7.24조치와 9.1대책 등 부동산 정책 발표로 집값 상승에 대한 기대감이 커지며 7월부터 10월까지 넉 달 연속 상승했지만 강남권을 중심으로 주택시장이 다시 얼어붙고 있다.
주택경기의 회복 기대감에 주택 실수요자 및 투자수요들이 대거 소진됐고 대기 수요가 크게 줄어들었기 때문이다. 게다가 강남권을 중심으로 한 재건축 단지들이 매도호가가 급등하자 투자자들이 관망세로 돌아선 것도 이유다.재건축 초과이익 환수제 폐지 등 부동산 3대 쟁점법안이 국회에서 공전하고 있다는 것도 큰 이유다.
하지만 내년 봄 이사철을 앞두고 정부의 추가규제완화와 경기부양책 효과로 주택 구매심리가 더욱 개선될 것으로 보인다. 지속되는 전세가격상승과 저금리현상은 주택 구매력 증가로 이어져 거래량 증가, 가격 상승으로 연결되는 것이 일반적이기 때문이다. 은행 예•적금 이자가 모두 낮아지면 시중의 유동자금이 부동산시장 특히 수익형 부동산으로 더 몰려들 수 있다.
전세시장 5% 가량 상승 예상
-홀수해 입주량 감소와 저금리로 인한 전세 선호 현상 지속
내년 전국 아파트 입주물량은 올해와 비교해 감소 할것으로 보여 올해보다 전세난이 더욱 심화될 것 전망이다. 특히 서울의 경우 내년에는 일부 강남권 재건축, 강북권 재개발구역의 이주가 계획돼 있고 입주물량 감소로 세입자들의 탈(脫)서울 현상도 심화될 것으로 예상된다. 실제 서울시는 내년 서울 전체에서 5만3,000가구가 멸실되는 반면 공급은 4만1,000가구에 그쳐 1만2,000가구의 주택 부족이 발생할 것으로 내다봤다. 특히 강남4구(강남•송파•서초•강동)는 멸실이 공급보다 1만6,000가구나 많을 것으로 추정됐다.
최근 서울 전세시장에서 반복되고 있는 홀수 해 효과도 전세시장의 우려를 더하는 요인이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전셋값은 짝수 해인 2012년 2.21% 오른 데 비해 홀수 해인 2013년에는 8.97% 상승했다. 이어 다시 짝수 해인 올해 서울 아파트 전셋값은 11월 말 현재 4.42% 올라 지난해의 절반 수준으로 감소한 상태다.
금리가 낮아지면서 집주인이 전세 보증금을 은행에 맡겨봤자 이자수익이 더 적어져 전세를 월세로 바꾸는 욕구를 크게 느낄 것이다. 전세의 월세 전환 속도가 빨라지면 전세 세입자가 집을 구하는데 더 어려움을 겪을 것이고 전셋집 공급 물량이 딸려 가격 상승으로 이어질것이다.
높은 전세가율에도 여전히 전세 수요자들이 많은 것은 매매보다 전세의 거주 비용이 저렴한데다 정부에서 저리의 전세자금 대출을 대거 풀었기 때문이다. 정부는 재건축 활성화에만 힘을 실어주고 있는데 동시에 재건축 세입자 보호 및 주변 전세난 완화 방안도 고민해야 할 것이다. 동시에 민간임대시장을 더욱 활성화함과 동시에 임대인의 불만 해소를 위해 일정 조건하에서 월세 주택에 대한 양도세뿐만 아니라 상속•중여세 감면과 보수비용 저리 융자 등의 파격적인 혜택을 제공할 필요가 있다.
1순위조건 완화로 분양시장 인기끌 듯
-강남재건축,광교신도시,위례,미사, 마곡지구 중심으로
청약통장 1순위조건 완화로 인해 유망 분양시장은 내년에도 청약경쟁율이 뜨거울것이다.
즉 분위기에 휩쓸린 자금 여유없는 1순위 청약통장 보유자들도 프리미엄이 붙을만한 곳만 기웃거리며 거품을 키웠다. 이러한 청약시장 열기가 내년에도 이어질것으로 보인다. 하지만 수요자들이 몰리는 강남권과 그렇지 않은 비강남권간 양극화 현상이 내년에도 지속될 것으로 보인다.
