역세권 투룸 빌라를 선점하라

2000만 원이면 투자 가능

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.12.10 19:11

2000만원이나 3000만원은 항상 애매하기 짝이 없는 목돈이다. 은행에 저축해봐야 이자도 거의 없는데다 몇 달 후면 어딘가 쓸 데가 생긴다. 주식 투자에는 ‘딱’이지만 우리 같은 개미들에겐 남 좋은 일시키기 좋은 금액이다. 그렇다고 부동산에 투자하면 좋겠는데 이 금액으로는 명함 내밀기가 쉽지 않다. 소액투자를 할 만한 대상을 일반인들이 찾기는 쉽지 않기 때문이다.

그러나 요즘 2000만~3000만원으로 쏠쏠한 재미를 볼 수 있는 부동산 투자 대상이 출몰했다. 일반인들은 접근하기 쉽지가 않아 잘 모르는 대상이지만 고수들 사이에서는 제법 잘 알려진 투자 방법이다. 부동산 투자의 핵심이 ‘돈을 들이지 않거나 또는 적은 돈으로 투자하는 것’이라면 이 방법이야말로 부동산 투자의 핵심을 제대로 파악한 투자일 수도 있다.

역세권의 투룸 다세대주택은 우선 교통이 편한데다 주변의 시설 인프라가 좋아 바쁘게 생활해야 하는 직장인들이나 젊은이들에게는 살기 좋게 느껴지는 주택이다. 택지개발지구의 아파트가 살기는 좋지만 출퇴근이 불필요하다는 점을 감안하면 거리에서 오고가는 데 시간을 뺏기기 싫어하는 사람들에게 점점 인기가 높아지고 있다. 이 때문에 매매가에 비해 전세금이 무려 90% 이상 넘는 곳도 생겨나고 있다.

역세권 중 가장 인기가 높은 지역은 양재2동과 합정동, 신당동, 당산동, 후암동, 논현동, 역삼동 일대 등이다. 양재2동은 개포 주공아파트 재건축 이주수요와 우면동 삼성 R&D 센터 후광 효과를 볼 수 있는 신분당선 역세권이며(강남역까지 2정거장), 합정동과 신당동, 당산동은 더블역세권이면서 유동인구가 계속 늘어나 미래가치가 높은 지역이다. 후암동은 서울역 인근 개발과 교통 편의로 입지의 가치가 계속 좋아지는 지역으로 임대료가 꾸준히 상승하고 있는 곳이다. 이외에도 논현동과 역삼동은 강남권 임대수요의 증가로 항상 인기가 높은 지역이다.

이 지역의 투 룸 다세대주택은 땅 값 상승으로 공급이 많지 않아 대기수요가 항상 넘치는 곳이다. 건축주가 땅을 구입하기만 하면 대기수요가 달려들어 건물이 완공되기도 전에 선(先)분양되기 때문에 일반인들이 직접 만날 기회가 별로 없다. 거의 모두 도면 상태나 공사 도중에 컨설팅업자들에 의해 팔려나가기 때문이다. 간혹 완공 상태에서 남은 물량을 인근 중개업자들을 통해 만날 수도 있지만 이런 경우는 하자가 있거나 가격이 비쌀 확률이 높아 그리 권장할 만한 물건은 아니다.

역세권 신축 투룸의 가격은 입지나 전용면적에 따라 다소 차이는 있지만 대체적으로 2억1000만 원에서 2억5000만 원 정도를 호가한다. 중고 투 룸은 신축 투 룸보다는 가격이 약간 싸지만 그래도 신축 투 룸을 찾는 사람들이 대부분이다. 임대료의 신축효과가 최소 10년 정도는 가기 때문에 신축을 구입하는 것이 여러모로 이익이 된다.

