부동산 투자에 있어서 경기사이클도 중요하지만 이에 못지않게 부동산시장 내부의 수요공급의 원칙도 중요하다.
필자가 예전에 칼럼에서 여러번 밝혔듯이 수출환경이 안좋은 상태에서는 내수로 갈 수 밖에 없는데 올해들어와서 정부의 강력한 내수부양책에 따라 2014년 하반기부터 2017년까지 내수, 부동산, 경기연착륙 시대가 될 것으로 전망하고 있다.
서울 부동산의 경우 과거 1991년도에 정점을 친 서울 부동산이 3~4년 정도의 조정을 거친 후 1994년 하반기~1997년까지 부동산경기가 있었듯이 2007년도와 2011년도에 쌍봉우리 정점을 친 강남권부동산이 2011년을 기준으로 할때 3~4년 정도 조정을 거쳤으니 올 하반기부터는 부동산경기가 살아날 때도 되었다.
때마침 정부에서는 7월, 2기 내각 최경환호의 출범을 기점으로하여 9.1 부동산대책을 발표하는 등 강력한 내수, 부동산대책에 들어갔고 후속 대책을 계속 쏟아붓고 있다.
재건축 초과이익 환수 폐지, 분양가상한제 탄력 적용 등의 11월 국회 통과가 남아있지만 여야가 공동으로 경제살리기에 공감을 하고있는 상태라 이번 국회에서 좋은 결과가 있을 것으로 보인다.
경기사이클의 큰틀은 어느정도 윤곽이 나오고 있지만 요즈음은 부동산시장 내부의 흐름 즉 지역별, 평형별, 상품별 흐름이 중요한 만큼 이를 세부적으로 분석하는 것이 무엇보다도 중요하다.
부동산 특히 아파트시장은 투자에 있어서 수요공급의 원칙이 무엇보다도 중요한데 일반적으로 경기 회복 초기에는 몸집이 가벼운 소형이, 경기가 본격적으로 회복될 때에는 몸집이 무거운 중대형이 주도하는 경향이 있다.
경기 자체를 놓고보면 2000년대에 들어와서 2008년 미국발 금융쇼크로 코스피가 1000 아래로 떨어진 때가 최악의 위기였고 2008년말 이명박정부의 강력한 경기부양책에 따라 2009~2011년 경제가 살아난 때에는 소형아파트의 상승폭이 컸고 즉 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였고, 현재 경제환경이 2008년 미국발 금융쇼크때처럼 최악의 상태가 아니므로 즉 경제가 위기상태가 아니기 때문에 앞으로 경제가 살아나면 그동안 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 살아나는 것이 당연한 경제, 부동산시장 논리가 아닌가 한다.
이러한 경기사이클에 맞춰 부동산시장 내부에서는 최근 중대형아파트가 좋은 징조를 보이고 있다.
경매시장에서 올 10월 서울 중대형아파트의 낙찰가율이 89.3%를 기록, 올해들어와서 서울 중대형아파트의 낙찰가율이 고공행진을 하고있고 올 들어 지난달까지 일반분양된 중대형 아파트(1만3472가구)의 평균 청약 경쟁률은 9.1 대 1로, 5.8 대 1을 기록한 전체 아파트(17만4902가구)의 평균 청약 경쟁률을 웃돌뿐만아니라 중대형아파트 공급이 7년새 반으로 뚝 떨어져 물량이 귀해지니 가격도 쑥 오른다는 현장 소식이 들려온다.
요즈음 전국에서 집값 상승률이 제일 높은 대구 중대형아파트 특히 40평대 이상 대형아파트의 경우에는 2013~2014년에 30~50%까지 가격이 치솟는 등 시장에서는 이미 중대형아파트가 큰 반응을 일으키고 있다.
2009~2011년 부동산경기때 소형아파트의 주도에 이어 앞으로 부동산경기가 살아나면 앞서 지표, 현장 상황에서 밝힌대로 2015~2017년은 중대형아파트 전성시대가 될 것으로 확신하고 있다.
세상도 돌고돌고, 경제도 돌고돌고하니 부동산도 돌고도는가 보다.
향후 부동산시장은 지역별로 보면 지방에서는 대구.경북.울산.광주가, 서울.수도권에서는 위례.마곡.광교.분당.용인 등이 주도를 하고 평형별로는 중대형이 앞장서고 소형이 따라오고, 상품별로는 주택.상가 등에 있어서는 지방보다 서울이 우위시장이 아닌가 한다.
2015~2017년 중대형 전성시대 이후에는 또 2018년에 평창동계올림픽이 기다리고 있어 강원도 부동산의 전망도 밝다.
우리나라 투탑 관광지로 제주도, 강원도를 들 수 있는데 제주도는 중국인의 투자로 이미 빛을 보고있고 앞으로는 2018년 평창동계올림픽을 계기로 강원도 부동산이 빛을 볼 차례가 아닌가 한다.
복잡하게 돌아가는 지역별, 평형별, 상품별 부동산시장이다.
성공적인 부동산 투자를 하기위해서는 경기사이클, 정책, 개발 분석도 중요하지만 거기에 못지않게 지역별, 평형별, 상품별 부동산 분석도 중요하다.
평형별 부동산을 보면 2015~2017년은 중대형아파트 전성시대임에는 틀림없다.
재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기