이 칼럼 제목은 유행가 가사 “빛과 그림자”가 아니다. 부동산 구입이나 보유에 따른 “빚과 값 하락에 따른 그림자”이다. 요즘 갈아타기를 할 유주택자들이나, 다주택자들의 걱정이 많다. 지금 팔고 사는 게 맞는 것인지, 살 사람들은 왜 아직도 없는 것인지 아리송하리라.
자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고 놀라지 않을 수 있겠는가? 지난 몇 년 동안 주택으로 인해 너무 많은 고생을 했기 때문이다. 특히 서울과 수도권은 그 정도가 심하다. 집값 내리면 대출만 남고, 그 이자 갚다보면 집의 종이 된다. 1년에 2-3천만 원 이자로 나가는 건 보통이다. 5년이면 1억이 넘는다.
죽도록 고생해서 번 돈은 이자내고, 집값은 30-40% 뚝 떨어졌다면 이게 바로 마이너스 인생이다. 지난 5-6년 동안 여러분들 대부분이 이런 처지일 것이다. 부동산 샀다가 손해 볼 줄 예전엔 미처 몰랐겠지. 그러나 값 내릴 일이 걱정되어 집을 사지 않은 사람은 거의 없더라.
내 집 없는 사람 중 약 66%는 구입능력 부족이고, 대출을 받고 집을 사면, 이자 감당 능력이 없는 사람이 약 20%가 되어 집을 사지 않는다고 한다. 세금이 무서워 집을 사지 않겠다는 사람도 15%인데 그런 사람들은 마누라 바가지 무서워 결혼하지 않은 사람과 다를 바 없다.
금년 들어 부동산시장은 긍정적으로 돌아섰고, 활성화대책도 많이 나와 팔고 싶은 사람은 거의 팔 수 있을 줄 알았다. 그런데 신규분양시장에서만 어릿광대가 춤을 췄고, 돈은 토지시장과 상가시장으로 몰리고 있다. 기존주택시장은 다시 적막강산이다. 특히 신규분양이 많은 지역의 기존주택시장은 놀란 토끼 눈이다.
요즘 부동산 질문은 세 가지로 요약할 수 있다.
1) 집 두 채나 세 채가 있고, 전세와 대출을 끼고 있다. 이럴 때 한 채나 두 채를 팔아야 하는지 궁금하리라. 앞으로 경제가 나빠진다는 말이 많고, 값 오를 희망이 없다면 빚을 줄이기 위해 파는 게 옳은 일일까? 이에 대해 필자는 팔라는 답을 한다. 단, 수입이 많고, 부채가 적은 가정은 팔리면 좋겠지만, 안 팔리면 모두 보유하라고 권고한다. 후일을 위하여~
2) 투자자들이 자문을 구하는 가동자금은 적게는 5천만 원이요, 많게는 10억 선에 있다. 가끔 그 이상도 있긴 하지만, 이분들의 투자패턴을 보면 대개 다가구주택이나 원룸주택, 상가주택을 원한다. 월세를 받기 위함이리라. 이에 대해 필자는 신중을 기하라는 답을 한다. 물론, 개별 부동산에 따라 상황은 다르다.
신중의 이유는, 지금이야 그런대로 현상을 유지할 수 있을지 모르나, 앞으로 공실이 생기고 유지비 등이 많이 발생할 것이므로 차라리 마음 편하게 목이 좋은 상가로 가라는 답을 한다. 오래 동안 주택을 가져 본 사람은 안다. 상수도 고치면 하수도 터지고, 정화조 고쳐 놓으면 변기 고장 난다. 그러나 빌딩상가나 전문상가는 관리업체가 있어 신경 쓰지 않아 좋다.
3) 요즘은 40세대부터 노후준비다. 50-60세대나 그 이상 세대들은 토지를 많이 선호한다. 땅 따먹기 했던 토지에 미련이 남아 그러는 것일까? 이 분들이 생각하는 건 두 가지다. 시세가 오르면 팔아 노후자금하고, 그렇지 않으면 수도권 집 팔아 외곽에 새로 지어 살겠다는 뜻이다.
필자도 동감이다. 일손을 완전히 놨을 때 수도권에서는 생활비가 가정 당 300만 원이고, 외곽이나 충청도쯤은 150만 원쯤 된다. 그 아래 고향 쪽은 100만 원이다. 1년이면 1,200만 원이고, 10년이면 1억 2천만 원이다. 나이 들어서는 안 쓰는 게 버는 것이다. 우선 나이 들면 친구가 없어진다. 오직 그대 곁에는 자연만이 존재할 뿐이다.
그렇게 하려면 결국 빚은 없어야 한다. 나이 들어 빚 갚고 나서 아무것도 없다고 하면 옥수수껍데기다. 본인까지 생활이 어려운데 자녀들까지 어렵다면 이건 설상가상이다. 요즘 자녀 하나 키우나 부동산 하나 보유하나 신경 쓰이기는 마찬가지다. 20-30세대들이 바라보는 건 오로지 부모의 호주머니 아니던가.
도와주지 못한 집은 애가 탈 노릇이다. 자녀들은 그런저런 신경 쓰지 않으려고 결혼도 하지 않게 된다. 부동산과 자식은 부모입장에서 그 무게가 같다. 아끼고, 가꾸고 시세가 성장할 때까지 기다려야 한다. 그냥 적당히 사두고, 적당히 낳는다고 해서 돈 되고 출세하는 게 아니다.
자식 둔 골짜기는 제아무리 사나운 범도 젖은 눈으로 돌아보고, 자식 떼고 돌아서는 어미의 발자국에는 뜨거운 피가 괴는 법이다. 자녀들은 제 맘대로 되지 않는다. 부동산도 절대로 내 맘대로 되지 않는다. 이럴 땐 형편대로 살아야 한다. 남의 눈을 의식하면서 살지 말고, 자신의 분복대로 사는 게 옳다.
내 삶은 내가 사는 것이다. 누구도 내 삶을 대신해 주지 않는다. 부동산을 갖게 되면 빚이 있게 되고, 2008년 이후부터는 자칫 값이 내려 어두운 그림자가 도사리고 있다는 사실을 알아야 한다. 어느 당에서는 신혼부부에게 집 한 채씩을 주자고 한다. 무상복지 100조가 또 세상을 시끄럽게 하고 있다.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796