기준금리 인하, 부동산시장 파급효과는?
필자가 강의하면서 저금리시대에 대해 얘기할 때 은행에 1억예치시(2%기준) 한달 세후 약 14만원정도 나온다고 하면서 담배 한갑이 내년부터 4500원이 되는데 하루한갑 한달을 피우면 그정도 이자를 손에쥔다고 비교해드리면 저금리가 얼마나 현실적으로 피부에 와닿는지를 금방 알수있다고 하시며 고개를 끄덕이시는경우가 많다.
그런데 한국은행의 기준금리가 역대 최저치였던 글로벌 금융위기 당시와 똑같은 수준인 2.0%로 전격 인하됐다. 얼마전 기준금리를 0.25% 인하한데 이어 추가로 0.25%를 인하한것이다.
기준금리가 인하되자 부동산시장은 일반적으로 긍정적인 분위기라고 해석하고있다. 실제 금리가 인하되면 시중은행 자금이 갈곳을 잃고 부동산시장이나 주식시장등으로 이동하게 되고 대출이자에 허덕이던 주택소유자들의 한숨소리가 줄어들게 된다.
대출금리가 내려간만큼 주택을 구매할수있는 여력이 늘어나 주택수요도 덩달이 증가하면서 주택시장에는 일종의 호재가 될 가능성이 높다.
특히나 현재 정부의 각종 규제완화법안들이 국회문턱을 넘지도 못하고 있는 상황인데도 부동산시장은 청약시장과 기존재고주택시장모두 정도의 차이(청약시장>재고주택시장)는 있지만 거래도 급증하고 매매가격도 상승하고 있는 상태다.
이런 상황에서 한은의 금번 추가 기준금리 인하는 부동산시장에는 적지않은 영향을 줄것으로 예상된다.
금통위가 인하를 선택한 주된 이유로는 장기간 저물가에 따른 디플레이션 우려와 최경환경제팀과의 정책공조 필요성에 따른 것으로 풀이된다. 아직 디플레이션단계를 우려할정도는 아니지만 경기회복세가 기대만큼 강하지 않은 상황이어서 저성장·저물가가 고착화되면 국내경제에 먹구름이 드리울수있다는 우려도 감안한 것으로 보인다.
또한 최경환 경제팀의 확장적인 재정정책에 발맞춘 통화정책의 일환으로 이번 기준금리인하가 단행됐다는 측면도 무시할수없다.
그렇다면 금번 기준금리인하의 후폭풍은 가계부채증가같은 부작용을 논외로 하고 부동산시장에만 국한하여 볼때 부동산시장에는 어떤형태로 나타날까? 우선 가장 큰 영향은 주택가격의 상승을 들수있다. 저금리기조속에서 마땅히 돈을 굴릴곳이 없고 정부의 부동산경기 활성화정책 시그널을 확인한 적지않은 수요자들이 전월세시장에 머무르는것을 포기하고 대출을 받아 주택 매수에 나설 가능성이 크다.
특히나 그동안 장기침체에 수도권 주택가격하락과 전세가격급등으로 인해 전세금에 저금리 대출을 받으면 주택을 구입할수있는 기회가 어느때보다도 더 좋은 시점이기 때문에 은행에 돈을 예치하고 있는 많은 수요자들이 예금을 빼고 부족한금액은 저금리 담보대출을 통해 내집마련에 나서는 추세는 가속화될것으로 보인다.
당장은 새아파트 쏠림현상으로 청약시장위주로 활성화되겠지만 기존 재고주택시장으로까지 온기는 시간차를 두고 퍼질것으로 보인다.
저금리시대로 인해 수익형부동상시장도 활기를 띌수 있다. 그동안 수익형부동산시장의 수익률(상가,오피스텔등)이 서울수도권기준 평균 5%수준내외로 형성되어있지만 초저금리기조가 이어지면 5%대수익률도 무시못할 수익률이 될수있기 때문에 5%대수익률을 상회할수있는 우량지역에 대한 수요가 꾸준히 증가할것으로 보인다.
한편, 저금리기조가 언제까지 계속될것인가하는 부분에 대해서도 고려해볼만한데, 최근 ING는 한국의 기준금리가 내년에는 1%대까지 내려갈 것으로 전망했다.
팀 콘든 ING 이코노미스트가 발표한 오늘자(10월16일) 보고서에 따르면 "한은이 내년 4월에 기준금리를 25bp 인하할 것"으로 예상했다.
이러한 예상이 적중할지 빗나갈지는 미지수이지만 현재상황에서 당분간 저금리기조는 유지될 가능성이 크기 때문에 은행에 예금해놓는 예금가입자들은 비상이 걸릴수밖에 없고 결국 돈(수익)을 쫓아 은행권에서 자금이 부동산시장으로 흘러들어가면서 부동산시장은 내년에는 올해보다 회복세가 더 빨라질것으로 전망된다.
따라서 무주택자들은 이제 전월세시장에 맴도는것이 한계상황에 직면했다는점을 인식하는 수요자들이 크게 증가할것으로 예상되고 우선은 청약시장을 중심으로 강한 회복세를 보일것으로 보이고 시간차를 두고 내년이후에는 기존 재고주택시장도 본격적인 회복세를 띌 가능성이 높아보인다.
-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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