재테크 또는 이재(理財)는 지금보다 더 나은 삶을 살 수 있는 지혜이다. 오늘날 재테크는 선택이 아니라 필수가 되어 있고, 재테크를 잘 하지 못하면 패가망신할 수도 있을 정도로 그 중요성이 커졌다. 취업난과 조기정년이 심화되고 수명이 연장되어 노후를 대비해야 하기 때문이다.
하지만 재테크를 그저 돈이나 아끼고 모으거나 빚을 내어 아파트 하나 장만해 오르기를 기다리는 막연한 심정으로 하는 사람들이 대부분이다. 일반인들이 모르는 재테크의 오묘한 세계는 무엇일까?
1. 누가 더 부자일까?
A는 아파트와 토지 등 보유하고 있는 부동산의 자산이 20억 원에 달한다. 그는 이 부동산이 오르길 기다리고 있다. 그의 월 수입은 300만 원에 불과하다.
B는 월 100만 원짜리 월세 살고 있다. 하지만 그가 얻는 고정적인 수입은 월 600만 원에 달한다.
C는 대출을 받아 5억 원짜리 아파트에 살고 있다. 그의 월급은 500만 원이나 대출 이자를 매월 100여만 원 내고 있다.
D는 집이 없고 전세 2억 원짜리 빌라에 살고 있다. 그의 수입은 월 700만 원 정도 되고 이자로 나가는 돈은 없다.
2. 어느 것이 더 안전한 자산일까?
A는 자신이 투자한 아파트와 토지가 몇 년 후 많이 오를 것이라 기대하고 있다. 그는 나중에 이 부동산을 처분하면 한몫 단단히 챙길 것이라 믿고 대출 이자를 꼬박꼬박 내며 넉넉하지 못한 삶을 살고 있다.
B는 자신이 투자한 부동산을 처분할 생각이 없다. 그는 꼬박꼬박 월세만 챙기면 된다는 생각을 가지고 있다.
A가 생각하는 미래가치란 다분히 주관적이다. 시장은 그가 생각하는 대로 움직여주지 않을 수도 있고, 자신이 처분하고 싶은 시점에 매도가 잘 이루어지지 않을 수도 있다. 그의 미래가치는 불확실한 것이다.
B는 미래가치를 예상할 필요가 없다. 그의 가치는 눈앞에 주어진 것이다. 임대료는 수요와 공급에 따라 시장에서 정해주는 것이다. 그가 투자한 부동산이 소재한 지역이 앞으로 유동인구가 늘어나는 곳이라면 임대료는 상승할 것이 분명하며 그의 미래가치는 확실한 것이다.
3. 돈을 모으는 것과 빌리는 것 중 어느 편이 더 유리할까?
E는 돈을 아끼고 모으는 데 열심이다. 그는 허리띠를 졸라매며 부자가 될 날을 꿈꾸며 은행에 저축을 하고 있다. 그가 매월 모으는 돈은 100만 원. 그는 아파트를 사기 위해 오늘도 먹고 싶은 것, 놀러가고 싶은 것을 참는다. 그는 돈을 꾸는 것을 극도로 싫어한다. 카드조차 잘 쓰지 않는다.
F는 돈을 모으지 않는다. 은행에 넣어봐야 인플레이션을 감안하면 이자는 없는 셈이라고 생각하기 때문이다. 오히려 그는 은행에 넣어두면 기회비용을 상실하므로 손해라고 생각한다. 그는 돈을 빌릴 수 있는 한 빌리려고 한다. 빌린 돈으로 투자해서 이율보다 높은 수익률을 올리면 그게 돈을 버는 길이라고 믿고 있다.
4. 수익률을 높이려면 레버리지 효과를 살려야 한다
G는 1억 5,000만 원으로 보증금 1000만 원에 월세 60만 원이 나오는 원룸을 구입했다. 그의 수익률은 720만÷(1억 5,000만-1,000만)×100=5.124%다.
