우리나라 부동산 가격이 크게 폭등한 시기는 1987년 하반기~1991년 상반기와 2001~2007년 두 차례이다.
1987년 하반기~1991년 상반기까지의 부동산 가격 폭등기는 3저 경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 인한 대미 자동차 등 수출과 1988년 88 서울올림픽 개최로 인한 내수의 폭발적인 수요에 기인되었으며 2001~2007년 부동산 가격 폭등기는 2008년 북경올림픽을 앞두고 중국 특수로 인한 조선.철강 등 재래산업 수출이 기인한바가 크다.
실물경제의 바로미터 코스피지수도 1989년에 1000 포인트를 뚫었고, 그로부터 20여년뒤인 2007년에 2000포인트를 돌파한 것이 그러한 점을 잘 말해주고 있다.
1961년 5.16 군사정변 이후 경제적인 측면을 살펴보면 1960년대는 공업도시 건설 등 산업화 과정, 1970년대는 두차례 오일쇼크로 인한 중동 등 해외건설 특수, 1980년대는 대미 자동차 등 수출, 2000년대는 중국 특수로 우리나 경제가 크게 도약하였다.
경제가 크게 도약하면서 부동산 가격도 크게 뛰었는데 부동산 가격이 크게 뛰므로서 1967년에 부동산투기억제특별조치법, 1978년 8.8 부동산대책 , 1989년 8.10 부동산대책, 2005년 8.31 부동산대책 등을 발표하여 정부에서 부동산 가격의 폭등을 막았다.
그러나 정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 1989년 8.10 부동산대책, 2005년 8.31 부동산대책 발표 이후 정부의 대책을 비웃듯이 부동산 가격은 2~3년 더 폭등하였다.
1980년대에 부동산 가격이 폭등하다보니 1990년대는 부동산경기가 쉬어가는 과정을 보였는데 1994년 말~1997년은 경기의 급격한 하강을 방지하기 위하여 경기연착륙 경제 정책을 썻는데 이때의 국토도시개발, 부동산 정책은 준농림지 허용 등 소극적인 국토도시개발 정책을 썻고 경기의 급격한 하강 방지를 위한 부동산경기 소사이클 정도만 있었다.
1992년 하반기~1994년은 반도체 경기 특수로 반도체 업황이 잘 돌아갔는데 이때 대표 반도체 주식회사인 삼성전자(주)가 폭등하였다.
2001~2007년 부동산 가격 폭등기 이후 2008년 미국발 금융쇼크로 전국 부동산 가격이 폭락하였으나 2008년 말 이명박정부의 경기부양책으로 2011년까지 실물경제가 그런대로 돌아갔으며 2009~2011년은 부산.경남 등 소형아파트의 대세 상승과 서울 부동산 가격의 반등이 있었다.
서울 부동산경기를 기준으로 할때 2007년과 2011년 전후에 나타난 쌍봉우리 정점 이후 2014년까지 조정에 들어갔는데 이러한 조정은 1991년 부동산 가격 정점 이후 1994년 말까지의 부동산 조정기와 유사한 점이 있다.
이렇게 유사한 점이 나온건 경기는 활황을 이루면 규제를, 침체가 되면 회복 정책을 쓰는 과정에서 나오는게 아닌가 한다.
2000년대에 조선.철강 등 재래산업 수출호경기로 인하여 부동산 가격이 폭등하다보니 2010년대는 쉬어가는 과정을 거치는데 쉬어가더라도 경기의 급격한 하강을 방지하기 위해서 경기연착륙 경제 정책을 쓰고 수출경기가 안좋다보니 내수로 경기를 진작하고 있다.
그리고 2010년대는 1960년대에 초석을 다진 경공업과 중공업을 이제 중국 등에 넘겨줄 단계가 되니 새로운 산업인 창조경제를 바탕으로 한 경제 정책을 쓰고 있다.
1960년대는 경공업.중화학공업 위주로 산업화가 시작되었다면 2010년대는 창조경제로 우리나라 경제가 도약을 시작하고 있다.
