-국내외 경기 악화속, 부동산 시장만 상승 한계
한국은행은 기준금리 0.25%포인트 인하를 단행했다. 지난 8월에 이어 올해 두 번째로, 국내외 경기 상황이 여전히 불안하다고 인식한 정부의 정책적 판단 때문이다. 기준금리가 사상 최저치인 2.00%로 낮아지면서 부동산 매매 거래에 대한 기대감이 커지고 있다. 일반적으로 금리가 낮아지면 주택 상환 여력이 커져 주택 구매력도 높아지기 때문이다. 다만 전세 물량의 월세 전환에 속도가 붙으면서 전셋값이 급등할 수 있다는 우려도 덩달아 커지고 있다. 전세난이 더 심화되면 낮아진 대출 금리를 활용해 집을 사는 수요도 늘 수 있을 것이다.
이번 금리 인하가 8월 시행된 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 완화 조치와 '9·1 부동산 대책' 등 정책과 시너지를 일으켜 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것이다.
역으로 자꾸 금리 인하를 반복하는 것이 경제가 안 좋다는 방증일 수 있기 때문에 주택시장 만 활황세를 나타내기는 어려울 것이다. 1040조원에 이르는 가계부채가 더 불어나 경제의 또 다른 '뇌관'이 될수도 있다. 게다가 유럽발 금융불안등 거시경제 지표가 부동산 시장만 홀로 상승하기는 부담이다. 하지만 환율과 물가 등 전반적인 경제 상황이 중장기적으로 나아지면 부동산시장도 지금보다 더 활기를 띨 것이다.
◆ 매매시장 활기 기대
이번 금리 인하 결정으로 주택 구매심리가 더욱 개선될 것으로 보인다.금리 인하는 주택담보대출 인하를 유도해 주택 상환 여력을 높이고 주택 구매력 증가로 이어져 거래량 증가, 가격 상승으로 연결되는 것이 일반적이기 때문이다. 따라서 매매시장은 지금보다 더 활기를 띨 것이다. 이미 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화정책으로 많은 금액을 쉽게 대출 받을 수 있게 됐고 대출이자와 은행 예·적금 이자가 모두 낮아지면 시중의 유동자금이 부동산시장으로 몰려들 수 있다.
하지만 거시경제 지표가 좋지 않은 상황에서 기준금리 인하가 최근 가격조정을 거치고 있는 서울 강남권 재건축시장 분위기를 단번에 반전시키기에는 한계가 있다.토지나 대형아파트들은 전반적인 경기 회복이 되지 않은 상황에서 생각보다 그렇게 민감하지 않을 것이다.
◆오피스텔나 상가.다세대등 수익형 부동산 상품 수혜볼듯
기준금리 인하로 가장 큰 수혜가 예상되는 분야는 오피스텔나 상가.다세대등 수익형 부동산 상품이다. 시중은행의 예금금리인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 고조될뿐만 아니라 금리인하로 인해 수익형 부동산 투자자들이 부담하는 대출이자 부담도 덩달아 줄기 때문이다.
◆전세시장 불안, 가속화 될듯
금리가 낮아지면 전셋값 상승 압박은 더 커질수 있다.집주인이 전세 보증금을 은행에 맡겨봤자 이자수익이 더 적어져 전세를 월세로 바꾸는 욕구를 크게 느낄 것이기 때문이다. 전세의 월세 전환 속도가 빨라지면 전세 세입자가 집을 구하는데 더 어려움을 겪을 것이고 전셋집 공급 물량이 딸려 가격 상승으로 이어질것이다 . 소형주택은 아예 월세로 전환하는 물량이 이번 금리 인하로 크게 증가할 것이다.특히 아파트 입주물량이 많은 지방보다 서울을 비롯한 수도권 전세 가격 상승폭이 더 높을 것이다.
유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597