H는 원 룸 한 채 당 9,000만 원의 대출금(이율 4%)을 빌려서 1억 5,000만 원으로 세 채를 구입했다. 그는 이자를 내도 월 72만 원의 소득을 올린다. 그는 똑 같은 돈을 투자했으나 수익률을 {(60만 원×3)-(36만×3)}÷1억 5,000만=5.76%로 끌어올릴 수 있었다.
5. 누가 돈을 더 벌 수 있을까?
장사를 하는 I씨는 보증금 5,000만 원에 월세 400만 원을 주고 상가를 임차했다. 그는 열심히 장사해서 매월 500만 원을 모으고 있다. 그는 언젠가 이런 상가를 소유하는 것이 꿈이다. 그렇게 되면 월세 나갈 걱정이 없을 터이고 향후에는 세를 주고 월세를 받아먹고 살 수도 있을 것이다. 이 상가 시세는 6억 원 정도. 10년은 걸리겠지만 그에게 꿈이 있다.
J씨 역시 장사를 하는 사람이고 보증금 5,000만 원에 월세 400만 원짜리 상가를 임차중이다. 그 역시 장사를 하면서 매월 500만 원씩을 모을 수 있다. 하지만 그는 돈을 모으기보단 빌려서 인근의 이와 비슷한 6억 원짜리 상가를 매수하기로 결정했다. 은행에서 3억 6,000만 원을 빌렸고, 나머지 1억 9,000만 원은 자신의 집을 담보로 빌렸다. 매월 나가는 이자는 230만 원이나 월세 400만 원에 비하면 170만 원이 절약이다. 게다가 장사가 잘 되는 상가이니 자산가치가 늘어나는 이득도 있다.
6. 전세로 사는 것이 과연 유리할까?
K씨는 6년 째 전세로 살고 있다. 그는 아무리 돈을 아끼고 모아도 2년마다 오르는 전세금을 충당할 수 없어서 전세자금 대출을 받고 있다. 전세금 3억 원 중 1억 원이 전세자금 대출이어서 매월 30만 원 정도 이자를 내고 있다. 그는 대출을 받아 집을 사서 전세난민에서 해방될까 고민도 했으나 집값이 오르지 않을 것 같아 계속 주택 구입을 주저하고 있다.
L씨는 전세로 계속 살다가는 전세난민으로 고생하고 결국 내 집 마련도 이루지 못한다는 걸 깨달았다. 전세로 살면 매월 나가는 월세 부담은 없지만, 기회비용과 인플레이션을 감안하면 더 큰 손해라는 것을 안 것이다. J씨는 합정동의 투 룸을 2억 4,000만 원에 구입했다. 여기서 1억 2,000만 원을 대출 받고, 합정동의 또 다른 투 룸 2억 4,000만 원짜리를 1억 원 대출 받아 구입했다. 모자라는 2,000만 원은 보증금으로 충당할 수 있었고 월세를 90만 원을 받을 수 있었다. 그는 매월 이자를 내고도 16만 원이 남았고, 전세 살 때는 무주택자였으나 지금은 집이 두 채나 된다.
7. 누가 더 현명한가?
M은 몇 년 전 현금 3억 원에 2억 원의 대출금을 합쳐 5억 원짜리 아파트를 장만했다. 그는 근검절약하여 10년 만에 2억 원의 대출금(이율 3.6%)을 최근 상환했다. 그는 대출금을 갚느라 다른 재테크는 생각조차 할 수 없었다.
N도 몇 년 전 현금 3억 원에 2억 원의 대출금을 합쳐 5억 원짜리 아파트를 장만했지만 그는 대출금을 갚을 생각이 없다. 그는 여유 돈이 생기면 꾸준히 투자하여 2억 원으로 연 6%의 수익률을 올리고 있다. 그는 이자를 내고도 돈이 남아 생활비에 보탤 수 있고, 아파트 외에 월세가 나오는 부동산을 보유하고 있어 자산가치가 증식하는 즐거움도 만끽하고 있다.
