소똥구리 주말주택 #05

보전산지와 준보전산지

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 성진수 | 입력2014.08.04 17:16

산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다.

가. 보전산지 : 임업용산지 + 공익용산지
(1) 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지
(2) 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계보전ㆍ자연경관보전ㆍ 국민보건ㆍ
휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지

나. 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지

다음으로 산지에서 할수있는 행위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 행위 (산지관리법 제10조)
○ 국방ㆍ군사시설의 설치
○ 사방시설ㆍ하천ㆍ제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치
○ 도로, 철도, 전력ㆍ석유 및 가스의 공급시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 삭도 또는 궤도시설
○ 방풍시설 또는 방화시설
○ 기상관측시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용청사 및 국가통신시설
○ 자연공원법에 의한 자연공원안에 설치하는 탐방로,전망대 및 대피소와 탐방자의 안전을 도모하는 보호 및 안전시설
○ 자연환경보전법에 의한 자연환경보전ㆍ이용시설
○ 국가 또는 지방자치단체가 조성하는 자연휴양림안에 설치되는 시설
○ 국립수목원 및 수목원조성계획의 승인을 얻어 조성되는 수목원에 설치하는 시설
○ 산림보호ㆍ산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설
○ 임업시험연구를 위한 시설로서 행정기관에서 설치하는 임업시험연구기관 등
○ 문화재 및 전통사찰의 복원ㆍ보수ㆍ이전 및 그 보존관리를 위한 시설과 문화재 및 전통사찰과 관련된 비석ㆍ기념탑 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치
○ 대체에너지의 이용ㆍ보급을 위한 시설의 설치
○ 광업법에 의한 광물의 탐사ㆍ시추시설의 설치 및 이와 관련된 시설 등

2. 임업용 산지에서 할 수 있는 행위 (산지관리법 제12조 1항)
○ 산지전용허가지역에서 할 수 있는 행위
○ 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설
○ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설
○ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
○ 임산물소득원의 지원대상품목을 생산ㆍ가공하거나 유통하기 위한 시설
○ 수목원ㆍ자연휴양림. 산림욕장ㆍ산책로ㆍ자연탐방로ㆍ등산로 등 공익을 위한 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 시설
○ 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적 으로 부지면적 660제곱미터 미만
○ 부지면적 3만㎡미만의 축산시설
○ 부지면적 1만㎡미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설,)
가축분뇨 등을 이용한 유기질비료 제조시설 ,버섯재배시설, 농림업용 온실, 임산물의 창고ㆍ 집하장 또는 그 생산ㆍ가공시설
○ 부지면적 3천㎡미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설,
○ 부지면적 200㎡미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사
○ 광물, 지하수 그 밖의 지하자원의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치
○ 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신시설, 수도, 하수도
○ 액화석유가스를 저장하기 위한 시설
○ 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장장ㆍ납골시설의 설치
○ 문화관광부장관이 민법 제32조의 규정에 따라 종교법인으로 허가한 종교단체에서 설치하는 부지면적 1만5천㎡미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설
○ 부지면적이 1만㎡미만인 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원, 사회복지시설, 청소년수련시설,
○ 근로자 기숙사. 직장보육시설 ,근로자주택
○ 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화활동을 위한 복지회관
○ 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설
○ 농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위
○ 부지면적 100㎡미만의 제각(祭閣)을 설치하는 행위
○ 사도를 설치하는 행위
○ 생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을 설치하는 행위
○ 농림어업인이 1만㎡미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배하는 행위
○ 농림어업인이 3만㎡미만의 산지에서 가축을 방목하는 경우
○ 농림어업인 또는 관상수생산자가 3만㎡미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

3. 공익용 산지에서 할 수 있는 행위 (산지관리법 제12조 2항)
○ 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위
○ 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설
○ 임산물을 건조ㆍ보관하기 위한 시설
○ 비료ㆍ농약ㆍ기계 등 임업용기자재를 보관하기 위한 시설
○ 수목원,자연휴양림, 산림욕장,산책로,자연탐방로,등산로등 공익을 위한 시설로서
국가 또는 지방자치단체가 설치하는 시설
○ 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설
○ 농림어업인의 주택 및 종교시설의 증축(100분의 130) 또는 개축(종전규모)
○ 공용ㆍ공공용사업을 위하여 필요한 일부 시설
○ 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 농로의 설치, 1만㎡미만의 관상수재

여기서 농립어업인의 주택이란 용어가 나오며 주의할점은 공익용 산지에서는 농림어업인 주택의 증축이나 개축만 가능하다는 점입니다.
그러나 임업용 산지에서는 농림어업인 주택이 가능한데 농림어업인 주택의 의미를 살펴보도록 하겠습니다.

[농림어업인]
공익용 산지에서 농림어업인 주택에 대한 규정에서 농림어업인의 정의를 별도로 하지 아니하고 있으나 임업용 산지에서 규정한 바와 같을 것이다. 산지관리법 시행규칙 제7조에 따르면 임업용 산지에서 농림어업인 주택에 대한 규정에서 농림어업인은 다음의 자를 말한다.

1. 농지법 제2조제2호에 따른 농업인
영 제3조 (농업인의 범위) 법 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2008.2.29, 2009.11.26>
(1) 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나
1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
(2) 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
(3) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
(4) 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

2. 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령 제2조제1호의 임업인(산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 산림경영계획의 인가를 받아 산림을 경영하고 있는 자를 말한다),
같은 조 제2호•제3호의 임업인
영 제2조 (임업인의 범위) 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
(1) 3헥타르 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자
(2) 1년 중 90일 이상 임업에 종사하는 자
(3) 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
(4) 산림조합법 제18조에 따른 조합원으로서 임업을 경영하는 자

3. 수산업법 제2조제12호에 따른 어업인
"어업인"이란 어업자(어업을 경영하는 자)와 어업종사자(수산동식물을 포획•채취 또는 양식하는 일에 종사하는 자)를 말한다.

이역시 도시민이 농림어업인/임업인으로 인정받기가 쉽지 않기 때문에 공익용산지나 임업용 산지에서는 주말주택 건축이 어렵습니다.
그러나 귀농/귀촌하여 농업/임업/어업으로 생계를 유지하실분들은 오히려 이러한 공익용 산지나 임업용 산지가 더 유리할수 있습니다.
그 이유는 행위의 규제가 많기 때문에 그만큼 토지의 가격이 저렴하기 때문입니다.

결과적으로 임야라는 지목으로 대표되는 산지의 경우 준보전 산지가 주말주택용으로 가장 적당 하지만 임야의 경우 경사도와 입목도라는 또다른 규제가 있기 때문에 항상 매입에 각별히 주의를 기울여야 합니다.
또한 일반적으로 관리지역일 경우에 준보전 산지가 많고 농림지역일때는 공익용 산지이거나 임업용 산지가 많습니다.
그러나 이것은 일반적인 사항이며 가장 중요한 해당 지역의 조례 에서 건폐율/용적율/행위제한등이 정확히 규정되어 있으니 해당지역의 조례내용을 확인하는것을 잊지 말아야 합니다.