요즘 아파트를 분양받아 놓고 입주를 기다리시는 수분양자들의 마음은 편치를 못한 듯 합니다. 부도가 나도 안 되겠지만 혹시 부도가 나더라도 우왕좌왕 하시지 마시고 차분하게 대처하시라고 그 요령 한 가지를 자세하게 설명해 드릴까 합니다.
분양받은 아파트의 시행. 시공사가 부도나거나 자금형편 등으로 공정이 늦어지게 되면 보증사고가 발생했다고 합니다. 보증사고가 나게 되면 수분양자들이 돈을 떼일까 걱정을 하게 되고, 입주가 늦어지지 않을까 염려를 하게 됩니다.
분양받은 주택에 보증사고가 발생하게 되면 우선 침착해야 되고 빨리 입주대책위원회를 구성해야 하겠지요. 혼자 잘났다고 요령 피우다가는 시일을 놓칠 수도 있고, 2/3인원을 채우지 못하여 분양이행으로 가는 수가 있기 때문에 “입주예정자 모임”에 귀를 기우릴 필요가 있습니다.
이런 보증사고가 발생하게 되면 우선 법률적이고 건축 관계에 관한 단어들이 등장하게 되므로 일반 사람들은 무슨 뜻인지 이해하기가 힘들게 되어 가슴앓이를 앓다가 병원 신세를 지는 수도 있습니다.
아파트나 상가를 분양하는 회사들은 입주자모집공고 2개월 전에 대한주택보증주식회사에 만일의 사고를 대비하여 보증에 가입해야 하는데 20가구 이상의 건축에 해당 됩니다. 보증에 가입하지 않으면 분양승인이 나지 않기 때문에 요즘 아파트 현장은 모두 가입이 돼 있다고 볼 수 있습니다.
<<보증사고 당사자와 사고내용>>
보증사고가 발생했을 때 대한주택보증주식회사는 “보증회사”가 되고, 시행사는 “주채무자”가 되며, 아파트나 상가를 분양받은 수분양자는 “보증채권자”가 되는 것입니다. 보증사고처리는 이 세 당사자들이 해결하게 된다고 봐야지요.
보증사고는 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지 또는 입주금 납부계좌의 변경통보를 한 때부터 시작되기 때문에 시행사가 이상하다는 소문이 돌게 되면 모집공고를 했던 신문을 살펴 볼 필요가 있고, 주소변경이 되었다면 이를 보증사나 시행사에 통지를 해 줘야 하는 것입니다.
보증사고는 두 가지로 정해져 있습니다. 첫째는, 시행사가 부도와 파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우와 둘째는, 실행공정률이 예정공정률보다 25%P미달하여 수분양자들의 이행청구가 있는 때가 되는 것입니다. 두 번째의 경우는 보증회사에서 수분양자들에게 통보해 주지 않습니다. 결국 몰라서 못하는 사람도 있을 겁니다.
<<보증채무의 내용들>>
보증채무가 어떻게 이행되느냐는 다시 두 가지로 나누어지게 됩니다. 그 하나는 분양이행 즉 누가 집을 짓건 계속 짓는 방법과, 다른 하나는 지급했던 계약금이나 중도금을 환급받는 일로 매듭이 지어지게 되는데 이게 잘 못되면 죽도 밥도 아닌 엉망진창이 될 수도 있게 됩니다.
보증이행대상이 아닌 경우도 알아야 합니다. 천재지변. 전쟁. 내란 기타 비슷한 사정으로 주택을 지을 수 없게 되었을 때에는 해당 되지 않습니다. 시행사나 보증사 책임으로 돌릴 수 없기 때문이지요. 또 건설회사의 대물변제나 차명. 이중계약 등의 조건으로 분양받은 사람은 정상계약자라고 볼 수 없기 때문에 제외되는 것입니다.
입주자 모집공고 전에 납부한 입주금이나 모집공고에서 지정한 납부계좌 이외의 계좌에 돈을 납부했어도 보증이행 대상에 들어가지 않습니다. 자기들끼리 주고받은 프리미엄도 대상이 아니고, 분양사 직원이 임의로 지정해준 계좌에 돈을 넣었다면 혜택을 볼 수 없습니다.