8. 거주비용은 현금이 나가야만 지불하나?
O씨는 자기 소유 5억 원짜리 아파트에서 살고 있다. 그는 대출금이 나가지도 않고 월세를 지불하지도 않으므로 거주비용이 없다고 믿고 있다.
P씨 역시 전세를 살고 있으므로 거주비용을 지불하지 않고 있다고 생각한다. 그는 전세 3억 원짜리에 살고 있다.
Q씨는 월세를 살고 있다. 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원을 지불하고 살고 있지만 그는 전세를 살기보다는 그 전세금으로 다른 부동산에 투자하여 수익을 올리는 것이 더 낫다고 생각하고 있다.
당신은 누구의 거주비용이 가장 많다고 생각하는가?
9. 싸고 좋은 부동산을 찾는 가장 좋은 방법은 무어라고 생각하는가?
아직도 당신은 신문이나 방송을 통해 물건을 찾는가? 아님 아직도 인터넷으로 물건을 뒤지고 있는가? 아니면 매주 좋은 물건을 찾아 발이 부르트도록 시내를 돌아다니고 있지는 않은지 궁금하다.
부동산은 발품이나 정보로 찾는 것이 아니다. 명품은 보자기에 감춰진 채 숨겨져 있다. 공짜로 얻을 수 있는 게 아니다.
명품은 네트워크, 인프라로 찾는 것이다. 전문가들이 그 분야에서 십 수 년 종사하며 인맥을 쌓는 것은 무엇 때문인가. 전문가나 고수의 네트워크나 인프라를 이용하라. 그것이 쓸데없이 돈과 시간을 낭비하지 않고 좋은 물건을 찾는 지름길이다.
10. 아직도 정부의 부동산 부양책을 믿는가?
정권이 바뀌면 정부가 부동산 경기 부양책을 하는 이유는 여러분들을 위한 것이 아니다. 5년 후 정권 재창출을 위해서고, 건설사의 미분양 물건을 해소해주고, 은행이 돈놀이 사업을 더 잘되게 해주고, 언론의 부동산 광고가 떨어지지 않도록 해주기 위해서다.
부동산 시장은 과거처럼 정부의 부양 정책으로 살아날 수 있을 정도로 싱싱하지가 않다. 특히 아파트 시장은 포화상태라 실거주자 위주로 정착되어 있어 전세 끼고 투자 목적으로 아파트 샀다간 패가망신하기 십상이다. 고령화사회에 저성장시대, 1-2인 가구가 늘어나고 있는 시점에서 집을 사는 사람이 얼마나 더 늘어나겠는가. 오히려 집을 팔아야 먹고 살 수 있는 계층이 더 늘어나는 추세다.
이럴수록 정부의 부양책에 의해 달궈지는 ‘유행투자’는 외면하고 정부의 부양책과 상관없이 해가 갈수록 빚을 발하는 ‘가치투자’에 관심을 가져야 지금보다 더 나은 미래를 맞이할 수가 있다. 앞으로 10년, 20년 후에도 그 가치가 더 좋아지는 부동산이란 과연 무엇이겠는가?
위에 서술한 10가지의 재테크 비법을 이해하지 못한다거나 실행에 옮길 의사가 없다면 당신은 부자가 절대 될 수 없다. 아니 지금보다 더 나은 삶을 맞이할 수 없다. 재테크는 기술이자 실력이다. 재테크의 기술은 발상의 전환에서 나온다.
사회는 당신에게 일류대학을 나와서 좋은 직장에 들어가라고 가르친다. 개처럼 충성하고 소처럼 일한 대가가 과연 무엇인가. 지금이라도 발상을 전환해서 재테크의 오묘한 세계를 맛보고 싶지 않은가. 당신이 꿈꾸던 자유의 세계가 저만치 서 있다.