실제 삼성물산 현대건설 등 시공능력평가 10위 내 대형 건설회사들도 내년 주택 공급 물량을 올해보다 40%가량 늘린다. 1순위 요건이 대거완화된데다 지연됐던 재건축•재개발 사업이 본궤도에 오르기 때문이다. 특히 강남재건축,광교신도시,위례,미사, 마곡지구 중심으로 프리미엄이 기대되는 시장에 투기수요까지 합세, 수백대 1의 청약경쟁율도 흔해질것이다. 수요가 대거 몰리는 이들 지역의 분양가는 소폭 인상됨에도 불구하고 프리미엄을 주고 분양권을 매입하기 보다는 청약통장을 활용해 신규분양시장을 공략할 필요가 있다.
아파트 전세값 급등으로 빌라 인기 지속 될듯
아파트 전세값이 급등 양상을 보이자 저렴하게 내집마련 하려는 차원에서 매매시장뿐만 아니라 경매시장에서도 다세대•연립주택의 인기가 높다. 경매시장을 보면 낙찰률(경매물건수 대비 낙찰물건수 비율)이 빠르게 상승하고 있다. 내년에도 지난해처럼 저금리에 따른 집주인들의 월세 선호와 재건축 이주수요로 인해 전세값 상승세가 지속될것으로 예상한다. 따라서 비싼 아파트전세대신 상대적으로 저렴한 연립•다세대에 대한 인기도 지속될 것이다.
저금리로 상가,오피스텔 상가.다세대등 수익형 부동산 상품도 주목받을듯
행예금 1%대로 들어섰다.과거 고금리 시기에 5억원의 자금을 7% 금리의 상품에 가입했다면 이자는 연간 3500만원이다. 15.4%의 세금을 감안하면 매월 약 250만원의 이자를 손에 쥘 수 있었다. 그러나 최근 금리를 반영하면 이야기가 달라진다. 똑같은 자금인 5억원을 2% 예금에 투자하여 받을 수 있는 돈은 1,000만원에 불과하다. 세금을 제하면 매월 70만원 이자를 손에 쥘 수밖에 없다. 시중은행의 예금금리인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 고조될뿐만 아니라 금리인하로 인해 수익형 부동산 투자자들이 부담하는 대출이자 부담도 덩달아 줄기 때문이다. 따라서 내년 상반기경 한차례 금리인하가 예고되어 있는 만큼 저금리 시대의 본격적인 도래로 상가, 오피스텔이나 상가.다세대등 수익형 부동산 상품이 더 관심받을것이다.
2015 부동산 투자, 환금성 좋은 지역의 물건 위주로 접근하라
정부의 건설업계 지원책과 함께 추가 부동산활성화대책이 나오더라도 과거처럼 주거용부동산가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다.
반면에 베이비부머등의 은퇴등의 영향으로 중장기적으로 돈이 나오지 않은 즉 월세전환이 원활하지 않은 부동산을 중심으로 처분이 점차 현실화될것이다. 따라서 경기침체를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산투자에 임해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’ 위주로 접근해야 하는데 도심(인접)지역의 임대형 부동산이 그래도 안전하다고 볼수 있다. 즉 개개인들의 부동산 보유나 신규투자 전략도 이제는 출구전략을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다는 애기다.
2015년 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤 2014년 인기 있는 지역과 상품위주로 투자 측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.
유엔알컨설팅, 16,23일(화) 5시 20분 강남 신세계
2015년 돈되는 부동산 대공개
부동산 투자자문회사 유엔알컨설팅이 오는 16,23일(화) 5시20분터 신세계백화점 강남점 문화센타(센트럴시티내)에서 ‘2015년 돈되는 부동산 대공개“란 주제를 가지고 세미나를 개최한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표가 지역별 상품별, 금액별 소액투자까지 실전투자사례 위주로 강의할 예정이다.
수강료는 1만원이다. 문의: 02-3479-1500~1501
유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597