청약제도개편, 부동산시장 파급효과는?
정부가 그동안 복잡했던 청약제도를 전면적으로 개편하면서 청약시장에 미칠 파장이 커지면서 청약시장 활성화에 크게 기여할것으로 예상된다.
정부가 발표한 청약제도 개편내용에 따르면, 내년 3월부터 서울·수도권 거주자가 청약통장에 가입한 지 1년만 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 기존에는 2년이상 경과해야 했던 것이 1년으로 대폭 줄어드는 것이다. 또한 주택보유자(유주택자)의 청약 감점제도가 전면 폐지되고 청약시 무주택자로 간주되는 저가·소형 주택 기준도 상당폭 완화된다.
이렇게 되면 2015년 3월이후부터는 신규 분양 청약 경쟁이 더욱 치열해지고 청약시장이 인기지역을 중심으로 열풍이 불어닥칠 가능성이 매우 높다. 비인기지역이라도 청약시장에 뛰어드는 숫자가 급격하게늘어나는데다 당첨후라도 1년만 지나면 다시 1순위자격을 얻기 때문에 청약시장자체가 묻지마 청약현상까지 나타날가능성도 점쳐진다.
국토교통부가 최근 발표한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안은 ‘9·1 부동산 대책’ 후속 조치 중 하나로 청약제도가 그간 너무 복잡하여 불편이 많았다는 지적이 있었던점을 감안하고 동시에 청약시장활성화등을 통해 주택시장 정상화를 위한 조치로 풀이되어 긍정적이다.
내년 3월부터 가입 기간 1년 이상과 월 납부금 12회 이상 조건을 충족하면 1순위가 되고 2순위는 1순위로 통합된다. 다만 지방 거주자 청약 1순위 자격은 지금과 같이 통장 가입 6개월 이상 규정이 그대로 유지된다.
아울러 청약을 통한 입주자 선정 절차도 비교적 간소화되는걸로 변경된다. 무주택 세대주만 신청할 수 있었던 국민주택(전용85제곱미터이하) 청약 자격에서 세대주 요건을 없애 무주택 세대원도 청약할 수 있게 된다.
여기에 청약시 주택 면적을 정한 청약예금과 청약부금도 앞으로는 예치금보다 큰 주택이라 하더라도 예치금만 더 내면 곧바로 청약이 가능하여 청약자격이나 신청자체가 훨씬 수월해지게 된다. 현재는 주택 규모를 변경하려면 가입후 2년이나 지나야 하기 때문에 불편함이 컸다.
그렇다면 정부의 이러한 청약제도 개편으로 청약시장이나 부동산시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 결론부터 말한다면, 청약시장이 상당히 활기를 띌 것으로 보인다. 기존주택보다 신규주택을 선호하는 경향이 강한데다 당장 내년부터 1순위자가 무려 300만명이나 늘어나게 되는데, 이는 청약시장에 일부지역을 중심으로 올해보다 더한 열풍이 재현될 가능성이 높다는점을 시사한다.
2014년 9월기준 청약통장 가입 후 2년 이상 된 1순위자는 총 약 740만명이고, 1년 경과 2년 미만인 가입자는 약 300만명에 육박한다. 여기에 청약 통장 가입자가 지난달 총 1700만명을 넘어선 상황이어서 청약 1순위자는 내년이후에 더욱 늘어날 것으로 예상되고 있다. 한마디로 청약예비군들이 급증하여 청약시장에 언제든지 뛰어들 준비를 갖춘 인원이 엄청나게 많아진다는 것을 의미한다. 청약시장에 묻지마 청약이 속출하고, 기존주택시장까지 영향을 줄것으로 보여 주택시장활성화에는 상당한 효과가 있을것으로 예상된다.
다만, 부작용도 만만치 않을전망인데, 예컨대 청약제도개편전에 청약했다면 나왔을 청약경쟁률이 개편하고 훨씬 높은 경쟁률로 청약시장이 과열되면 떳다방들이 기승을 부리면서 초기 분양권 불법거래나 분양권 시세교란등의 역작용도 예상되기 때문에 정부의 관리감독도 필요할것으로 보인다.
금번 청약제도개편은 청약시장에 상당한 활기를 불어넣을 무게있는 재료임에 틀림없다. 다만 정부의 주택시장활성화방안중 분양가상한제나 종부세완화, 전월세과세수정법안등이 여전히 국회에서 발목이 잡혀있는상태여서 자칫 이러한 방안들은 확정(=국회통과)되지 않고 청약시장만 과열되면 가뜩이나 신규분양시장만 뜨거워지고 있는 추세에 기름을 붓는격이 될수 있어 신규분양시장과 재고주택시장간 괴리가 커질수있기 때문에 금번 청약제도개편안이 정상적으로 조화로운 효과를 내기위해서는 결국 기존 주택시장활성화법안들이 신속하게 국회에서 통과되어야 할 것이다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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