이주수요 효과는 동선 파악이 관건

목을 지켜야 효과가 극대화 돼

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2014.12.12 19:05

재건축, 재개발 정비사업으로 인한 이주 수요는 주변 집값을 들썩거리게 만드는 주요 요인이다. 정비사업으로 이주를 해야 하는 대부분의 주민들은 살던 곳 인근에 새 터전을 마련하기 때문이다. 자녀들 학교 문제도 그렇고 정든 터전을 떠나는 것이 쉽지는 않다. 세입자들도 마찬가지다.

이주수요는 전월세만 상승시키는 것이 아니라 집값도 끌어올리는 요인이 된다. 관리처분계획 인가 이후 이주할 때가 되면 이주비가 집주인에게 지급되는데, 강남 같은 곳은 이주비가 통상 3억 원 내외가 된다. 이 이주비로 집을 사서 1년만 거주하게 되면 대체주택으로 인정받아서 비과세를 받을 수 있기 때문에 집을 사는 주민들도 많다. 정비사업 공사 기간에 편하게 지낼 수도 있고 이주수요로 인한 집값 상승 덕을 볼 수 있기 때문이다.

하지만 이주 수요에 의한 후광효과를 인근 지역이라고 해서 다 볼 수 있는 것은 아니다. 이주민들이 자리를 잡을 수 있는 지역이 따로 있다는 것을 알아야 한다. 세입자나 이주민들은 이사 갈 집을 찾을 때 무리해서 집을 얻을 생각을 하지 않는다.

세입자들은 전에 살던 전월세 집을 주변보다 싼 시세로 얻을 수 있었기 때문에 자금 여유가 그리 충분치 못하다. 정비사업으로 이주해야 할 집들은 세입자들에게 전월세 가격을 그리 높게 책정하지 못한다. 어차피 이사 가야 할 집이기 때문에 비싸면 세입자들이 들어오려고 하지 않기 때문이다.

집주인도 마찬가지이다. 이주비가 그리 많지 않은데다, 3,4년 살다가 정비사업으로 신축되는 아파트로 되돌아올 것이기 때문에 무리해서 임시로 살 집을 얻을 필요가 없다. 따라서 인근의 비싼 아파트보다는 투 룸이나 쓰리 룸 다세대주택이나 빌라를 선호하게 된다. 이미 강남 등 역세권 빌라들의 전월세는 2014년 초에 비해 10% 이상 상승하고 있다는 것이 이 사실을 입증하고 있다.

다세대주택이나 빌라는 아파트에 비해 분명 생활하는 것이 불편하지만 거주비용이 싸다는 장점이 있다. 게다가 주로 역세권에 있기 때문에 출 퇴근이 편리하고 주변 인프라 시설이 편리하다. 주변에 재래시장까지 있다면 금상첨화.
또한 자녀들의 등교문제를 고려해야 하므로 주변에 학교가 가까이 있어야 하고, 술집 등 우범지대와도 멀리 떨어져 있어야 한다.

몰이꾼들이 아무리 멧돼지를 몰아도 포수가 좋은 목에 자리 잡지 못하면 멧돼지를 포획할 수 없듯이 이주 수요가 있다 해도 적합 지역을 선점하지 못하면 ‘도로아미타불’이 될 수 있다.

2014년 연말부터 2015년 초까지 서울 재건축단지에서 이주해야 하는 수요는 1만 4,000여 가구로 추산되고 있다. 이들 중 상당수는 강남 등에 머물러야 하므로 벌써부터 강남의 전월세 가격 상승을 우려하는 목소리가 높다. 게다가 2015년 안에 관리처분계획 인가가 나서 이주할 것으로 예상되는 수요는 서울에만 4만 5,000여 가가구 더 예정돼 있다.

이중에서 가장 눈여겨 볼 곳은 고덕주공재건축과 개포주공재건축 단지. 이주수요가 1만 가구 정도 되는데다 단지 수가 많아 차례대로 재건축될 때 이주수요 효과가 10년에서 15년 정도 지속될 전망이다. 따라서 이 이주수요 효과를 놓치게 되면 다시없는 기회를 놓치는 셈이 된다.

고덕4단지 410가구가 가장 먼저 이주를 시작할 것으로 보이며, 고덕동과 강남구 개포동, 서초구 잠원동에서만 2015년 4월까지 7,500여 가구가 이주하게 될 것으로 추정하고 있다. 고덕2단지 2,771가구와 잠원동 신반포5차 555가구, 반포한양 372가구, 개포동 주공2단지 1,400가구, 개포 시영아파트 1,980가구 등이 대상이다.

고덕동의 이주수요들은 갈 곳이 그리 많지 않다. 주변에 주로 아파트단지들이 많고 빌라 지역이 상대적으로 적은 곳이기 때문이다. 가장 눈여겨 볼 곳은 명일동 주택단지와 고덕동 주택단지다. 명일동 주택단지는 인근에 한영고등학교가 있고 녹지도 많아 거주하기 좋은 곳으로 평가받고 있다. 이마트도 가까이 있고 고덕역이 그리 멀지 않다. 무엇보다 이 지역도 재건축을 추진하고 있어 가격 상승 요건이 하나 더 있다는 점이 장점이다. 다만 집들이 많이 낡았다는 점이 단점이다.
고덕동 주택단지는 재건축을 추진하던 지역이나 지금은 답보상태다. 하지만 전월세 가격이 상대적으로 낮아 이주수요들이 많이 몰릴 수 있는 지역이다. 집들은 낡았지만 거주하기는 쾌적한 곳이다.

2015년 3월 주공2단지(1,400가구)를 필두로 이주가 시작되는 개포주공단지는 이주민들이 갈 곳이 한 군데밖에 없다. 북쪽이나 동쪽이 전세값이 모두 비싼 아파트들이기 때문에 서쪽인 개포4동과 양재2동으로 갈 수밖에 없다. 남쪽 대치동에도 빌라 지역이 있지만 전월세 값이 비싼 데다 유흥업소들이 많아 거주환경은 별로 좋지 않다.

개포4동과 양재2동은 구룡산과 대모산이 감싸고 있어 공기가 좋은 데다 주변에 코스코나 하나로마트 등 편의시설과 양재천과 시민의 숲 등 공원도 많아 살기 편리하고 쾌적하다. 특히 양재2동은 초등학교와 중학교, 고등학교가 모두 한 구역 안에 자리하고 있어 자녀 교육에도 편리한 지역이다. 게다가 신분당선 개통으로 양재시민의 숲 역이 멀지 않아 역세권으로 각광받고 있다. 건너편 우면동에는 2015년 5월 삼성 R&D 센터가 개관하면 임대수요는 더욱 늘어날 전망이다.

잠원동도 신반포 5차를 필두로 이주수요가 계속 늘어나게 된다. 후광효과를 가장 볼 수 있는 지역은 논현동과 반포동이 될 것으로 보인다. 특히 9호선과 신분당선 더블역세권이 될 신논현역 주변 지역이 가장 각광받을 것으로 예상된다. 논현동은 지역 내에 재래시장도 있고 편의시설들이 많이 입점해 있어 살기가 매우 편리하고 물가도 그리 비싸지 않아 서민들의 인기가 높다. 게다가 9호선 삼정역이 개통되면 주변에 호텔가와 병원가가 형성돼 임대수요도 풍부할 것으로 전망되고 있다.