부동산시장을 전망하기 위해서는 경제 전반적인 측면에서는 경기사이클 분석이, 부동산시장 내부에서는 지역별, 평형별, 상품별 분석이 필요하다.
먼저 국내 실물경제 전반적인 사이클을 분석해 보면 2000년대는 중국 특수를 맞아 실물경제의 바로미터라고 할 수 있는 코스피지수가 1989년 초 이후, 종전 마의 지수라고 할 수 있는 1000을 힘차게 뚫어 2007년도에 코스피 2000을 돌파했다.
2000년대에 실물경제가 크게 살아나는 과정에서 2001~2002년 강남권재건축(소형), 2003~2007년 강남권중대형이 대세 상승하여 지역별로는 특히 서울.수도권 집값이 폭등했다.
서울.수도권 부동산은 2007년도에 정점을 친 이후 2008년 미국발 금융쇼크란 악재를 만나 대폭락, 2008년 말 이명박정부의 경기부양책에 따라 2009년도에 다시 살아났으나 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 그만 털썩 주저앉고 말았다.
2008년 말 정부의 경기부양책에 따라 살아난 서울.수도권 부동산시장은 상품별로 볼때 아파트는 2009년 9월에 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 추락한 반면 상가.단독주택 등 아파트 이외의 상품이 틈새시장을 형성하여 오늘날까지 이어지고 있다. 평형별로 볼때는 2003~2007년이 서울.수도권 중대형아파트 대세시장이라면 2009~2012년 소형아파트 우위시장이라고 할 수 있다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 현재까지의 실물경제를 놓고볼때 2008년이 코스피지수가 1000 아래로 추락하는 등 최악이라고 할 수 있으며 그후 2012년말 대선 이전까지 조정을 겪다가 대선 이후 주식시장은 코스피 2000을 중심으로 하여 등락을 거듭하고 있으나 부동산시장은 2013년부터 서서히 살아나고 있는 측면이 있다.
2009년 이후 지방 부동산시장을 분석해 보면 2009~2011년까지 부산.경남.대전 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였으나 2011년에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록한 이후부터는 이 시대의 진정한 지방 부동산인 대구.광주.울산 등이 전국 부동산시장을 주도하고 있다.
2011년부터 시작된 대구.광주.울산 등 소형아파트의 주도는 오늘날까지 이어지고 있으며 대구, 부산, 서울 매수우위지수 추이를 보면 2013년부터는 대구.광주.울산 중대형아파트 대세 상승이 시작되니 이어 부산, 서울이 합세를 하여 전국 부동산시장을 이끌고 있다.
실물경제 측면에서 경기는 과거 전례로 보아 4년 정도 조정을 거치면 살아나곤 했는데 서울.수도권 부동산을 기준으로 할때 2009년도에 정점을 친 서울.수도권 부동산이 2012년까지 4년 정도 조정을 거치니 2012년 말 대선 이후부터는 미세하게나마 부동산시장이 살아나고 있다.
2013년부터 살아나기 시작한 중대형아파트는 버블세븐지역 낙폭이 심한 중대형아파트의 반등을 가져왔으며 지방 대구 중대형아파트는 2012년말 대비 현재 가격이 상당폭 올라와 있다.
통상적으로 경기는 한번 살아나면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 2013년부터 살아난 일부 부동산시장이 현재 약세를 면치 못하고 있지만 정부의 강력한 경기부양책, 부동산대책에 따라 내년 봄부터는 부동산시장이 본갹적으로 살아날 것이다.
2013년 이후 부동산시장이 살아나는 과정에서 년도별 부동산시장 움직임을 보면 2013년은 강세, 2014년에는 약세를 보였으니 2015년에는 다시 강세, 2016년도에는 약세, 2017년에는 강세 장을 펼칠 것으로 전망된다.
부동산 3법이 아직 국회를 통과하지 못하고 있는 등 현재 부동산시장이 상당히 불안한 상태이나 결국에는 경제를 꼭 살려야 한다는 대의에 따라 이들 법안이 국회룰 통과할 것으로 믿고 있으며 경기연착륙 시대에 경제를 살리는데에 대해 정부에서 혼신을 다할 것이므로 내년 봄 부동산시장은 대구.경북.광주.울산.부산.경남.대전, 세종시.혁신도시, 서울.수도권할 것 없이 전국 부동산이 동시다발적으로 대세상승할 것으로 전망된다.
내년부터 2017년까지는 특히 지방 저평가 중대형아파트와 서울.수도권 낙폭이 심한 중대형아파트의 대세상승이 전망된다.
실물 경기가 전반적으로 약세일때는 소형아파트가, 실물경기가 전반적으로 강세일때는 중대형아파트가 시장을 주도하는 것이 부동산 경제 논리인데 2008년 미국발 금융 쇼크 이후 2009~2012년까지 실물 경기가 전반적으로 약세일때는 소형아파트가 시장을 주도하였으니 2013년 일부 지역 중대형아파트 대세를 시발점으로 하여 앞으로 실물 경제가 좋아진다는 점을 감안하면 2017년 쯤 까지 중대형아파트 대세 상승이 예상된다.
부동산시장은 불규칙적으로 움직이는듯 하나 사실 부동산시장은 과학적으로 아주 논리적으로 움직인다.
과거에는 주식시장이 부동산시장을 이끌었으나 2013년 이후 내수 시대, 경기연착륙 시대에는 부동산시장이 주식시장을 이끄는 측면이 있다.
1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 2010년대부터 대한민국이 밟을 것이란 우려가 꾸준히 나오고 있는데 우리나라 경제의 영향권이 큰 중국 경제가 2010년대에 경기연착륙 과정을 거치고 2020년대에 다시 성장을 하면 대한민국 부동산은 그렇게 비관적이지만은 않다.
1990~2000년대 일본 경제, 부동산 침체를 대한민국이 2010년부터 밟을지 아니면 2030년대부터 밟을지 그건 아직 미지수이다.
2030년대부터 밟는다면 대한민국 부동산시장은 2010년대 경기연착륙 과정을 거쳐 2020년대에 폭발적인 부동산시장을 기대할 수가 있다.
우리나라는 강북 개발, 남북통일 등을 염두에 두면 아직 저평가된 부동산이 도처에 깔려 있다.
그러나 현재 처해있는 상태에서는 경제살리기, 내수살리기, 부동산살리기가 급선무다.
정부의 경기부양책에 따라 실물경제가 본격적으로 살아나면 2015년 전국 부동산시장은 희망적이다. 전 국민이 애타게 바라고 있는 실물 경제가 반드시 살아날 것이다.
재테크맨 이주호
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