그래서 1960~1970년대에 조성해 놓은 산업단지를 창조경제타운, 창조경제혁신센터로 탈바꿈하는게 아닌가 한다.
1990년대엔 미래 경제의 비전이 없었다면 2010년대엔 미래 경제의 비전을 그린다는게 그때와 다른 점이 아닌가 한다.
서울.수도권 부동산경기를 기준으로 한다면 2014년 말~2017년은 경기연착륙 즉 낙폭과대에 따른 반등, 중대형아파트의 부활로 예상되며 지방은 별도의 시장을 형성하며 대구.광주.울산.부산 등이 지방 대세 과정을 거칠 것으로 전망된다.
음이 있으면 양이 있고, 양이 있으면 음이 있는 실물경제의 조화, 순환을 놓고볼때 서울.수도권 부동산의 경우 2011~2014년 음이 있었으니 2014년 말~2017년은 양이 있을 차례이다. 이러한 순환 논리가 통하는게 경제는 살아 움직이는 생명체와 같으므로 경제는 침체가 있으면 새로운 활력적인 경제 대책을 세우는게 당연한 이치이기 때문이다.
실물경제는 2000년대 이후 우리나라 경제권이 중국 경제 영향권에 있으므로 중국 경제 흐름과 비슷한 과정을 거칠 것으로 보인다. 중국 경제도 그동안 조정을 거쳤으니 이제 내수로 경제를 살릴때이다. 이러한 중국의 내수경기로 인하여 중국인들이 선호하는 우리나라 화장품회사인 아모레퍼시픽(주)이 올 초부터 폭등하고 있다.
내수경기의 대표주자인 (주)아모레퍼시픽의 폭등만 보더라도 이미 내수경기는 살아나고 있다.
실물경제는 살아움직이는 생명체와 같으므로 1991년 부동산경기 정점 이후 4년 정도 조정을 거쳐 1995~1997년까지 부동산경기가 살아났듯이 2011년 서울 부동산경기 정점 이후 4년 정도 조정을 거쳤으니 1994년 말처럼 부동산경기가 반드시 살아날 것으로 믿고 있다. 이러한 맥락에서 1994년과 2014년은 닮은꼴이라고 말씀드린다.
1994년 김영삼정부때는 반도체경기가 활항을 이루었고 준농림지 허용 등 소극적인 국토도시개발 정책을 쓴 반면 박근혜정부에서는 내수를 살리는데 혼신을 다하고 미래 경제의 먹거리인 창조경제타운.창조경제센터를 조성하는 등 새로운 경제 비전을 내놓고 있다.
그리고 지금 비록 엔저의 영향으로 우리나라 경제가 약세를 면치못하고 있지만 대외적으로 우리나라 경제 영향권인 중국 경제가 살아있는한 우리나라 경제가 1990~2000년대 일본 경제의 침체를 밟는다는 속단은 너무 이른 판단이 아닌가 한다.
12월에 국회에서 부동산 3법이 통과되면 부동산경기 회복에 있어서 새로운 전환점이 될 것이다. 7월 경제부총리 최경환호의 출범과 9.1 부동산대책으로 부동산경기가 살아났으나 가을 이사철 이후 부동산이 다시 기력을 잃고 있는데 실물경제가 더 이상 후퇴할 수 없다는 정부의 절박한 심정에서 내년부터 실물경제, 내수가 살아나면 몇년뒤 세계경제 충격 등 큰 쇼크가 없는한 실물경제는 호조를 띌 것으로 전망된다. 실물경제가 호조를 띄는한 부동산경기는 살아있다.
이번에 부동산경기가 살아나면 지방.서울할 것 없이 전국이 동시다발적으로 살아날 것으로 보이며 2009~2014년은 소형아파트가 활기를 띄었으니 2015~2017년은 중대형아파트가 활기를 띌 것으로 예상된다.
시장의 큰 흐름을 보면 2015~2017년 부동산경기는 지방은 대세이고 서울.수도권 부동산경기는 낙폭과대에 따른 반등으로 전망된다.
재테크맨 이주호
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