저층과 로열층, 어디를 선택할까

저층은 실거주가 우선이 되어야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2014.10.27 09:49

로얄층 당첨이 되었는데 저층물건과 교환해도 될까요?
며칠 전 한 고객 분한테 이런 문의를 받았다.

일반적으로는 왜 로열층이 당연히 저층보다 좋은데 왜 교환하려하지 라고 생각할 수 있지만 분양가 차이가 나고 계약자들 마다 선호도와 상황이 다르기 때문에 무조건 로얄층이 좋다 저층이 좋다 이렇게 이분법적 논리로 단정을 지을 수는 없다.
층수 선택은 어떤 기준으로 선택을 해야 하는지 한번 알아보도록 하자.

일반적으로는 당연히 로열층이 선호도가 높아서 로얄층이 유리하다.
일조권, 조망권, 통풍이 유리하고 많은 분들이 선호하기 때문에 매도 타이밍을 잡을 때도 저층보다 유리한 것은 분명한 사실이다.

이렇게 로열층을 선호하는 경우가 많기에 청약 시 추첨을 통해서 층을 결정하는 것이고 선호도가 낮은 저층은 계약을 포기하는 경우도 많기 때문에 시행사 입장에서는 로열층과 저층의 가격차이를 두고 저층의 단점을 극복하는 노력을 하면서 저층 당첨자의 계약률을 높이고 형평성을 맞추러 노력하고 있다.

그럼 로열층의 기준은 무엇일까?
통상적으로 1~2층을 저층, 꼭대기 층을 탑층, 그 사이 층들을 중간층이라고 하는데 우리가 흔히들 말하는 로얄층은 많은 분들이 선호하는 10층 이상의 고층이라고 한다.

하지만 로열층이라고 무조건적 법칙이 있는 건 아니고 아파트 단지마다 차이가 있어서 5층 단지는 2~4층이 로열층이 될 수도 있다. 필자 개인적인 의견이지만 지나치게 높은 고층보다는 10~20층 사이가 가장 거주만족도도 높고 무난히 좋은 것 같다.

예전에는 탑층도 여름에 덥고 겨울에 추워서 저층과 같이 선호도가 낮았지만 최근 건축기술이 발달하면서 단점이 개선되고 다락방이나 층고를 높여주는 등 차별화를 해주고 있으며 무엇보다 고층에 대한 선호도가 높아지면서 탑층과 로얄층 구분이 점점 없어지고 있으며 이런 흐름을 반영해서 분양가 차이도 탑층과 로얄층 차이는 없어지고 있지만 저층은 아직까지는 일조권과 보안에 대한 우려로 선호도가 낮아서 분양가 5~15%정도 차이를 두고 있는 상황이다.
다만 최근에는 저층 선호도를 개선하기 위하여 테라스나 개인정원 공간을 만들어 주는 등 많은 노력을 하고 있어서 예전보다는 저층 선호도가 조금씩 개선되고는 있는 상황이다.

그렇다면 과연 가격이 낮은 저층을 선택할 것인가, 가격이 더 비싸더라도 로얄층을 하는 것이 좋을 것인가 이 풀기 어려운 문제에 대한 정답은 있는 것일까?

우선 분양권 투자가 목적인 분들이라면 저층보다는 로열층이 유리하다.
왜냐면 분양권 투자는 잔금 전에 분양권 전매가 목적이기에 선호도가 높아서 거래가 수월한 로열층을 하는 것이 당연히 유리하기에 저층 당첨이 되면 포기를 하고 로얄층 당첨이 되면 계약을 하는 전략도 필요하다.
물론 분양권전매가 목적이 아니고 자금 때문에 굳이 저층을 해야 하는 경우도 아니면 로열층이 좋다. 향후 매도타이밍을 잡을 때 저층보다는 로열층이 더 유리하기 때문이다.

반대로 분양권 투자가 목적이 아니고 장기 실거주가 목적이거나 건강상의 이유로 저층이 필요한 분이라면 굳이 로열층만 고집할 것이 아니라 투자비용 부담도 줄이고 건강에도 좋은 저층을 전략적으로 선택하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
특히 1층의 경우 어린이집 등 1층만의 용도로 임대를 줄 수도 있다.

가장 중요한 것은 각자 자신의 상황에 맞춰서 최선의 선택을 하는 것이 중요하고, 로열층이 되면 당연히 좋지만 실 거주하면서 매도타이밍을 잡을 때까지 여유 있게 기다릴 수 있다면 굳이 저층이라는 이유만으로 저층을 포기할 필요는 없다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1