지난 8월 초에 칼럼을 쓰면서 8월말에 또 부동산활성화대책이 나올 것이라는 말씀을 드렸다. 드디어 9월1일 또 한 보따리가 나왔다. 듣도 보도 못한 내용이 많아서 “이런 것도 있었나?” 생각되실 것이다. 중요한 것만 쉽게 풀이해 보자.
이번 대책은 한마디로 신규분양시장으로 몰리고 있는 수요자들을 기존주택시장으로 유인하자는 내용과 신도시는 그만 만들고 구도심을 살리자는 대책이다. 백화점에서 1만 원짜리 상품권 주니까, 동네 수퍼에서 2만 원짜리 등심 주면서 사람 부르는 셈이다.
재건축 연한이 40년에서 30년으로 축소되었고, 구조적 결함이 있을 땐 연한에 상관없이 다시 지을 수 있게 된 것이다. 다시 말씀드려 이제 지은 지 30년이 넘었거나, 구조적으로 문제가 있어 거주에 어려움이 있으면 조합 만들어 다시 지으면 된다.
주거환경 정비 비중도 과거 15%에서 40%까지 확충되었다. 이제 헌 집 사서 적당히 버티면 새 아파트 갈 수 있게 된 것이다. 여러분들의 주택도 여기에 해당되는지 잘 살펴보시라. 목동. 강북. 강남 등지에 이런 아파트들이 많다.
재건축 소형 의무비율도 연면적에서 60㎡이상을 50%까지 지어야 했으나 폐지됐다. 대출은 어떤가? 대출을 받아 집을 샀는데 집값이 내려 대출 원리금도 미치지 못할 때에는 소유권 포기하고, 은행에 열쇠 맡기면 그만이다. 부족한 채무에 대하여 잔액채무가 남지 않는다는 것이다.
이런 식으로 집 사면 밑져봤자 본전이다. 혜택을 볼 수 있는 서울의 재건축 대상가옥이 25만 가구 늘어나고, 경기도 등 전국에 21만 가구 늘어난다. 헌집이 새집 되어 좋고, 건설사들은 일감이 생겨 누이 좋고 매부 좋은 격이 되리라. 갈수록 대책은 좋다. 그런데 집은 어떤 대책을 써야 팔리게 될까?
주택청약자격도 변경된다. 60㎡이하 공시가격 7000만 원이하가 공시가격 1억3000만 원이하로 확대되고 지방은 8000만 원으로 된다. 웬만한 사람은 청약자격이 있게 된다. 자격이 되어 새 아파트를 분양받아도 좋고, 헌 집 가지고 있다가 재건축해도 되는 셈이다.
새 아파트로 가는 일은 신혼이고, 재건축으로 가는 일은 재혼이다. 재혼은 기반이 잡힌 사람들이 하기 때문에 재정적으로 여유가 있음이 좋다. 정부는 대규모 택지공급시스템인 “택지개발촉진법”을 폐지하고, 2017년까지 LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하기로 했다. 더 이상 개발하지 않겠다는 뜻이다.
또 주택사업승인 이후 착공의무기간을 현 3년에서 5년으로 연장해 기업이 시장상황에 맞게 주택을 공급할 수 있도록 유도하기로 했다. 후분양 도입도 고려하고 있다. 앞으로는 공급과잉이 우려되는 지역은 일부 후분양을 선택하여 주택의 수급을 조절할 것이다.
문제는 또 국회다. 이번에 마련한 방안 가운데는 법률개정이 필요한 과제가 상당히 많다. 하위법령개정 등을 통해 우선 시행하려 하겠지만, 근본 모법이 고쳐지지 않으면 오줌 절반 누다 쫓겨난 셈이 되리라. 일 중에서 제일 기분 나쁜 일은 볼 일 절반보다 그만 두는 일이다.
유한책임대출은 미국에서 서브프라임 모기지 사건 때 터진 각본이다. 집값 내리면 대출 선에서 포기하고 이사 가면 되는 제도인데 미국 등 선진국은 LTV가 100%육박하기 때문에 가능한 일이나 우리나라는 70%에 머물고 있기 때문에 그럴 확률은 거의 없을 것이다.
문제는 정부에서 현재 부동산시장에 잠겨 있는 열쇠는 모두 풀겠다는 취지이고, 신규분양시장과 기존주택시장이 동시에 활성화되기를 기대하고 있다. 그렇다면 앞으로 시장 상황은 어찌될까? 강남을 비롯한 1기 신도시에 매수세가 일어날 것이고, 인근지역의 기존주택시장에 반가운 기별이 올 것이다.
요즘 가장 많이 받는 질문이다. 갑자기 손님이 나타났는데 집을 팔까요? 좀 더 가지고 있을까요? 라는 질문이다. 필자는 팔라는 대답을 한다. 부동산은 언제나 약간 억울할 때가 파는 기회다. 그때를 놓치면 이상하게 손님은 끊어지더라. 대책은 늘 나와도 매수심리가 회복되지 아니하여 팔릴 대책이 없음이 못내 아쉬울 뿐이다.
21세기부동산힐링캠프(부동산카카페)대표. http://cafe.daum.net/2624797
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796