작금의 실물경제는 수출환경이 안좋은 상태에서 내수로 갈 수 밖에 없는 경제 상황이다.
내수 경기를 대표하는 것이 부동산경기인데 박근혜정부 2기 내각 최경환호는 부동산경기 즉 내수경기를 살리기 위해 7.24 그리고 9.1 부동산대책에서 풀 수 있는 부동산 규제는 다 풀었고 이러한 정부의 경제 살리기 정책에 따라 부동산시장은 즉각 반응을 일으키고 있다.
돌이켜보면 김영삼정부 시절인 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아나 1997년 12월 IMF가 터지기 직전인 1997년 초까지 부동산경기가 그런대로 돌아갔다.
이때 부동산경기는 개포 주공1단지를 포함한 강남권재건축이 주도한 측면이 있는데 이는 1990년대 초에 분당.일산 등 수도권1기 신도시 입주가 시작되어 몇년동안 살아보니 분당.일산신도시는 서울에서 너무나 먼거리라 서울시내의 아파트에 살기를 갈망한 나머지 아파트 지을 땅이 부족한 상태에서 재건축대상 아파트로 눈을 돌린 결과가 아닌가 한다.
그로부터 20년뒤인 2014년 하반기 현재 경기연착륙 시대를 맞이하여 이번에는 중층아파트 재건축대상 지역인 양천구 목동.노원구 상계동 등의 재건축 연한을 40년에서 30년으로 완화하여 부동산을 살리려는 정부의 9.1 부동산대책은 실물경제가 어려운 이 상황에서 참으로 시의적절한 대책이 아닌가 한다.
1994년 하반기부터는 5층 강남권재건축 아파트가, 이번 9.1 부동산대책에서는 2014년 하반기 현재 목동.상계동 등 중층 재건축대상 아파트가 시장의 눈길을 끄는건 주거환경, 개발의 변화에 따른 당연한 결과로 보인다.
단 1990년대든 2010년대든 5층, 중층 재건축아파트가 시장의 눈길을 받았고 받고있지만 이때는 어디까지나 워밍업 단계이고 실질적으로 빛을 본건 2000년대 그리고 빛을 볼 수 있는 시대는 2020년대가 아닌가 한다.
이번 9.1 부동산대책으로 2014년 하반기 현재 목동.상계동 중층 재건축대상 단지는 박원순시장이 칼자루를 쥐고 있는 이상은 시기상조가 아닌가한다. 다음 서울시장 선거인 2018년 6.4 지방선거때 적극적인 도시개발 성향을 지닌 서울시장이 당선되면 새로운 서울 도시개발, 부동산 시대가 열릴지도 모른다.
현재 서울.수도권 부동산경기는 1994년 하반기~1997년까지 경기연착륙 시대가 있었듯이 2014년 하반기~2017년까지 경기연착륙 시대가 될 것으로 전망된다.
서울.수도권 부동산경기는 경기연착륙 시대와 아울러 판교.광교.동탄.위례신도시 등 수도권2기 신도시 시대가 함께 병행하게 된다.
일각에서는 지금부터 서울.수도권 부동산경기가 살아나면 지방 부동산경기는 끝났다는 말이 나오고 있는데 이는 2010년대 지방 대세를 배제한 잘못된 전망이 아닌가 한다.
지방은 2000년대 서울.수도권 부동산이 호황을 누릴때 철저히 소외되어 있었고 2010년대에 들어서서 자방산업단지 부활, 지방화 시대, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설 등이란 재료로 2011년에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하여 대세 상승의 신호를 보인 후 지방 대구.경북.광주 등의 경우 오늘날까지 소형아파트 대세가 이어지고 있고 또 2013년 한해에는 지방 대구.구미 등의 40평대 이상 대형아파트가 순식간에 50% 상승률을 보여 지방 중대형아파트의 대세 상승을 알리고 있는데 한번 어떤 지역, 평형의 대세 상승이 시작되면 5년 정도 이어진다는 점을 감안하면 2013년부터 시작된 중대형아파트 대세 상승은 2017년까지 이어질 것으로 예상된다.