이런 신축 투 룸의 전세가격은 1억 8000만 원에서 2억 3000만 원까지 치솟아 있다. 그래도 전세 물량이 없어서 발을 동동거리고 있다. 투자자 입장에서는 대출금을 받지 않고도 본인 투자금 2000만 원이나 3000만 원만 있으면 신축 투 룸을 구입할 수 있는 것이다.

사실 이 투 룸은 월세를 놓아도 충분한 물건이다. 제대로 받으면 보증금 2000만 원에 월 120만 원을 받아야 한다. 하지만 아직 현실은 그렇지가 못하다. 세입자들이 아직은 전세를 선호하는 데다 은행의 전세자금 저리 대출까지 있어서 월세전환율이 낮아 월세를 그렇게까지는 받지 못한다. 잘 받아봐야 보증금 2000만 원에 90만 원 정도가 고작이다. 이렇게 되면 대출을 많이 받아야 하고(매매가의 60%까지 대출이 가능하다), 레버리지 효과를 이용한다고 해도 수익률은 7%를 밑돌게 된다.

그렇다고 해서 월세전환율이 정상화될 때까지 구입을 미루는 것은 현명한 생각이 아니다. 역세권 투 룸을 공급할 땅이 많지 않기 때문에 매매가는 계속 오를 것이고 조만간 공급이 끊길 것이 분명하기 때문이다. 따라서 지금이라도 선점하는 것은 매우 중요하며 그것이 바로 돈을 버는 확실한 방법이다.

자금이 충분하지 못하고 대출 받기를 꺼리는 투자자들이라면 전세를 끼고 일단 구입하는 것이 좋다. 1억 원의 투자금이면 4채에서 5채까지도 구입이 가능하다. 은행에 넣어둬 봐야 이자가 붙는 것이 아닌데(인플레이션을 감안하면 실질이자는 오히려 마이너스다) 이 돈으로 부동산을 구입하면 최소한 인플레이션 헤지는 된다.

게다가 2년 혹은 3년 후 전세를 재계약할 때쯤이면 전세금은 상승하므로(전세금이 앞으로도 계속 상승할 것인지는 여타 수치가 증명하므로 여기서는 논하지 않겠다. 게다가 이 지역은 역세권 아닌가?), 본인의 투자금은 회수하고도 남는다. 그렇게 되면 돈 없이 투자한 격이 되지 않겠는가? 이것이 투자의 핵심이고 소액투자의 요령이다.

이렇게 선점한 역세권 투 룸은 수요가 꾸준히 증가할 것이 분명하고 앞으로 전세에서 반전세, 월세로 전환하는 것이 가속화될 것이므로 해가 지날수록 상황을 봐서 반전세, 월세로 전환하면 된다. 그렇게 되면 10년 또는 20년 후에는 임대료 수입이 짭짤하여 자녀 교육은 물론이고 본인의 노후자금으로도 충분히 활용이 가능하다. 또한 서울 시내의 역세권 주택은 공급이 수요에 비해 적기 때문에 상당한 시세 차익을 향후 거둘 수도 있을 것으로 추산된다.

임대사업을 위해서는 원룸의 수익률이 좋지만 서울시가 2014년부터 도시형생활주택 원룸형의 주차장 기준을 강화했기 때문에 당분간은 원룸의 공급이 줄어들 전망이다. 따라서 투 룸을 구입하는 것이 여러모로 편리하며, 매매가 대비 전세가가 높은 지금이 투자 타이밍이다.

역세권 신축 투 룸은 일반인들이 직접 구입하기가 어려우므로 믿을 만한 전문가를 통해 구입하는 것이 현명하다. 건축주의 신뢰도나 건축 능력을 전문가를 통해 알 수 있는데다 선분양부터 임차인 구하기까지의 전 과정을 전문가가 책임지고 도와주기 때문이다. 게다가 거의 모두 선분양이기 때문에 전문가를 통하지 않고는 좋은 지역의 적정 가격의 매물을 일반인들이 직접 찾는 건 현실적으로 어려울 수밖에 없다.

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