9.1 부동산 대책의 파급효과는?
정부가 9월1일 오전에 생각보다 빨리 9.1부동산대책 깜짝 발표를 했다. 그동안 매스컴에서도 종종 부동산 추석종합선물세트라는 용어로 추석전에 뭔가 정부에서 추가발표를 할것이라는 얘기들도 있었지만 추석이후에 발표할것이라는 예상이 지배적이었다. 그런데 추석전에 정부가 전격적으로 추가대책을 발표한 것이다.
우선 9.1부동산대책의 주요내용을 살펴보면, 재건축 연한을 최장 30년으로 완화(서울시는 40년)하고 안전진단 기준을 합리화(주거환경평가비중 강화, 구조적결함의 경우 구조안전성만으로 결정)하고 85㎡이하 건설의무중 연면적 기준을 폐지하기로 하였다. 소유자 과반수로 시행인가 전 시공사선택이 가능하게 하고 임대주택 의무건설비율 중 연면적기준도 폐지하기도 했다.
이러한 재건축규제완화는 강남권은 물론 기존 1기신도시까지도 재건축 호재로 시장에 영향을 주게될수 있는 내용들로 시장은 적지않은 파장을 불러일으킬것으로 보인다. 최경환호 경제팀의 출범이후 내놓은 대책들이 지금까지는 강남권위주로 영향을 주고있는반면 금번 9.1대책의 경우 강남권과 비강남권은 물론 그동안 노후화등으로 시세탄력성이 떨어지던 분당이나 일산등 1기신도시까지에도 훈풍을 불어넣어줄수 있는 호재로 작용할 전망이다.
또한 주목할만한 부분이 바로 청약제도 개편인데 85㎡이하 민영주택 가점제는 '17.1월부터 지자체장이 현행가점제비율 40%이내에서 자율운영하도록 하고 민영주택의 가점제를 개선(2주택이상 보유자 중복차별 폐지, 60㎡이하〮공시가격1.3억원(지방0.8억원)이하는 청약시 무주택자로 인정)하는등의 대책을 내놓았다.
동시에 청약자격 1,2순위를 1순위로 통합하고 예치금액 이하 주택은 자유롭게 청약 및 청약규모 변경을 즉시 가능하게 하였다. 아울러 1세대 1주택의 경우 기존 무주택세대주만 청약이 가능하도록 하던 것을 1주택자에게도 국민주택 청약자격을 허용하기로 하였다. 4개 청약통장으로 복잡하게 이루어진 청약통장도 청약종합저축으로 일원화하고 공급유형을 국민주택과 민영주택 2개로 통합하기로 하였다.
이밖에 전매제한기간이나 의무거주기간도 완화하고 택지개발촉진법을 폐지하여 '17년까지 LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하는등의 파격적인 내용들도 담겨있다. 이는 주택공급과잉을 막아 주택거래와 주택시장을 활성화하겠다는 복안으로 보인다. 수도권에 대규모 신도시나 택지지구를 짓지 않겠다는 정책은 겉으로보면 별것아닌것처럼 보이지만 실제로는 엄청난 파급효과가 있는 내용이다.
그동안 수도권 주택시장을 나락으로 떨어뜨렸던 주범이 보금자리주택이나 수도권에서 대규모로 조성하는 신도시물량의 공급과잉이 주요 요인이 되어온게 사실이었다. 금번대책에 따르면 서울수도권의 대규모 공급물량이 조절되면서 수급불일치가 완화되고 공급량이 급감하면 서울수도권은 향후 상당한 가격탄력성을 띌 가능성도 있다.
결국 9.1대책은 최경환호 경제팀에서 이전에 내놓은 정책의 후속타로서 시장에 일종의 쐐기를 박는 정책으로 볼수 있다. 실제로 필자가 현지 부동산등에 문의해본바에 따르면 9.1대책발표후에 강남권은 물론 강북, 경부라인, 수도권서북부일대등 대부분의 지역들에서 급매물이 하루만에 상당수가 회수되거나 매수문의가 늘어났다고 한다. 특히 강남권 재건축이나 위례신도시등의 매물(분양권매물포함)이 상당히 빨리 들어가고 호가도 하루만에 1-2천만원정도가 올랐다고 한다.
시장이 좋아지기위한 컨디션은 된것같기는 하지만 국회에 여전히 계류중인 분양가상한제나 전월세과세방안등이 여전히 국회문턱에 잠겨있고, 종부세완화나 다주택자 양도세장기보유특별공제완화등은 미완이기 때문에 금번대책도 어느정도 한계는 지니고 있다고 볼수 있겠지만, 적어도 시장에 주택을 매수해도 된다는 강한 시그널을 준 내용들이기 때문에 추석이후 주택시장은 이제 서서히 본격적인 거래량증가와 회복세를 통해 정상화내지는 활성화될 가능성이 이제는 농후해졌다.
그렇다면 이제 남은 것은 국회에 발목이 잡힌 부동산관련 법안들인데 이들 법안만 순리적으로 해결된다면 수도권 주택시장은 상당한 회복을 할 가능성이 높아보인다. 때문에 필자가 칼럼을기고할때마다 계속 강조하는것이지만 국회에 계류된 중요한 법안들(전월세과세수정안,분양가상한제등)이 신속하게 처리되는것만이 정부에서 혼자 애쓰는 모양새를 없애고 제대로된 부동산시장 정상화의 목적을 이룰수 있을것이기 때문에 국회의 법안처리를 기대해본다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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