2015~2017년에는 종전에는 볼 수 없었던 지방 중대형아파트의 화려한 불꽃이 펼쳐질 것이다.
요약하자면 2010년대 서울.수도권 부동산은 2000년대 폭등에 따른 경기연착륙 즉 낙폭과대에 따른 반등 시대이고 2010년대 지방은 지방화 시대를 맞이항 2011~2015년은 소형아파트.세종시, 2013~2017년 중대형아파트.혁신도시 전성시대가 아닌가 한다.
또 이달에 들어서서는 박근혜정부가 내세우는 창조경제의 창조경제타운을 대구 북구 침산동 제일모직 터에 삼성.정부.대구시가 공동으로 조성한다는 발표가 있었고 창조경제의 대표적인 IT도시 구미에 경북 대표 창조경제혁신센타가 들어선다는 발표가 있는 등 대구.경북이 창조경제의 중심지로 떠오르고 있다.
창조경제는 시대의 흐름에 따라 앞으로 우리나라 경제가 나아갈 목표인데 우리나라 산업화 시대의 주역인 삼성그룹에서 창조경제 시대를 맞이해 산업화 시대의 공장 자리였던 대구 침산동 제일모직 터에 창조경제 요람지를 조성하겠다는 발표는 참으로 미래지향적인, 선진화로 가는 새로운 경제 역사를 쓰는게 아닌가 한다.
부동산 투자격언에 정책을 따르라는 말이 있는데 이러한 현정부의 창조경제 비전으로 현재 지방 부동산의 중심지 대구.경북의 비약적인 발전은 물론 부동산도 1960~1980년대 산업화 시대 이후 제2의 도약을 기하고 있는게 아닌가 한다.
지나온 시대가 중공업 시대 즉 지방 도시로 따지면 울산 시대라고 하면 앞으로 창조경제 시대가 도래하면 창조경제의 중심지 대구와 국내 대표 IT도시 구미 시대가 열리게 될 것이다.
대구 제일모직 터의 창조경제타운 조성으로 제일모직 터~경북도청 후적지~ 과거 전자공학 특성화 대학인 경북대~동대구벤처밸리를 잇는 거대한 창조경제 벨트가 형성될 것이다.
그리고 지리적으로 대구의 중심부에 위치한 대구역 인근 침산.칠성동과 부산역 인근 북항재개발지 그리고 용산역 용산 국제업무지구는 향후 원도심 개발의 주역으로 떠오를 가능성이 크다.
과거 대구 중앙네거리에 있던 대구은행 본점이 1985년도에 범어네거리 인근 현 대구은행 본점으로 이전하자 이후 수성구 범어네거리 일대가 대구의 강남이 되어 2010년대 동대구역세권 개발로 신세계백화점마저 오픈하게 되면 범어네거리~동대구역 라인은 거대한 축을 이룰 것이다.
현재 공사중인 북구 침산동 대구은행 제2 본점이 2015년도에 오픈하게 되면 북구 침산동에서 대구은행 제2 본점 시대가 열리는데 인근 제일모직 터 창조경제타운 조성으로 이 일대가 급속하게 발전하게 되면 수십년뒤에는 자연스럽게 대구 도시철도 1, 3호선 라인 중간 블럭 센타인 태평네거리~계산오거리 라인 양쪽 지역 즉 대구역 전면 지역이 지금의 동대구역 일대처럼 변하는게 아닌가한다.
태평네거리 일대에는 전매청 자리에 고층 주상복합 아파트가 건축중에 있고 전매청 옛 담배 창고 자리엔 대구 예술발전소 건물이 들어서는 등 이 일대가 조금씩 변하고 있다.
1985년 범어네거리 인근 대구은행 본점이 문을 연 이후 2016년에 오픈 예정인 동대구역 신세계백화점 들어서 발전하기까지 범어네거리~동대구역 라인 개발이 30년이나 걸리는데 2015년 오픈 예정인 북구 침산동 대구은행 제2본점에서 시작된 이쪽 침산동.칠성동 지역개발이 대구역 전면쪽으로 개발되기까지 약 30년 정도의 세월이 걸릴 수도 있겠다.
