부동산

오늘은 자연환경 보전지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
 
『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』은 전국의 국토를 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향등을 고려하여 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개 용도지역으로 구분한다.

이러한 용도지역 대분류의 한 종류인 자연환경보전지역은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성이 필요한 지역의 관리를 위해 지정된다.

1. 용적률 : 80% 이하

2. 건폐율 : 20% 이하

3. 개발행위허가규모 : 5천제곱미터 미만

또한 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 범위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 22(자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물)와 같다.

다음과 같이 자연환경보전지역과 유사한 취지의 보호구역들이 자연환경보전지역내에 지정될 경우에는 각 보호구역 해당법상의 건축제한을 적용받는다.

1. 『자연공원법』에 따른 공원구역·공원보호구역

2. 『수도법』에 따른 상수원보호구역

3. 『문화재보호법』에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역4. 『해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률』에 의한 해양보호구역

5. 『수산업법』에 따른 수산자원보호구역
 
 
다음으로 건축할 수 있는 건축물의 종류를 알아보도록 하겠습니다. 
 
1. 건축할 수 있는 건축물의 종류 
  가. 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
  나. 교육연구시설 중 초등학교 

2. 도시계획조례에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 종류(수질오염 및 경관 훼손의 우려가 없다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 지역내에서 건축하는 것에 한한다)
   가. 제1종 근린생활시설 중 수퍼마켓과 일용품등의 소매점, 동사무소ㆍ경찰관ㆍ파출소ㆍ소방서ㆍ우체국ㆍ전신전화국ㆍ방송국ㆍ보건소ㆍ공공도서관ㆍ지역의료보험조합,마을공회당ㆍ마을공동작업소ㆍ마을공동구판장 및 변전소ㆍ양수장ㆍ정수장ㆍ대피소ㆍ공중화장실
   나. 제2종 근린생활시설 중 종교집회장으로서 지목이 종교용지인 토지에 건축하는 것
   다. 종교시설로서 지목이 종교용지인 토지에 건축하는 것
   라. 동물 및 식물관련시설 중 버섯재배사ㆍ종묘배양시설ㆍ화초 및 분재 등의 온실과 양어시설(양식장을 포함) 등
   마. 발전시설
   바. 묘지관련시설

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」별표에서 규정하는 농어가주택은「농지법 시행령」제32조 및「농어촌주택개량촉진법」제2조 등에서 정의되는 농어민 주택 및 농어촌주택 등을 감안시
1.  읍·면지역중 상업지역 및 공업지역을 제외한 지역과
2.  광역시 및 시에 소재하는 동지역 중 주거지역·상업지역 및 공업지역을 제외한 지역에 위치하고
3.  장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로 규정되니 참고하시기 바라며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 농민자격에 대하여는 별도로 정하지 아니하고 있으나,상기 “농어가주택”에 대한 판단은「농지법」등의 관련법규 등을 감안 하여야 할 것이며, 현저한 자연훼손을 가져오는지 여부 등에 대한 판단 역시 필요하므로, 보다 자세한 사항은 농지법 등 농지관련 법규를 담당하고 있는 농림수산식품부 및 현지현황을 잘 알고 당해지역의
건축허가권자인 시장 또는 군수에게 문의하시기 바랍니다.
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이러한 회신내용처럼 항상 공무원은 내 소관이 아니니 담당자에게 문의하라는 식이고 항상 자기 소관이 아니라는 답변때문에 항상 국민들은 뺑뺑이를 돌수밖에 없습니다.
 
관련법을 요약하면 아래와 같습니다.
- 농업인의 일정요건에 해당하는 자만이 국계법상의 농어가주택을 지을수 있고
- 5년간 농지전용해서 건축한 농어가주택의 부지면적이 660제곱미터이내로 한정되어 있고
- 토지소재지 시군구 뿐만아니라 연접한 시군구에 거주하더라도 농어가주택을 지을수 있다
 
또한 농어가주택(국계법)과 농림어업인주택(산지관리법) 및 농업인주택(농지법)은 개별법규상 해석의 차이가 있으나 일반적으로 전부를 합쳐서 농가주택이라는 개념으로 이해하시면 쉽습니다.
또한 일정요건을 갖춘 농가주택은 소득세법에서 양도세 면제대상이 되는데 현재 양도세를 포함한 소득세법이 개정될 확률이 높으므로 확정되면 다시한번 말씀드리도록 하겠습니다.

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