참여정부때인 2003~2007년도에 중국 특수로 실물경제가 살아나자 주식시장에서는 종전 마의 코스피지수 1000을 힘차게 뚫어 대망의 코스피 2000을 돌파하였으며 부동산시장에서는 특히 강남권중대형과 버블세븐지역(강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인)의 폭등이 있었다.
2007년도에 정점을 친 전국 부동산이 2008년 미국발 금융쇼크로 대폭락하자 2008년 말에 정부에서 경기부양책을 발표하여 주식시장에서는 2008년에 1000 아래로 떨어진 코스피지수를 2011년에 다시 코스피 2000에 갖다 놓았으며 이 기간동안 특히 현대중공업(주)의 낙폭과대에 따른 반등과 현대자동차(주)의 폭등이 있었다. 2000년대 주식시장에 있어서는 대중국 관련주 현대그룹 세상이었다고 해도 과언이 아니다.
주식시장과 마찬가지로 2009~2011년에 부동산이 살아나는 과정에서 부산.경남 소형아파트와 대전.세종시가 전국 부동산시장을 주도하였다.
수도권 부동산은 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 그만 풀썩 주저앉고 말았다.
서울.수도권 부동산은 2009~2011년도에 정점을 친 이후 2014년 현재까지 조정을 거쳤으니 이제 살아날 때도 되었다.
서울.수도권 부동산시장을 바라보고 있노라면 1991년도에 정점을 친 전국 부동산이 1994년 하반기에 살아난때를 상기하게 된다.
이명박정부때인 2009~2011년에 부산.경남 소형아파트와 대전.세종시가 전국 부동산시장을 주도하였으나 이는 어디까지나 2007년 서울.수도권 부동산 정점 이후 막간에 몇년동안 주도 역할을 한게 아닌가 한다.
우리가 지방 부동산을 분석하기 위해서는 2011년에 기록한 지방 집값 20년만에 최고 상승률에 큰 의미를 두어야 한다.
2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률 기록을 시발점으로 하여 1991년 이후 20년동안 철저하게 소외되었던 지방 대구.경북.광주.울산 집값이 꿈틀대기 시작했다.
그래서 필자는 2009~2011년에 전국 부동산시장을 주도한 부산.경남 소형아파트와 대전.세종시는 막간 배우 역할을 하였고 2011년부터 대세 상승하기 시작한 지방 대구.경북.광주.울산 그리고 혁신도시가 이 시대의 진정한 주도 부동산이라고 내세우고 있다.
2011년을 기점으로 하여 전국 부동산시장 주도주를 분석해 보면 2011년부터 현재까지 대구.경북.광주.울산과 혁신도시가 주도주이다.
2014년 아파트값 상승률 1~10위 지역을 보면 1위 대구 수성구, 2위 대구 동구, 3위 울산 동구, 4위 대구 남구, 5위 대구 중구, 6위 대구 달서구, 7위 대구 서구, 8위 대구 달성군, 9위 대구 북구, 10위 부산 기장군인데 울산, 부산을 제외한 무려 8군데 구를 대구가 차지하고 있어 전국 부동산시장을 지방 대구가 이끈다는게 확연히 나타나고 있다.
지방 소형아파트 집값 상승은 2011년부터 이끌고 있으나 지방, 수도권 중대형아파트는 2013년부터 움직이고 있다.
내년 초에 부동산 가격이 상승하면 일단 지방, 수도권, 소형, 중대형 할 것 없이 동시다발적으로 뛸 것으로 예상되나 2016년부터는 중대형아파트가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.
서울.수도권 부동산시장은 현재 상암DMC, 마곡지구, 위례신도시, 광명, 용인, 광교신도시 등의 움직임이 활발하며 2016년 초에 개통될 신분당선 통과지역인 용인, 광교신도시, 수원의 투자 전망을 밝게 보고있다.
평형별로 보면 2011년부터 상승한 소형아파트보다 2013년부터 상승한 중대형아파트가 향후 상승 여력이 크지않을까 한다.
과거 1991년초에 정점을 친 전국 부동산이 4년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기~1997년까지 부동산경기가 살아났듯이 2011년에 정점을 친 서울.수도권 부동산이 4년 정도의 조정을 거쳤으니 2014년부터 살아날때도 되었다. 내년초에 부동산경기가 본격적으로 살아나면 세계경제 쇼크가 있기 전까지 부동산경기가 있을 것으로 보인다.
부동산경기는 한번 살아나면 3년 정도 이어진다는 시장의 생리, 과거 전례로 보아 2017년까지 부동산경기가 있을 것으로 예상된다.
서울.수도권 부동산은 매매값은 좀처럼 오르지않고 전세값이 계속 오르고 있는데 이는 향후 실물경제의 불투명, 1990~2000년대 일본 경제 침체의 전철을 밟지않을까하는 우려때문인데 우리나라와의 경제 비중이 큰 중국 경제가 살아나고 2020년대까지 중국 실물경제가 좋아진다면 1990~2000년대 일본 부동산 침체 전철을 밟지않을 수도 있다. 그렇게 된다면 우리나라 부동산은 2014년 하반기~2017년까지 경기연착륙 과정을 거치고 2020년대에도 부동산시장 활황을 누릴 수도 있다.
향후 우리나라 부동산의 향방은 중국 경제 흐름에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
거시적인 경제 흐름을 보지않더라도 2014년 하반기부터 2017년 정도까지의 실물경제는 내수경기, 부동산경기, 경기연착륙 과정이 아닌가 한다.
일단 내년 봄에는 전국 모든 부동산이 동시다발적으로 움직일 것으로 보이고 2016년부터는 지방과 수도권 중대형아파트가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 예상된다.
2011~2015년은 소형아파트, 2013~2017년까지는 중대형아파트 전성시대가 아닌가 한다.
경제도 돌고돌고, 주식도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고,,, 세상이 복잡하게 돌아가다 보니 모든게 복잡하게 돌아가나 보다. 자세히 살펴보면 복잡함 속에서도 질서가 있다. 이제는 부동산 원론뿐만 아니라 각론도 연구할 때이다.
재테크맨 이주호
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