최근 경기지표가 호전되면서 소비가 살아날 조짐이 보이는 이 때 각종 복합시설이 잘 갖춰진 유망지역 민자역사 내 상가가 새롭게 조명 받고 있다.
내수가 살아나면 상가투자의 선호도 높아지기 마련이다. 민자역사가 주목을 받는 이유는 역세권 특수에 따른 기대심리 때문이다. 그러나 지금까지 일반 투자자들의 임대분양 사례가 그리 많지 않아 수익성이 검증되지 않은 상태다.
이미 분양된 민자역사를 중심으로 투자 수익성과 유의점을 살펴보고 민자역사의 투자가치를 따져보는 것은 상당한 의미가 있다고 본다.
[[민자 역사는 변신 중]]
현재 신축 중이거나 신축 예정인 민자역사는 알려진 곳만도 노량진, 청량리, 의정부, 천안 등 7곳 정도다. 민자역사 내 상가의 특징은 우선 백화점, 할인점, 멀티플렉스극장, 대형서점 등이 들어서는 메머드급이라는 점이다.
또 쇼핑·문화 등 여가시설을 두루 갖춰 새로운 상권을 형성하기가 쉽다. 특히 대부분 환승역을 끼고 있어 고정적 지하철 이용 승객을 확보할 수 있고 수십만명에 달하는 배후 주거 인구를 가진 곳도 있어 안정수익을 기대해 볼 만하다는 게 상가 전문가들의 의견이다.
또 국유지에 건설돼 토지소유권이 확실하고 철도청에서 지분을 25%씩 참여해 시행 리스크에 대한 투자자들의 불안감을 상당부분 해소시켜 줄 것으로 기대된다. 세금면에서도 역사 임대분양은 등기 분양과는 달리 영구 임대 방식이기 때문에 전대・전매 시 취・등록세나 양도소득세가 없어 수익 구조면에서 유리하다.
민자역사는 민간 자본이 투입돼 건설된 역사(驛舍)의 줄임말로 이는 철도청의 예산 뿐만 아니라, 민간의 자본이 투입된 경우를 일컫는다. 민자역사 사업은 '국유철도의 운영에 관한 특례법'에 따라 철도청이 민간자본을 유치해 역사를 현대화하는 사업이다.
투자된 민간자본에 대한 반대 급부로 30년간 토지사용권을 제공한다. 민간개발업체는 역사를 신축해 철도공사에 제공하고 기타 상업시설을 소유해 운영하는 것이다.
민자역사 내 상가는 역사를 이용하는 이용객들에게 편의를 제공해주는 역할을 하는 부대시설물을 말한다. 이미 여러 곳의 역사가 민자역사로 새롭게 변신을 하였다.
하지만 기존 역사내 상가는 백화점 등 대형 유통업체들에 일괄적으로 임대해 일반인들이 분양 받을 기회가 적었다. 그런데 최근 몇 년 사이에 일반인들에게도 상당수를 분양을 했다.
▶[[노량진 민자역사]]
노량진재정비촉진지구와 인접한 노량진 민자역사는 지하1층~지상17층 규모로 대지 3만8650㎡, 전체면적 12만1400㎡로 조성된다.
첨단 역무시설 외에 △백화점 △대형 할인점 △복합 영화관 △미술관 △컨벤션센터 △업무시설 등이 들어서 복합 역사로 활용된다. 또 노후화된 노량진역을 초현대식으로 개량, 철도 이용객과 지역주민에게 문화 및 편의시설 등을 제공할 예정이다.
또 김포공항에서 노량진을 거쳐 강남으로 연결되는 지하철 9호선 공사가 2008년 말까지 마무리되면 교통 여건이 더욱 좋아질 전망이다.
더불어 2008년부터 해양수산부와 수협중앙회는 최근 시설 노후화 문제가 불거진 노량진 수산시장을 2011년까지 말끔한 초현대식 건물로 바꾼다는 마스터 플랜이 세워져 있어 노량진 민자역사는 겹호재를 갖게 됐다.
수산시장은 연면적 6만9421㎡, 상인과 경매인 등 종사인원 3400여명, 하루 유동인구가 3만여명에 달한다. 현재 수협중앙회의 자회사인 노량진수산㈜이 운영하고 있다.당초 재개발하는 동안 시장 자체를 옮기는 방안도 추진됐지만 상인들과 동작구 등이 이견을 보여 현재 자리에서 그대로 영업하면서 훨씬 큰 현대식 건물로 ‘업그레이드’하는 방향으로 의견이 모아졌다.
▶[[청량리 민자역사]]
전농·답십리 뉴타운과 인접한 청량리 민자역사는 지하4층∼지상9층, 전체면적17만2646㎡로 조성된다.
△백화점 △멀티플렉스 △문화센터 등을 갖춘 문화ㆍ쇼핑 복합건물로 오는 2010년 8월 완공될 예정. 또 서쪽으로는 전농·답십리 뉴타운과 경동시장 주변으로 한방·의료타운이 들어선다.
청량리 일대는 국철, 전철 등 철도교통과 왕산로, 망우로, 배봉로 등 주요 간선도로가 연계되며 △경희대 △서울시립대 등 주요대학과 한국과학기술연구원(KIST), 국립산림과학원 등 국책연구소가 몰려있다.
▶[[수색, 성북역 민자역사]]
수색 역세권 개발지구는 은평구와 마포구에 걸쳐 있는 수색역 일대 부지 16만㎡와 노원구 월계동 성북역 일대 부지 15만㎡에 조성된다.
수색역~성산역 구간을 아우르는 역세권 지구로 현재 건설 중인 수색·증산 뉴타운 및 상암디지털미디어센터 사업과 연계해 개발한다. △백화점 △할인점 △복합 영화관 △오피스텔 등 근린 생활시설을 포함하는 일체형 업무종합시설로 개발될 예정이다.
또 현재 서울시가 건설 중인 성북 장위뉴타운 인근 성북 역세권 부지 15만㎡도 성북 민자 역사 개발사업과 병행, 홍콩 콜룬역과 같은 철도산업과 연계한 주거 중심지 등으로 개발될 예정인데 코레일은 현재 성북역 물류기지 이전 및 용도변경을 전제로 개발방안을 마련하기 위한 사업타당성 용역을 진행 중이다.
내달 중 용역이 완료되면 관계 기관과 협의를 거쳐 사업자 공모와 함께 개발 사업을 본격 추진할 계획이다.
▶[[의정부 민자역사]]
의정부 민자역사 사업 규모는 대지면적 5만6149㎡에 건축연면적 14만4225㎡,지하2층, 지상11층 규모로 약 3000억원을 들여 신축된다. 사업기간은 2008∼2011년으로 지상 1∼2층은 철도역으로 이용되며 지상3∼9층은 매장, 10∼11층에는 영화관이 각각 들어서며 지하1∼2층은 기계실과 물품 하역 창고로 사용된다.
또 1450여 대를 주차할 수 있는 7층 규모의 주차공간을 확보했다. △백화점 △판매시설 △운수시설 △자동차관련시설 등 유치할 계획이다.
▶[[평택 민자역사]]
평택민자역사의 사업규모는 대지면적 4만3812㎡에 건축연면적 7만9339㎡, 지하3층, 지상 9층 규모로 약 1600여 억원을 들여 신축된다. 사업기간은 2006~2009년으로 개점 예정인 애경백화점 평택점으로 사용되는 부지는 연면적 7만9339㎡, 영업면적 3만3058㎡이다.
평택민자역사가 완공되면 평택역 주변 역세권 개발과
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