위례신도시 열풍 진단
무더운 여름을 지나 가을의 문턱에 접어든 10월 1일, 뜨거운 열기가 있는 곳이 있었으니 바로 위례신도시 청약 접수를 받은 A2-3블록 위례자이 아파트이다.
청약 1순위서만 평균 139:1의 경쟁률을 기록했고 최고 경쟁률은 369:1로 위례신도시에서 분양된 아파트로는 가장 높은 경쟁률이고, 2006년 판교신도시 풍성신미주가 세운 최고 평균 경쟁률 360:1, 최고 경쟁률 2073:1에는 못 미치지만 부동산 최고점이었던 판교신도시 이후 긴 침체기를 지나온 상황에서 청약 평균 경쟁률이 세 자릿수를 기록한 것은 처음이고 의미가 있다 할 수 있겠다.
위례신도시의 열기가 왜 이렇게 뜨거운지 9.1 부동산 대책 이후 더 뜨거워지고 있는 위례신도시 열풍을 한번 진단해보자.
우선 9.1대책의 가장 큰 수혜를 받은 곳이 바로 청약시장이다.
택지개발촉진법이 폐지가 되면 더 이상 새로운 신도시 개발이 없게 되고 그 이야기는 위례신도시보다 더 좋은 신도시는 이제 없다는 의미이기 때문에 기다릴 필요가 없어진 투자대기수요들이 적극적으로 위례신도시 청약에 뛰어들게 되었다.
그리고 부동산 투자심리가 회복이 되면서 투자자들이 적극적으로 청약시장에 유입이 되었고 내년부터 유주택자에게 부과되는 주택당 감점도 폐지가 되고 민영주택에 대한 가점물량도 지자체 자율에 맞기게 되면서 사실상 가점제 폐지가 되었기 때문에 무주택자들 역시 더 기다린다고 유리한 상황은 아니기에 무주택자들 역시 적극적으로 청약에 나서면서 청약수요가 늘어났다.
하지만 아무리 대기수요가 줄어들면서 투자수요가 늘어났다 하더라도 왜 하필 위례신도시냐라는 질문에 대해서는 위례신도시의 입지여건과 브랜드가치로 설명할 수 있다.
위례신도시는 서울 강남권을 대체할 신도시로 개발된 곳으로, 수도권 공공택지 중 유일하게 강남권에 위치해 있다.
또한 위례신도시는 서울 송파구, 성남시, 하남시 3개 행정구역으로 나누어져 있기는 하지만 처음부터 송파신도시로 불리우면서 강남권 신도시 이미지가 만들어졌고 판교신도시와 더불어 강남대체 수요가 가능한 최고의 신도시 브랜드가 만들어졌고 그만큼 기대심리와 관심이 커지면서 분양투자자들의 우선순위가 되고 투자수요가 많아질수록 프리미엄이 붙고 프리미엄이 붙을수록 인기가 더 높아지는 순환고리가 형성되었다.
그러면 단순히 입지가 좋고 이미지가 좋다고 그렇게 투자수요가 몰리는 것은 아니고 분양가도 경쟁력을 갖추고 있다.
전용면적 85㎡ 초과 중대형을 기준으로 판교가 2006년 8월 2차 동시분양 시절 채권입찰제를 포함해 3.3㎡당 1600~1800만원 대 수준이었는데 위례신도시 3.3㎡당 분양가가 1700만원 대이고 특히 판교가 8년 전 분양을 했기에 8년간 물가상승에 따른 화폐가치 하락까지 감안하면 위례분양가는 경쟁력 있는 수준이라 할 수 있겠다.
현재 판교신도시 전용면적 85㎡ 아파트 가격이 3.3㎡당 2000~2500만원 정도 형성되어 있다.
이렇게 위례신도시 분양가가 경쟁력을 갖추게 된 이유는 2005년에 도입된 공공택지 분양가 상한제가 아직까지 적용되고 있고 부동산시장 침체가 지속되면서 다소 착한 분양가를 책정한 이유도 있겠다.
이렇게 위례신도시가 판교신도시와 비교가 되는데 위례가 강남권 신도시라 하지만 입지, 교통여건을 보면 경부고속도로, 용인-서울고속도로와 신분당선, 향후 GTX까지 연결되는 판교신도시가 강남접근성과 쾌적성면에서 위례신도시보다 앞서는 것은 사실이다. 하지만 위례신도시 입주시점에는 판교신도시 아파트들이 입주 8년 차 아파트에 접어들기 때문에 위례신도시와 판교신도시의 우열을 가리기는 어렵다.
2014년 위례신도시 남은 분양물량은 4개 단지 2500여 가구 정도인데, 이중 A2-2블록 공공분양아파트인 자연&자이 e편한세상이 가장 인기가 높을 것으로 예상되고 청약자격이 되는 분들은 적극적인 청약을 해볼 필요가 있겠다.
그 다음 C1-5,6블록과 C2-4.5.6블록, C2-2,3블록도 민영물량 주상복합으로 입지가 괜찮아서 관심을 가져볼 만 하다.
하지만 미래는 아무도 모르는 것이고 100%라는 것은 없기에 아무리 좋다고 해도 예상치 못한 상황이 생길 수도 있는 것이기에 대박의 꿈을 안고 묻지마 청약을 하기 보다는 상황에 따른 위기대처가 가능하도록 상황이 안 좋아지면 입주를 하거나 전세로 돌릴 수 있을 정도의 자금계획은 항상 보수적으로 세우고 청약하는 것이 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1