부동산폭락론에 대하여
9.1대책 발표 이후 반짝 거래가 되던 최근 부동산시장의 거래량이 줄어들면서 9.1대책 약발이 끝났다라는 말이 나올 정도로 부동산시장 분위기도 가라앉는 모습이다.
투자는 심리라는 말이 있듯이 투자심리가 중요한데 불안심리가 커지면서 투자심리가 위축이 되고 부동산대책이 나와도 잠깐 반등 후 다시 제자리로 오는 지루한 반복이 되면서 부동산은 더 이상 안 된다, 제2의 IMF가 온다, 폭락한다 등 불안을 더욱 가중시키는 각종 설까지 난무하면서 부동산시장은 더욱 움추려 들고 있는데 과연 무엇 때문에 이렇게 불안해 하는가 부동산 폭락론이 타당한가에 대하여 한번 살펴보기로 하자.
부동산 폭락론은 제2의 IMF가 온다는 경제위기론과 현재 부동산 가격이 너무 높아서 더 이상 오르기 힘들다는 고평가론 두 가지로 구분할 수 있다.
경제위기론은 해외 수출의존도가 높은 우리나라 경제의 특수성 때문에 글로벌 경제가 불안한 상황에서 더욱 민감하게 반응할 수 밖에 없는 것이 우리나라의 현실이다.
수출비중이 높은 미국 경제가 회복세를 보이고 있는 것은 긍정적이지만 미국의 양적완화 종료와 금리인상 시기가 다가오면서 그 동안 국내자본시장에 유입된 외국자본 이탈에 대한 불안심리가 커지고 있고, 달러강세, 원화약세가 되면 우리나라 수출기업이 혜택을 봐야 함에도 일본의 양적완화, 아베노믹스가 시작되면서 엔화약세 속도보다 가팔라지면서 우리나라 수출기업의 경쟁력이 일본 수출기업의 경쟁력보다 약해지고 있는 점은 우리나라 경제를 더욱 불안하게 하게 하고 있으며, 여기에 중국까지 금리인하에 동참하면서 글로벌 환율전쟁이 시작되고 경제 불확실성은 더 커진 것은 사실이다.
하지만 미국이 금리인상 되더라도 일본, 중국, EU가 금리인하에 나서고 있어서 우리나라의 금리인상 시기는 더 늦어질 수 밖에 없고 오히려 추가 금리인하 가능성이 높아지고 있어서 금리가 더 내리면 부동산 입장에서는 나쁠 것이 없기에 너무 불안해 하지는 말자.
궁극적으로는 경제가 좋아져서 가계소득이 늘어나야만 부동산도 대세상승을 하는 것은 맞지만 경제가 불안하다고 해서 무조건 부동산이 하락하는 것은 아니다.
최근 5년간 부동산시장의 상승을 이끌었던 지방부동산의 경우 지방경제는 여전히 좋지 않았었다.
또한 경제위기가 오면 두려움에 보유중인 부동산을 급매로 집어 던질 것이 아니라 저가 급매물을 공략하는 위기를 기회로 살리는 전략이 필요하다.
IMF도 그랬고 미국 금융위기도 그랬듯이 항상 위기 뒤에는 기회가 있었다.
다만 경제가 더 어려워질 가능성은 높아졌고 경제위기의 파도를 넘기지 못하는 분들은 과도한 대출로 감당하기 힘든 무리한 투자를 하신 분들이 많기에 위기를 기회로 전환하려면 버틸 수 있어야 하고 필요할 때 투자도 할 수 있어야 하기에 대출비중을 줄이고 무리한 투자는 피하는 보수적인 리스크 관리는 반드시 필요하다 할 수 있다.
부동산가격이 너무 높다는 고평가론은 인간생활의 3요소인 의식주에 포함되는 거주를 할 수 있는 부동산은 주식과 같은 투자자산과는 근본적으로 다르다는 점을 알아야 한다.
부동산은 물가상승에 따른 화폐가치하락이 반영되는 실물자산이며 투자목적도 크지만 돈으로 환산할 수 없는 안정적이고 행복한 가정생활 목적이 더 크기 때문에 100% 투자자산으로만 인식하는 것은 무리가 있다.
과거 1991년에서 2011년까지 20년간 평균물가상승률이 4.1%였고 화폐가치로 환산하면 20년 전 1억 원은 20년이 지난 지금은 4500만원 가치밖에 되지 않는다.
즉, 부동산은 장기적으로는 여러 가지 상황에 따라 정도의 차이는 있겠지만 거주하면서 때를 기다리면 종이조각이 되는 것이 아니라 화폐가치가 반영이 되어 계단식 상승을 하는 실물자산이기에 때를 기다릴 수 있다면 너무 걱정할 필요는 없다.
자신의 월급이 10년 동안 2배 오르는 것은 정상이고 부동산은 10년 전 가격 그대로야 한다는 것은 억지에 불과하지 않을까
최근 대구부동산시장이 가장 뜨거운데 1-2년 상승률만 보면 폭등이라 할 수 있지만 지난 10년 간 상승하지 않았던 점을 감안하면 화폐가치하락이 반영되고 있다고 이해하면 될 것 같다.
경제 리스크는 분명 존재하지만 리스크 관리만 잘 한다면 부동산 대책, 서울입주물량, 전세가격 강세, 지방부동산과 가격격차 감소 등을 감안하면 2-3년 흐름은 나쁘지 않기에 너무 불안해하거나 폭락을 걱정할 필요는 없을 것 같다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1