위례신도시 분양권 거래 주의보
정부의 연이은 강한 경기부양책도 영향을 주고 있고 시장 전반적으로 회복세를 타고있는 분위기, 그리고 인기지역인 위례신도시 자체적인 잠재 매수수요들이 탄탄한점등이 종합적으로 맞물리면서 위례신도시 분양권시장이 과열되고 있다.
분양권은 전매제한이 걸려있는 경우 전매가 불가능한 상품이다. 심지어 전매제한전에 계약하고 잔금을 전매제한이후로 계약서를 쓰는것도 불법이다. 그러나 판교나 위례같은 인기지역에서는 분양권 불법전매가 빈번하게 발생하고 있는것이 현실이다.
최근 필자에게도 위례신도시 분양권을 매수하려는 상담문의가 상당히 많이 걸려와 업무에 차질을 빚을 정도이다. 유료로 하는 전화상담임에도 불구하고 분양권 매수나 부동산 계약직전과 같은 긴급한 상황에서 단순상담이나 부동산등에 가볍게 문의하고 결정할 성질이 아닌탓에 상담문의가 계속해서 걸려오는데 그중 위례신도시 분양권 매수관심자분들이 적지 않다.
“박사님 위례신도시 분양권 매수 상담입니다. 지금 투자해도 될까요?”
“어떤 물건을 얼마에 계약하실려고 하시는건가요?” 라고 물어보면 매도자들은 두가지 부류로 나뉘어진다.
“전매가 안풀린 물건인데, 공증이나 각서같은걸 쓰고 안전장치를 하고 나중에 전매풀리면
명의변경해준다고 합니다. 프리미엄은 OOO만원입니다”
다른 부류는 “박사님, 전매가 풀린물건인데, 입금가 OOO만원에 매수하라고 하네요”
전자의 경우에는 주택법상 징역 3년이하 벌금 3천이하에 처해지고 분양권이 취소될수있는 불법전매 물건이고 후자의 경우에는 전매제한(1년)이 풀려 합법적인 전매물건이지만 프리미엄을 거의 실거래가 3분의1 혹은 많게는 5분의1까지 낮춰 신고하는 다운계약서를 쓰고 거래되는 물건들이다. 매도자에게 쥐어주는 금액외에 후불이자와 양도세는 매수자가 부담하는 것으로 입금가외에 추가로 거액의 비용이 소요되는 거래다.
한편, 불법 전매물건의 경우 투자자들이나 부동산 혹은 떳다방등에서 보유한 물건들이 많은데 이런 경우 보통 투자금을 빨리 회수하려고 하고, 설사 투자자들이 아닌 일반 실수요자들이라 할지라도 갑자기 자금이 필요한경우에 현금을 회수하기위해 이런 불법거래를 많이 하게된다.
또한 분양초기에 계약하자마자 떳다방이나 부동산에 프리미엄을 받고 불법으로 헐값에 팔아버린후 이들 물건을 매수한 부동산이나 떳다방들에서 실수요자들에게 거액의 프리미엄을 얹어 전매제한풀리기전에 넘기는경우도 많다.
실제로 위례아파트 로얄층에 당첨된후 떳다방에게 초기 프리미엄 1500만원을 받고 분양권 계약당첨후에 처분한 물건이 두세달 후에 부동산에서 프리미엄 8천에 다른 실수요자들에게 팔려고 하는 것을 보고 아연실색했다는 상담자들도 있다.
분양권 불법거래는 절대로 하지도 말고 현장 전문가로 대접받는 중개업사장님들도 중개알선은 하지말고 매수도 하지 말아야한다. 아무렇지 않고 걸리지 않는다는 부동산 말만 믿고 불법으로 거액의 프리미엄을 주고 매도나 매수(=매수했다고는 하나 실제명의는 여전히 본인명의로 하지못한다)한 실수요자들은 밤잠을 못이루게 된다.
특히 위례신도시같은 지역은 정부 감독기관(=검찰, 경찰, 국세청, 국토부 및 각 지자체등)등에서 분양권 전매물건을 대부분 전수조사하여 불법거래여부나 다운계약여부를 실사하게되는데 제아무리 날고 뛰어도 단속 그물망에 걸리기 마련이다.