옵션비용. 샷시비용. 보증회사가 납부중지를 했었는데 그 후에 납부한 분양금. 분양계약서에서 정한 계약금과 중도금을 초과하여 지급한 분양금. 입주금에 대한 이자. 대출금의 이자. 지연배상금. 보증사고 전에 분양회사에 해약하기로 하고 나중에 돈을 지급하기로 했었는데 그 중간에 보증사고가 발생한 돈, 입주지연 지체상금 등은 보증채무에 포함되지 않음도 알아야 합니다.
<<분양이행과 보증채무의 이행청구>>
자- 여기서부터 문제가 좀 복잡합니다. 보증채무 이행조건에 해당되더라도 전체 수분양자 2/3이상의 동의가 없게 되면 누가 집을 짓건 짓는 쪽으로 몰고 가게 됩니다. 건설회사나 보증회사나 한 배를 탔으니까,
더구나 부도난 건설회사가 회생절차를 법원에 신청하게 되면 6개월 이라는 시일이 소요되고 법원에서 회생절차가 받아들여지게 되면 부도가 났더라도 그 회사가 계속 건축을 하게 되는 것입니다.
공정률 미달로 보증채무이행청구가 이루어지게 되면 짓고 있던 회사가 계속 짓게 된다고 보는 것이 옳습니다. 부도가 나지 않았기 때문이지요. 그러나 건설회사가 바꾸어지더라도 수분양자의 의사와는 상관없이 보증회사에서 건설회사를 지정하게 되므로 수분양자들의 입김은 아무런 영향이 없게 된다고 봐야 할 것입니다.
<<보증채무의 이행방법>>
보증회사는 보증사고일로부터 3월(건설회사가 화의나 회생절차개시를 신청한 경우는 6월)이내에 보증채무 이행방법을 결정하고, 그 사실을 수분양자들에게 지체 없이 서면으로 통지해야 하나 분양이행으로 갔을 때에는 공고로서 갈음 할 수도 있습니다.
돈을 돌려주기로 한 환급이행 결정이 나게 되면 통지서 발송일로부터 1월 이내에 수분양자들은 동의서를 작성하여 보증회사로 보내야 합니다. 이행 청구를 한 후 다시 이행 결정이 나도 또 동의서를 작성해야 한다는 뜻입니다. 이때 동의서를 작성하지 않게 돼도 환급이행결정에 동의한 것으로 간주하게 됩니다.
보증회사는 다시 동의가 확정된 날부터 1월 이내에 수분양자들에게 돈을 환급해 주게 되는데 2/3숫자에서 한 사람만 모자라도 분양이행으로 돌아갈 수 있기 때문에 뭉치는 힘이 중요하다고 봐야 하겠습니다.
분양이행으로 가닥이 잡혔을 때에는 보증회사가 지정한 계좌로 잔여입주금을 납부해야 하고 그 이후에는 이의를 제기할 수 없으며 돈을 늦게 납부하게 되면 연체료를 물어야 하는 것입니다.
<<지체상금>>
분양계약에서 정한 입주예정일(임시사용승인일을 포함)을 초과했을 때는 기 납부된 입주금을 분양계약서상의 지체배상금율을 적용하여 산출한 지체상금을 부담하는데 요즘 계약금만 내고 회사채로 중도금을 이월한 경우는 기 납부한 돈이 아니라고 봐야 옳을 것입니다.
수분양자들이 연체를 하게 되면 당연히 지연금을 부담해야 하겠지만 보증채무사유가 발생하게 되면 그 때부터 보증회사의 결정이 있을 때까지는 연체의무가 없다고 보는 것이 일반적이라 하겠습니다.
지체상금의 비율은 계약서에 나타나 있으면 좋겠으나 없는 게 보통입니다. 국가를 당사로 하는 계약에서는 도급금액에 대한 1일 1/1000의 비율로 다루어지고 있습니다만, 사계약에서는 꼭 그렇게 하라는 법은 없기 때문에 이 문제는 사안에 부딪혀 봐야 알 것 같군요.
보증회사는 사고가 발생하게 되면 일을 원활히 처리하기 위하여 입주대책위원회를 협의 당사자로 지정하게 됩니다. 아파트 현장은 시행사가 부도나면 사실상 풍비박산이 된다 할 것이고, 설사 다른 회사가 들어와 짓는다 해도 잘 지어주는 회사는 없을 것이기에 보증채무이행으로 돌아서기 전에는 웬만하면 위윈전략으로 상생하는 길이 최고라 할 것입니다.
글쓴이 : 윤명선
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자 http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무장 010-4878-6965. 031-216-2500
수원대 사회교육원 부동산학과 출강. 봄학기 학생 모집 중