도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지(신도시)로 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하게 된다.
과거 1980년대가 서울 도심 개발 위주였다면 1990년대는 수도권1기 신도시 분당.일산을 건설하는 등 신도시 시대였다.
1990년대 초에 수도권1기 신도시인 분당.일산신도시 입주가 이루어진 후 2000년대 또 하나의 서울 도심 개발을 예고하는 개포 주공1단지 등 강남권 재건축이 1994년 하반기부터 꿈틀대기 시작하여 1997년 초까지 워밍업 과정을 거친 후 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 1998년도에는 대폭락, 1999년도에 반등하다가 2000년도에 다시 하락 2001~2002년 강남권재건축 전성시대를 맞은 후 실물경제가 좋아진 2007년까지 강남권 아파트는 줄기차게 상승했다.
1988년 88서울올림픽 개최 이후 내수, 부동산 시대를 맞아 끓어오르던 주택 수요를 잠재우기 위해 분당.일산 등 수도권1기 신도시를 건설하여 1990년대 초반에 입주하였으나 분당.일산 등 수도권1기 신도시는 서울에서 너무나 먼거리라 서울시내의 주택 공급을 갈망한 나머지 서울시내에 집지을 땅이 부족하여 재건축단지에 눈길을 돌렸는데 이러한 연유로 1994년 하반기부터 개포지구를 포함한 강남권재건축이 꿈틀대기 시작했다.
하긴 도시는 10년마다 한번씩 리턴하여 개발되는데 1990년대가 신도시 시대였다면 2000년대 도심개발 시대를 대비하여 개포지구 등 강남권재건축이 1994년 하반기부터 1997년 초까지 워밍업 과정을 거쳤다고 할 수 있다.
1980년대 서울 3택지개발지구인 개포지구.목동지구.상계지구 중 그동안 유독 개포지구를 포함한 강남권재건축만 빛을 봤고 목동지구.상계지구는 재건축 개발에서 소외되어 있었는데 이번 9.1 부동산대책에서 재건축 연한을 10년으로 단축하면서 상계동.목동 재건축단지가 비로소 날개를 달게되었다.
이번 정부 부동산대책은 수출경기가 어려운 이때에 내수로 실물경제를 살려야겠다는 정부의 강한 의지로 내놓을 수 있는 부동산대책은 다 내어놓는 등 참으로 시의적절한 정부 대책이 아닌가 한다.
수출경기가 안좋다고 해서 실물경제를 내팽게칠 수 는 없다.
수출경기가 안좋을때는 내수로 경제를 살릴 수 밖에 없는데 내수를 살리기 위해 정부에서는 내수경기를 대표하는 부동산경기를 부양한다. 일례로 김영삼정부 시절인 1994년 하반기~1997년 초까지의 부동산경기, 김대중정부 시절인 2001~2002년 부동산경기가 그러한 경우이다.
이번 9.1 부동산대책 중 목동.상계동 재건축 연한 10년 단축으로 재건축 부동산 개발 역사는 반복하게 된다.
1994년 하반기부터 개포지구를 포함한 강남권재건축이 꿈틀댄 이후 20년이 지난 2014년 하반기 오늘날 재건축 연한 10년 단축이라는 개발 호재로 상계동.목동 재건축단지가 꿈틀대고 있다.
필자의 견해로는 2020년대 도심 개발 시대를 대비하여 2014년 하반기부터인 지금은 워밍업, 군불붙이기 정도가 아닌가 한다.
목동.상계동 재건축단지는 과거 개포지구가 그랬듯이 2014년 하반기~2017년까지 워밍업 과정을 거친 후 2020년대 도심개발 전성시대부터 비로소 빛을 발휘하지 않을까 한다.
필자는 한풀이 부동산 용틀임하면 무섭다라는 표현을 자주 쓰는데 수십년동안 재건축을 한다 안한다하여 바닥을 긴 상계동.목동 재건축단지가 이번 9.1 부동산대책에서 비로소 실효성을 가지니 이제부터 시작단계이다.
상계동.목동 재건축단지는 2014년 하반기~2017년 워밍업 단계를 거친 후 2021년~2027년까지 대세상승할 것으로 전망된다.
상계동.목동 재건축과 함께 한강변 개발, 용산 개발 등도 같은 배를 탈 가능성이 크다. 큰틀로 봐서 향후 재건축 주도권이 종전 강남에서 상계동.목동 재건축단지로 넘어감에 따라 강남개발 전성시대는 막을 내린게 아닌가 한다.
강남은 또한 개발의 망령인 싱크홀 등 악재가 도사리고 있어 이러한 악재가 현실화되면 강남은 더욱더 늪에 빠지게 될 것이다. 크게봐서 강남은 1980~2000년대까지 30년동안 줄기차게 개발해서 이제는 개발이 한계에 다달았다.
강남권이라도 은마아파트, 86아시안 아파트.88올림픽 아파트 재건축도 있지만 1980년대 3대 택지개발지구를 기준으로 할때 강남 시대는 지나가고 목동.상계동 재건축, 한강변, 용산 시대가 도래하는게 아닌가 한다.
서울.수도권 부동산을 기준으로 할때 작금은 경기연착륙 시대로 이번에 부동산경기가 살아나면 2017년까지 이어질 것으로 보인다.
이 기간동안 그동안 낙폭이 심한 강남권은 미세하게나마 반등할 것이고 이제 서울 도시개발의 차기 주도권은 상계동.목동 재건축단지, 한강변 등으로 넘어감에 따라 이들 지역은 2020년대 대세상승을 위한 워밍업 과정을 지금부터 2017년까지 거칠 것으로 전망된다.
서울.수도권이 이러는동안 지방은 대구.경북.광주 등을 선두로 하여 지방 소형을 포함한 중대형아파트 전성시대를 2017년까지 펼칠 것이다.
신도시 건설의 근간인 1980년도에 제정된 택지개발촉진법 폐지로 이제 대규모 신도시 건설을 하지않겠다게 정부의 의지이고 금반 목동.상계동 재건축 단지 재건축 연한 10년 단축으로 2020년대 도심개발 전성시대를 예고하고 있다.
경제부총리 최경환호 출범으로 인한 내수, 부동산 살리기 대책은 실물경제가 어려운 이때에 아주 시의적절한 대책으로 보이며 이번 부동산대책으로 내수, 부동산경기는 2017년까지 좋아질 것으로 확신한다.
이번 9.1 부동산대책 중 하나인 재건축 연한 10년 단축이라는 개발 호재로 목동.상계동 재건축단지는 날개를 달았다.
벌써부터 이들 재건축단지의 아파트 가격이 오른다는 소식이 들려온다. 재건축 개발 호재가 있는데 이들 단지의 아파트 가격이 오르는 것은 당연하다.
재테크맨 이주호
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