판교(=최근에는 알파리움등) 그리고 한창 열기가 고조되던 세종시에서 정부 단속으로 각 수백명(매도자, 중개업자, 매수자등)이 형사입건되어 백여명이 구속되고 미납 양도세 추징금 수백억원을 강제납부한 사례도 오래전 일이 아닌 비교적 최근의 일이다.
또한 위례 분양권을 헐값에 불법으로 팔고나서 나중에 실수요자들이 사는금액이 자신이 부동산이나 떳다방에 판 금액보다 5배나 많은 금액에 팔리는것을 보고 심한 충격을 받아 상실감과 낭패감에 정신과 치료까지 받고 있는 분들도 필자주변에 종종 발생하고 있다.
이 때문에 필자는 위례아파트 계약자들에게는 입주시점까지 보유하거나 전세주고 보유하라고 권하거나 최소한 분양권을 2년 보유한 후 일반세율(6%~35%)이 될 때 절세한 후 세금을 내고 매도하라고 권고한다. 불법매수나 편법 다운계약서를 감행하려는 매수자들에게는 강력하게 경고하고 있음에도 시장이 과열되다보니 분양권 불법거래등이 심심찮게 발생하고 있는것이다.
최근에는 그동안 수년동안 꾸준히 연락을 주고받으며 필자나 전문가들에게 자문을 구하고 있는 강남경찰서 정보과나 경기도 광역경찰청 정보과 형사분들에게도 심심찮게 위례신도시 과열상황이나 이런부분에서 투기를 막을 방안이나 예방법등에 대해 필자에게 자문을 구하기위해 연락을 주시는 감독기관 실무 담당자분들에게도 자문을 위한 연락이 많은 편이다.
또한 감독기관들을 출입하는 지인 기자분들도 위례신도시 분양권 거래 단속이 앞으로 상당히 엄해질것이라는 얘기를 많이 하고 있다. 비단 정부가 단속을 많이 하니까 불법거래를 하지 않아야 하는것이 아니고 이런 거래 자체를 아예 하지 말아야 하는것이다.
따라서 분양권 불법전매 혹은 합법전매라도 터무니없는 다운계약금액으로 거래하는것은 절대로 금물이다. 특히나 부동산 중개업 사장님들도 이부분은 필히 유의하시는것이 좋다.
수요가 있어서 중개를 해달라는 수요가 많아 마지못해 불법거래를 알선하는 부득이한 경우도 없지 않겠지만 분양권 불법거래는 현장 최고 전문가인 중개업 운영하시는 사장님들이 결코 해서는 안되고 말려야 할 일이라고 생각이 된다. 그래야만 신뢰를 받고 고객들이 더 많이 찾아올것이다.
필자가 알기로는 거의 95%이상의 전국의 부동산이나 위례신도시 부동산 사장님들은 너무나 정직하고 불법거래등을 하지 않는 것으로 알고 있다. 극소수 외지에서 철새처럼 날아들어 단기간에 투기와 시세왜곡 및 불법전매를 통해 차익을남기려는 극히 일부의 떳다방들이나 극소수 부동산등에서 위와같은 부적절한 행위를 함으로써 전체 중개업 사장님들에게 먹칠을 하는것이라고 봐도 될것이다.
위례신도시 분양권 시장은 약간 과열되고 있는데, 연말이후 내년초가되면 수천세대의 분양권 전매제한 풀리는 물건들이 시장에 나오고 아직도 분양하는 물량들이 있으므로 너무 급하게 조바심을 내며 불법까지 해가면서 무리하게 매수하는것은 피해야한다.
아울러 위례신도시만 투자가치가 있는것이 아니기 때문에 다른지역과 다른 단지들의 투자대안들도 종합적으로 검토해서 투자하는것이 좋고 위례신도시 분양권을 그래도 매수하겠다고 한다면 ‘전매제한이 풀린 분양권을 실거래가로 매수’하면 된다.
“박사님 근데 전매풀린 실거래가 분양권 물건이 위례에 전혀 없던데요...” 라고 계속해서 불법거래를 해도되느냐고 물으면 필자는 “그럼 안하시면 그만이다. 그런거 하시다가 감옥가는것보다는 낫습니다”라고 농담이 섞여있지만 강하고 진솔한 경고를 해드리고 상담을 마무리한다.
-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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