이번 침산동 제일모직 터의 창조경제타운 조성 발표로 대구는 수성구 범어네거리 일대, 달서구 상인네거리 일대, 북구 남침산네거리 일대가 주요 핵의 지역이 될 것이다.
이번 제일모직 터 창조경제타운 조성 발표로 삼성.정부.대구시는 새로운 미래경제를 열어갈 것이다.
현정부의 정책 기조는 수출환경이 안좋은 상태에서 내수 살리기와 미래의 비전을 제시하는 창조경제인데 부동산 역시 실물경제의 한부분인만큼 이러한 정책 기조를 따라가지 않을 수 없다.
부동산은 또 꿈, 비전을 먹고산다고 하는데 이러한 정책은 지방 대구.구미 부동산시장에 큰 호재인 만큼은 틀림없다.
작금의 지방 부동산시장의 중심은 2000년대에 가장 소외되었던 지방 대구.경북.광주 등이다.
대구.구미는 금반 창조경제 정책의 발표로 제2의 발전, 도약을 꿈꾸고 있다. 이러한 정책의 방향에 따라 최근 대구.구미 등 부동산이 움직이고 있고 이러한 움직임은 정책에 따른 합리적인 부동산시장 움직임이 아닌가 한다.
2014년 하반기에서 2017년까지 부동산경기가 살아나면 중대형아파트 전성시대가 될 것이다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 실물경제 회복 초기단계인 2011년까지가 소형아파트 전성시대였다면 그때보다 실물경제가 안정된 2013년부터는 중대형아파트 전성시대가 아닌가 한다.
지방 특히 대구.구미 중대형아파트 대세는 2013년부터 시작되었고 서울.수도권은 2007년 이후 낙폭과대가 심한 용인 등의 중대형아파트가 2013년부터 급반등하고 있다.
2014년 하반기부터 부동산경기가 살아나 2017년까지 부동산경기가 이어진다면 서울.수도권 부동산의 경우 경기연착륙에 따라 2007년 이후 가장 낙폭이 심한 중대형아파트의 반등과 수도권2기 신도시 판교.광교.동탄.위례신도시 시대 그리고 부분적으로 개발 호재가 있는 서울 마곡지구, 상암DMC, 수서역 인근 문정지구, 이번에 현대자동차에 낙찰된 삼성동 한전부지 인근, 삼성동~잠실 라인, 전철개통예정지 경기도 광주, 고덕신도시가 들어선 평택 등 개발 호재지역의 부상이 예상되나 강남의 경우 싱크홀, 한전부지 고가 낙찰에 따른 승자의 저주 등이 우려되고 있다.
지방의 경우에는 지방 부동산의 대표주자 대구.경북.광주 등을 중심으로 한 중대형아파트, 창조경제의 요람지 대구.구미, 세종시.혁신도시, 테크노폴리스 등 산업단지의 부상이 예상되며 이같은 부상은 지방산업단지 부활, 국토균형발전, 미래 선진화로 가기위한 창조경제가 기인된다.
이처럼 부동산은 그냥 막연히 움직이지 않고 어떤 이유를 가지고, 근거를 가지고 과학적으로 움직이고 있다. 일례로 이달에 창조경제타운 조성 발표로 대구.구미 부동산이 부상하고 있고 한전부지 고가 낙찰로 삼성동 일대 그리고 삼성동~잠실 개발축, 재건축 연한 40년에서 30년 완화로 양천구 목동.노원구 상계동.강남구 중층 재건축대상 아파트가 스포트라이트를 받고 있다.
이러한 맥락에서 호재성 재료가 있는 지역을 눈여겨 보라고 말씀드리고 싶다.
앞으로 대한민국 부동산은 2010년대 지방부동산 주도에서 2020년대는 서울 한강변.용산.뉴타운.목동 상계동 중층 재건축아파트 등 도심권부동산 주도로 이어져 끊임없이 대세몰이를 할 것이다. 대한민국 지역별 부동산 순환은 영원하다.
재테크맨 이주호
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