 하는분들이
금리가 다소 비싸게 이용했는데
앞으로는 70%까지는 저금리로 주택담보대출를 이용할수 있는점은
부동산시장에 매우긍정적이라 말할수 있겠습니다,,,...
필자가 판단하기에 경기.인천지역은 현행DTI비율60%를 그대로놔두고
서울지역만 DTI비율을 현행50%에서 경기.인천지역과 동일하게 60%를
상향시킨다고 자랑하는것은 그냥구색맟추기 형태에 불과하다고 볼수 있습니다..
DTI규제가 있으면 부동산시장에 부정적인 요소는
예로 강남에거주하는 집값10억주택에 현재 대출금이 4억원정도 있고
또다른 주택9억짜리에 월세를 주고있는주택에 대출금2억원이 있지만 월세가 매달
250만원정도나와 전체 부채이자 170만원을 내고도 약 70만원 여유돈이
생기는것은 물론이고 현재 하고 있는 자영업소득이 실제는 매달 600만원정도
들어오지만 실제 소득신고가 낮고
더이상 기존주택에 대출금을 뺄수도 없고 설사 기존주택에 대출금을 일부받아
새로운주택에 추가로대출받아 투자할려고 하면 이것이 원천 봉쇄당한다는점입니다,,,
이분이 할수 있는것은 지방에 기존아파트구입이나 수도권의 신규분양은 가능하나
기존아파트거래는 안되고 계속해서 신규분양만 분양이 되면
결국 수도권기존아파트가격하락이 올수 있다는점입니다,,,
DTI규제완화로 부동산시장을 전망하는것은완전폐지 아니면
힘들다는것이 필자의 견해입니다,
이명박정부오면서 DTI규제전면폐지를 2번시행했는데
이때마다 집값은 천정부지로 상승하니 다시 규제를 시행한것입니다,,
2011년3월 한시적으로DTI규제를 폐지한결과 집값이 많이 상승하니
다시 규제를 시행하고 대신 DTI비율을 10%샹향했지만
결과는 부동산시장침체의 쓴맛을 현정부여당은 잘알고 있다는점입니다,,,,
그러나 현행대로 DTI규제가 있다해도 LTV를 70%상향하면
진짜중요한것은 앞으로 전세대출를 정부가 어떻게 할것인가를
정말 부동산시장에서 중요한 열쇠라고 할수 있습니다.,,
현재 수도권지역 전세값은 매우불안하다 할수 있습니다,,
자치 이것이 매매로 옯겨지면 집값폭등을 우려해
나온 상품이 바로 전세대출입니다,,,,,,,,,,
우리나라 은행은 실제는 관치금융입니다,,,
정부의 정책에 어긋나는일는 절대 할수 없는 구조입니다,,,,
사실 현재 전세대출에 많은 문제가 발생하고 있습니다,,,,
현재 전세대출은 만약 은행이 손실이 생기면
서울보증보험으로 이루어지는 상품은 100%보증이 되고
주택금융공사가 보증하는것은 90%보증을 하고 있습니다,,,,,
정부가 이보증을 안해주면 자연스럽게 은행은
전세대출을 보수적으로 갈것이고 가뜩이나
전세값은 높고 더불어서 LTV는 70%에 저금리를 쓸수가 있으니
정부가 전세대출만 조절해주면 부동산시장에는 매우긍정적이라 말할수 있습니다,,,,
거시적인 안목에서는 LTV70%상향은 현재 고금리를 쓰고 있는분들에게
저금리로 갈아탈수 있는 절호의 기회로
가계부채질을 좋아하게하고 더나아가 남은돈으로 소비를 촉진시켜
현재보다는 내수는 좋아질것으로 보고 있습니다,,,,
언론방향도 우호적으로 판단되어 당분간 부동산시장이 지금보다는
좋아질것으로 보이나 큰틀에서는 비인기지역 보금자리 미분양과
전세대출에대한 정부여당의 방향을 읽을수 없어 무리하게 투자는 금물이라 판단됩니다,,
그러나 이번기회에 실수요는 LTV70%를 활용해 가격이 많이 하락한지역위주로
구입하는것도 괜찮아보입니다,,,,,,,,
이원용부동산연구소<네이버까폐>