2008년 금융위기를 거치고 나서 지금에 이르기까지 6년 동안 국민들의 부동산재테크는 방식은 크게 바뀌고 있다. 법으로 바뀐 것도 많지만, 날마다 현장 사정이나 상품도 다르게 변하고 있어 새로운 방식을 모르면 손해를 보게 돼있다. 어떤 게 바뀌었거나, 바뀌고 있을까.
필자는 부동산재테크와 법률, 부동산 강의에 45년을 받쳤다. 20세 넘자마자 아랫돌이 짱짱할 때부터 희끗희끗 백발이 성성할 때까지 수십억을 벌어도 보고, 망해도 봤다. 병에 걸려본 사람이 그 병의 속성을 알 수 있다. 특히 주택시장에 병이 깊으니 다음 처방을 참고 하시라.
1. 당장 살기 위해 집을 산다.
2000년 초반까지만 해도 거주를 하건 안 하건, 주택을 사는 일이 급선무였다. 돈이 부족하면 사서 전세를 놓고, 자신은 몇 년 후 천천히 입주하는 절차를 취하기도 했고, 절반은 자기 자금, 절반은 대출로 맞춘 사람도 있었다.
몇 년 동안 대출이자를 내도 집값이 올랐기 때문에 이자를 제하고도 돈이 남아 빚 얻어 집을 사도 돈을 버는 구조였으리라. 그러나 수년 동안 집값이 야금야금 내려가는 바람에 당장 거주할 실수요자라도 집을 사라고 하면 고개를 설레설레 흔든다.
집을 사도 대출을 받아야 하고, 전세를 살아도 대출을 받아야 하므로 이왕이면 안전한 본전장사라도 하기 위해 전세로 살고 있다. 반 전세나 월세로 살더라도 대출이자와 별반 다를 바 없기 때문이다. 무주택자들은 이미 황소고집이 되었다. 2-3년 후에 입주하는 값싼 신규분양이 아니면 쉽게 집을 사지 않을 것이다.
내수 살리기 일환책으로 부동산 살리려고 여러 가지 대책을 내놨고, 전세수요를 매매수요로 돌리기 위해 애를 써봤지만, 무대는 썰렁했고, 건설회사들만 재미를 봤다. 그러나 서울을 제외한 전국 100여 곳이 전부 미분양이 되어 앞날이 걱정이다. 두고 보시라. 망하는 건설사들 부지기수로 나올 것이다.
2. 노후를 위해 부동산을 산다.
집값이 내려가서 가장 피해를 보고 있는 사람들이 노후세대다. 6억짜리 집 한 채를 가지고 있는 사람도 수도권 외곽이나 지방으로 가면 1-2억 주고 집을 사고, 나머지 4-5억으로 노후자금을 할 수 있었기 때문에 그 집을 믿고 살아왔다.
그러나 그 집은 3억 중반이나 4억으로 값이 뚝 떨어졌다. 이젠 이걸 팔아도 갈 곳이 마뜩찮다. 죽을 때까지 살던 곳에서 사려고 버티기를 하고 있다. 그나마 1-2억이라도 여유가 있는 사람들은 주택은 쳐다보지도 않고, 작으나마 땅을 사두고 있는 실정이다.
토지는 주택처럼 가격변동이 심하지 않고, 여의치 않으면 집을 지어 살 수도 있어 경기 외곽은 물론, 충청권까지도 토지를 사고자 하는 노후세대들이 산 좋고 물 좋은 땅을 찾고 있다. 인플레가 상승하면 토지시장은 가격변동이 크게 일어날 것이기 때문이다.
3. 연금 대신 목 좋은 곳의 상가나 임대용 주택을 산다.
매월 200-300만원의 월세가 들어온다는 건 연금과 같다. 별도로 퇴직연금을 받고 있는 사람은 400-500만원의 연금이 들어오는 셈이다. 거주할 주택이 있고, 몇 억의 여유가 있는 사람들은 그래서 상가나 임대용 주택을 사고 있는 것이다.
상가를 살 때는 임대가 담보된 곳이라야 한다. 사람이 스쳐 지나가는 역세권, 단지 작은 아파트 내 상가, 원룸 밑에 붙은 골목상가 등 장사가 안 되는 곳의 상가를 사게 되면 망하게 된다. 상가는 연금이다. 그러나 잘못 사면 돈 까먹는 원수가 될 수 있다. 임대용 주택은 우선 역세권이고, 인프라가 좋은 곳이다.
4. 전세금은 세입자가 스스로 올리고 있다.
임차인들이 가장 싫어하는 것이 대출 많은 집이다. 전세금을 올려 주고라도 대출이 없거나 적은 주택에 세 들기를 원한다. 임대인으로서는 전세금 올려 받아 대출 갚으면 될 일이기 때문에 대출을 갚고 전세금을 올려 받고 있는 것이다. 세입자가 스스로 전세금을 올려주고 있다.
집이 경매되면 세입자가 손해를 볼 수 있기 때문에 대출이 없는 집을 원하지만, 대출이 없게 되면 전세금도 집값의 80%가 되어 위험하기는 마찬가지다. 부도가 나거나 파산으로 가기 전에는 임대인이 경매에 이르도록 놔두지 않음이 사실이다.
대출이 있는 집은 전세금이 낮다. 크게 위험하지 않고, 임대인의 지위가 사회적으로 안정된 사람이라면 오히려 대출 있는 집을 골라 전세금 적게 주고 사는 게 이익이다. 경매에서 위험하기는 다 마찬가지라는 말씀을 다시 드린다.
5. 전세와 월세주택은 대출을 안 받는다.
다주택자로서 여러 채를 임대하고 있는 사람은 대출을 없애고 있다. 대출은 자신이 거주하는 주택이나 월세를 받고 있는 주택으로 몰아 받고, 전세주택은 대출을 없애야 전세금을 많이 받을 수 있다. 그래야 임대사업은 이득을 볼 수 있으니까.
요즘 시중 은행은 기준금리가 낮아 대출을 유치하기 위해 애를 쓰고 있다. 이런 기회를 이용해서 갈아타기를 해보시라. 일정한 소득이 있고, 건강보험료를 내고 있으면 대출은 잘 해준다. 30년 분할상환이면 매월 이자는 3.59%쯤 되더라.
앞으로도 부동산시장은 자고나면 모습이 늘 바뀔 것이다. 머지않아 단독과 아파트를 겸한 개별주택으로 변화가 올 가능성도 많다. 부동산재테크의 디자인은 반드시 바뀌게 돼있다. 상가와 토지시장을 눈여겨보자. 알면 뭐하냐? 내 아파트가 안 팔리는데~
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein