전세문제가 정말 심각하다.
한국 감정평가원과 KB국민은행에 따르면 지난 9월 전국 아파트 전세가율은 70%를 돌파하였다고 하는데 통계지표가 그 정도면 실제로 중산층이상 거주자들이 선호하고 거주하는 인기지역들의 실질 전세비율은 80%를 넘어섰다고 봐야 할 것이다.
이런 심각한 전.월세 상황을 그대로 두고 볼 수가 없었는지 정부가 10.30 전.월세대책을 발표하였는데 그 내용을 한번 살펴보자.
첫번째는 단기적인 전.월세 수급불안 대응을 위하여 전.월세 불안 우려지역에 매입임대 및 전세임대를 집중 공급하고 재건축 이주수요를 관리하겠다고 한다.
전.월세 불안우려 지역에 임대주택을 집중 공급하고 재건축 이주수요를 관리하겠다고 하는데 지금까지는 임대주택을 공급하기 싫어서 공급을 안 한 것도 아니고 DJ정부 시절부터 공공임대주택 늘리겠다고 했는데도 할 능력이 안되어서 못한 것인데 갑자기 임대공급을 늘릴 수도 없고 조삼모사 식 숫자장난이 되지 않을까 싶고, 재건축 이주수요분산은 어차피 지금도 재건축은 동시다발적으로 하지도 않고 현재 각 지자체에서 충분히 속도조절을 하고 있으며 그렇게 우려할 만한 재건축 단지도 별로 없다.
두번째는 시장변화에 따른 다양한 임대주택을 공급하기 위하여 민간자본을 활용하는 임대주택 공급확대, 준공공임대주택 활성화, 공급시차 단축가능 한 임대주택 공급확대, 공공임대주택 관리시스템 개선, 도심 내 행복주택 건설 등을 추진하겠다고 한다.
정부가 능력이 안되니 민간자금도 활용하겠다고 하는데 정부산하 공기업도 관리가 안되면서 민간이 말을 들을 리가 없고 수익성이 없는 곳에 민간자금이 들어갈 리 없기에 자칫 또 다른 세금 퍼주기가 되지 않을는지, 또 행복주택을 차질 없이 하겠다는 것도 박근혜 정부가 가장 힘이 있는 임기 초 2년이 다 지나가고 있어도 못하는 행복주택을 남은 3년 그것도 2016년은 총선, 마지막 2017년은 대선 그럼 2015년에 어떻게 하겠다는 것인지
세번째는 저소득층 주거비 부담완화를 위하여 사회취약계층을 위한 월세대출 신설, 보증부 월세가구 주거비 부담완화, 저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회 확대하겠다고 한다.
전세자금대출도 모자라 이제는 월세대출을 해주겠다고 하니 걱정부터 앞서는 것이 사실이다.
이러다가 가계부채문제로 금융위기가 다시 오지 않을까 걱정이 되는 것은 필자만의 생각일까?
근본문제를 해결할 생각을 하지 않고 대출로 손쉽게 문제를 해결하겠다는 발상은 위험천만한 생각이다.
MB정부 시절 시작한 전세자금대출은 이미 감당하기 힘든 수준으로 늘어나고 있고 쉬운 전세자금대출 맛에 길들여진 전세입자들 때문에 이제 와서 줬던 사탕을 뺏기도 힘들어 졌다.
전세자금대출은 올해 들어서만 8개월간 지난해 대비 4조8천억 원이 증가했으며 최근 5년간 3배가 급증하였고 2009년 10조 5천억이었던 전세자금대출 총액이 2013년 작년 28조원이었고 올해 들어 신규로만 10조 4천억이 늘어난 총 32조8천억 원이 되었고 내년에는 더 늘어날 것 같다.
전세문제는 철저한 수요와 공급원칙에서 풀어가야 한다.
전세수요는 줄이고 전세공급은 늘려야 하는데 집이라는 것이 하루아침에 되는 것도 아니고 적어도 2-3년 길게는 5~10년 정도 바라보고 계획을 세워야 한다.
전세수요를 줄이려면 적극적으로 매매수요로 전환을 시켜야 하는데 그러기 위해서는 전.월세 자금 대출을 해줄 것이 아니라 꼭 생애최초가 아니더라도 세입자가 집을 사게 되면 저리의 대출을 쉽게 받을 수 있도록 해주어야 하고, 1회에 한하여 취득세 면제나 5년간 양도세면제 혜택을 주는 등 적극적으로 전.월세 수요를 매매수요로 이동을 시켜야 한다.
또한 공공임대물량은 장기적인 계획을 세워서 지속적으로 공급해주고 민간자본을 끌어들이기 보다는 민간투자자들이 분양을 받던 집을 사서 전세물량을 공급해 줄 수 있도록 적극적인 지원을 해주어야 한다.
예를 들어 집을 구입해서 전세로 돌릴 경우 재산세 감면을 주고 종부세와 양도세 주택 수에서 제외시켜 주는 등 투자여력이 되는 투자자들을 적극적으로 끌어들여 전.월세 물량을 늘려주는 대책이 필요하다 할 수 있다.
부동산대책은 적절한 시기에 나왔는가, 문제를 해결 할 수 있는 내용을 담았는가, 대책을 받아들이는 많은 국민들이 공감을 하느냐가 중요한데 이미 시기적으로도 늦었고 전.월세 문제의 근본문제를 해결할 묘책이 없고, 뻔한 내용에 국민들이 전혀 공감을 하지 못하고 있기에 이번 대책은 안타깝게도 실패로 돌아갈 가능성이 높을 것 같다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1