부동산을 한자어로 풀이해 보면 움직이지 않는 동산 즉 돌덩이, 쇳덩이와 같은데 사실 부동산은 어떤 이유, 근거를 가지고 기가막히게 움직이고 있다.
작년 4.1 부동산대책으로 시작된 부동산대책이 그간 수차례 쏟아져 나왔지만 올해 2.28 전월세대책으로 오피스텔, 소형아파트 등이 그만 탄력을 잃고 말았고 4월 세월호 사건으로 온나라가 슬픔에 잠겨있었으나 6.4 지방선거도 끝나 정치에 대한 불확실성도 걷히고나니 정부는 곧바로 내수 살리기에 들어가 내수경기를 대표할 수 있는 부동산경기가 살아나고 있다.
필자는 얼마전 부동산, 6월에 바닥을 쳤다라는 칼럼을 올렸는데 이 칼럼 내용대로 부동산시장이 흘러가고 있는게 실물경제의 바로미터 코스피지수가 6월에 바닥을 치고 7월에 들어서 큰 불기둥을 그렸고 7월 주택거래량이 작년의 2배이고 8월은 여름 휴가철인데도 이달 경매 한 건당 평균 응찰자 수만 8.1명으로 올해 최고 수준을 나타내는 등 각 부동산 현장에서 즉각 호의적인 반응을 일으키고 있다.
정부는 DTI.LTV 규제 완화, 금리 인하 등 온갖 수단을 다 동원해 실물경제 살리기에 총력을 기울이고 있다.
이를 시발점으로 하여 완결판 부동산대책이 추석 이후에 나오면 부동산시장은 본격적으로 탄력을 받을 것이다.
이번에 부동산경기가 살아나면 종전처럼 지방은 대세를, 버블세븐지역을 포함한 강남권은 반등을, 한강변 등 개발 재료를 지닌 지역은 워밍업을 하여 각 지역마다 상승폭에 차이를 보일뿐 전반적으로 부동산경기가 살아남에는 틀림없다.
부동산경기가 본격적으로 살아나면 이제 시장 내부를 지역별, 평형별 등으로 살펴봐야 하는데 필자의 생각으로는 2.28 전월세과세대책으로 소형아파트 시대는 지나가고 DTI.LTV 규제 완화로 대출의 폭이 크지니 중대형아파트 전성시대가 올 것이다.
재건축의 경우 개별 재건축단지마다 다 다르겠지만 큰 흐름으로 봐서 강남권재건축에서 수도권재건축으로 매기가 이전하니 이명박정부에서 강남권재건축이 인기를 끌었다면 박근혜정부에서는 수도권재건축이 인기를 끌지않을까 한다.
또 김대중정부 시절인 2001~2002년에는 강남권재건축이 인기를 끌었으나 참여정부때인 2003~2007년에는 강남권중대형이 인기를 끌었듯이 이명박정부때 소형아파트가 인기를 누렸으니 박근혜정부에서는 중대형아파트가 두각을 나타낼 것으로 전망된다.
이미 지방 대구광역시.경북 구미시 등 중대형아파트의 경우 2013년부터 수천만원의 가격 상승이 있어 1단계 상승하였으니 향후 부동산경기가 살아나면 이들 지역의 중대형아파트가 큰폭의 상승이 있지않을까 전망해 본다.
요약하자면 지방이든 서울.수도권이든 2018년 초까지 중대형아파트 전성시대가 예상되며 지역별로는 서울에서 수도권으로 매기가 이전돼 분당.용인.평촌 등 서울 인근 지역이 각광을 받지않을까 한다.
또 박원순 서울시장 공약지역인 강남~송파 라인의 부상도 예상된다. 강북의 경우 용산국제업무지구 개발 무산으로 용산 인근 상암DMC.수색 일대가 반사이익을 누릴 것이고 서울 외곽 신도시인 강서구 마곡지구가 부상할 것이다.
서울 잠실.석촌동은 최근 블랙홀 문제가 제기되고 있는데 당장은 아니더라도 나중에 만에 하나 사고라도 난다면 강남내륙지역 부동산은 치명타를 입을 것이다.
며칠전에 박근혜 정부 2기 경제팀이 한강변 개발계획을 발표했으나 이는 어디까지나 사람들의 관심을 불러일으킬뿐 한강변 개발. 용산국제업무지구.뉴타운.재개발 등 각종 도심개발사업은 박원순 서울시장 체제하에서는 기대난이 아닌가 한다.
2010년대 서울은 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 신도시 시대라 서울 도심개발사업보다는 위례.판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시 시대이고 서울 부동산은 도심개발사업이 본격화되는 2020년대에 가서야 비로소 빛을 보지않을까 한다. 또 2018년 서울시장 선거에서 적극적인 도시개발 성향을 지닌 서울시장이 당선돼 활발한 도심개발사업이 이루어지면 그때부터 서울 부동산이 제대로 힘을 발휘하지않을까 한다.
이러한 맥락에서 2010년대 박근혜정부에서 서울 부동산은 한강변 개발.용산국제업무지구.창동 차량기지 복합단지 조성.뉴타운.재개발 등 도심개발사업이 사람들의 관심을 불러 일으키겠으나 현재로서는 향후 이같은 사업을 준비하는 워밍업 단계에 불과한게 아닌가 한다.
요약하자면 서울.수도권 부동산은 중대형아파트가 유리한 고지에 있으며 강남구.송파구.분당.용인 등 강남권은 반등, 한강변.용산국제업무지구.뉴타운.재개발.강북 등은 다음 정부때나 본격적인 개발이 예상돼 작금에서는 향후 도심개발사업을 준비하는 워밍업 단계에 불과하다.
지방의 경우 박근혜정부에서는 대구.경북.광주.울산.혁신도시.테크노폴리스 등이 앞장서고 부산.경남.대전.세종시 등이 따라오는 형국이 전개될 것이다.
일전에 필자의 칼럼에서 밝혔듯이 2010년대는 지방이 대세인 시대임에는 틀림없다.
6월에 바닥을 친 부동산경기가 7월부터 살아나고 추석 이후 완결판 부동산대책으로 부동산경기가 본격적으로 살아날 것이다.
6월하면 1987년 6월 항쟁이 기억된다. 그때 6.29 민주화선언으로 부동산경기가 살아나 1991년 초까지 5년간 부동산경기가 잘 돌아갔다.
이번에 부동산경기를 포함한 내수경기가 본격적으로 살아나면 향후 세계경제 위기가 돌발하지않는한 2017~2018년까지 부동산경기가 있을 것으로 확신한다.
정부의 강력한 경제살리기 정책에 따라 부동산이 살아나고, 내수가 살아나고, 대한민국 실물경제가 본격적으로 살아날 것이다.
이상 여러가지 정황으로 보아 지금이 부동산 투자 적기임에는 틀림없다.
재테크맨 이주호
J man investment
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