부동산 투자에서 1住란 가장 기초적인 투자로서 자신이 거주할 주택을 사는 일이요, 2土란 집을 가진 사람이 또 땅을 사는 일이요. 3商이란 집과 땅도 있는 사람이 또 상가나 수익성 부동산을 사는 일이다. 1주와 2토는 고전적인 개념이고, 3상은 현대적인 개념이다.
이것저것 섞어서 가지고 있으면 좋겠지만, 위 세 가지를 다 겸하라는 법은 어디에도 없다. 그냥 계란을 한 바구니에 담지 말라는 뜻으로 이해하시라. 이 중에서도 대표적인 부동산이 주택, 토지, 상가 등이기 때문에 형편이 된다면 이를 혼합해서 소유하거나, 분산해서 투자하면 무리는 없을 것이다.
요즘 부동산투자에서 빼놓지 않고 떠도는 유행어가 있다. 1)락(즐)투, 2)안투, 3)성투다. 아마 생소하시리라. 각 대학이나 대학원 부동산학과 학생들이 사용하는 용어다. “樂(즐거울 락)투는 즐겁게 투자하고, 安투는 안전하게 투자하고, 成투는 성공적으로 투자하라”는 용어를 줄여서 쓰는 말이다.
1. 즐겁게 투자하라.
부동산 투자를 하다보면 투자할 땐 꼭 평소 자신이 계획한 범위를 초과하게 되는 게 일반적이다. 왜 그럴까? 바로 욕심 때문이다. 사람이기에 욕심이 생기는 것이다. 현금 3억으로 투자하려 했으나 3억짜리는 마음에 들지 않고, 4억이나 5억짜리라야 투자가치가 있을 것으로 판단되는데 어찌하겠는가.
처녀가 총각 둘을 놓고 하나를 골라야 한다면 그 중 잘난 총각을 고를 것이고, 총각이 처녀 둘 중에서 하나를 골라야 한다면 역시 잘난 처녀를 고르는 일과 다른바 없는 일이다. 둘 다 데리고 살고 싶은 사람도 있으리라. 여기서 명심할 게 있다. 분수에 넘치는 사람을 골랐다가는 중간에 이혼을 하게 되고, 둘 다 데리고 살다가는 집안 망하게 된다.
부동산 투자도 이와 같은 것이다. 자기 분수를 초과해서 투자하게 되면 절대로 즐거운 투자가 될 수 없다. 짐이 무거우면 다리가 휘청거리고, 얼굴을 찡그리게 돼있다. 투자에 욕심을 부려 과다하게 대출을 받거나 사채를 얻거나, 기타 여러 곳에 빚을 지게 되면 이건 투자가 아니라 걱정덩어리를 짊어지게 되는 것이다.
투자는 아무 때고 하는 게 아니다. 반드시 기회가 올 때 해야 한다. 자금 마련은 평소 자신의 능력여하에 따라 줄어들 수도 있고, 늘어날 수도 있다. 짊어졌으면 웃어야 하고, 즐거운 마음으로 끝까지 보유해야 한다. 계약은 해놨으나 자금마련이 어려워 찡그리게 된다면 그 투자는 이미 잘못 된 투자다.
2. 안전하게 투자하라.
전세 끼고 작은 집 사놓을까, 수도권에 토지를 100여 평 사 놓을까, 대출 많이 끼고 보증금 안고 상가를 사 놓을까? 왔다 갔다 하는 사람은 줏대가 없어 맨 나중에 싸고 못 된 것 고르게 돼있다. 투자에는 목적이 분명해야 한다. 바람에 흔들리는 갈대와 같은 여자는 결국 사나이 가슴만 울리고 말더라.
부동산 짐은 약간 무겁게 짊어지되, 이왕이면 좋은 것을 고르라는 말씀을 누차 드렸다. 상품이 좋은 게 안전한 것이다. 좋은 것을 고르는 일도 다 제복이다. 며칠 전 50세 후반 된 우리 학생이 “노후에 집을 지을 수도 있고, 투자성도 있을 땅을 추천해 주세요.” 하기에 학생 부부를 데리고 해양공원인 태안현장으로 갔다.
토지회사 사장을 만나 “가지고 있는 땅 중에서 가장 좋은 땅을 내놔 보시오”했더니 자신이 가지고 있는 땅 중에서 가장 좋은 땅이라고 내놓는데 필자도 기가 막혀 입을 딱 벌렸다. 계획관리지역 전(田)으로 4차선 도로 100미터 지점, 토지에 8미터도로, 도로 옆에 구거 겸 수로, 도로 중간으로 4미터 도로가 있는 2필지 땅이었다.
직사각형 두 개가 붙어 있는 모양의 땅인데 땅 중앙에 서서 패철(풍수가 가지고 다니는 나침판)을 놔보니 남향의 산새를 바라보고 있어 흠잡을 곳이 없는 땅이며, 당장 집을 지어도 걸릴 데가 하나도 없는 아주 좋은 땅이었다. 수맥도 없고, 교통 또한 편리한 땅이니 이런 땅은 하늘이 점지했다고 봐야하지 않을까.
부동산을 사고 나서 “우리에게 딱 맞다”라고 흡족해 한 일이 있을 것이다. 그게 바로 안전하고 만족한 투자다. 집을 사건, 땅을 사건, 상가를 사건 “나에게 딱 맞다”라고 생각되는 그런 부동산, 사고 나서도 아쉬움이 남지 않을 그런 부동산을 사자.
전문가들은 “이 땅 사세요.”라는 말은 하지 않는다. 흠잡을 곳이 없는 땅이니 알아서 하라고 했더니 즉석에서 계약금 내놓고, 2주 이내에 잔금 치루겠다고 하더라. 투자성이야 나중에 봐야 알겠지만, 좋은 부동산은 아무데나 있는 것도 아니고, 아무 때나 있는 것도 아니더라. 다 그 사람 복이겠지. 필자가 사려고 한들 그런 땅이 나오겠는가.
3. 성공적으로 투자하라.
즐거운 마음으로 자금을 동원할 수 있어야 하고, 안전한 상품에 투자를 하게 되면 90%는 성공한 셈이다. 성공이 담보된 부동산은 정해져 있다. 필자의 카페 회원 어느 분이 5억으로 노후를 대비할 상가를 갖고 싶다고 해서 수원 광교법조단지 상가를 두드렸다.
아직 분양은 안 됐지만, 건설회사에서 선임대를 하여 임차인이 장사를 하고 있는 가게였다. 대출 끼고 보증금 안고 5억으로 8억짜리 상가를 분양받고 보니 이달부터 당장 월세가 들어온다. 월세가 낮아 수익은 크지 않지만, 대출이자 제외하고도 연 6%의 수익은 되니 이보다 좋은 투자처가 또 어디 있단 말인가.
차후 개발호재가 있는 곳, 전철역 역세권, 강남인접지역은 언제 팔자가 바뀔지 모르는 곳들이다. 전원지역도 산새가 좋고, 교통이 좋은 좋거나, 개발 가능성이 있는 지역은 5-10년 사이에 값에 많은 차이가 나게 돼있다. 어떤 부동산에 투자해야 할 것인가? 안목을 넓히는 일은 공부하기 나름이다. 성공이 담보된 부동산을 찾아라.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein