수년간 부동산침체상황에서 벗어나 집값이 상승했구나하는
상황이 2014년도가 아닌가 생각해봅니다....
2012년하반기만 해도 많은분들이 이제는 부동산시장이 끝났구나 했을것인데
2012년대비 현재는 수천만원상승한상태라 앞으로 더상승하는것인가아니면
하락하는것인가에
많은부동산시장참여자분들이 관심을 가질것입니다,,
우선 언론에서 지목한 부동산3대법안이 통과되었습니다,,
야당과합의하에 수정안이 통과되어 일부 숨통은 트여지만 여전히 정부의부동산정책의
본심은 알기어려운상황이라 쉽사리 판단하기에는 일반인들은 매우 혼란스러울것입니다,,
필자가 다년간 일반인들의부동산구입심리상태의 결정적상황은
바로 언론매체에 집값이 상승했나 아니면 하락했나 하는 보도내용을 보고
구입경향이 매우 높다는 점입니다,,,,
현재정부의 부동산정책은 기존주택시장보다는 분양시장에 초점이 맟쳐져 있다는점입니다..
이명박정부오면서 본격적으로 부동산가격하락정책으로 인한 분양물 급감의 부작용으로
전세값이 천정부지로 상승하는상황을 전세대출이라는 히든카드를 만들어
급격한 집값상승을 막고 계속해서 전세시장에 머물고 싶은 임차인에게
전세값은 상승했어도 저금리로 전세대출를해주어 이들의 불만도 동시에
잠재우는 나름대로 정책을 하고 있다고 평가되고 있습니다,,,
그러나 전세대출를 정부가 보증해야 은행들이 전세대출를 해주는 상황이기에
부실이 생기면 결국 국민의 세금으로 형성된자금이 부실이 생긴다는점은
깊이 고뇌해야 할사항입니다..
우선 기존주택거래에서 이제는 수도권아파트는 물론 빌라,단독,다세대등에게도
DTI규제가 가을부터 생겨다는점입니다,,
수도권기존아파트는물론 이제는 일반주택시장에도 DTI규제를 가해지는 상황은
정부는 전세값이 천정부지로 상승한상황을 자치 관리를 잘못하면 집값이 순식간에
상승할수도 있다고 판단하는것같습니다,..
이러한 문제점을 보완하기위해 우선 이미 토지수용이 다되고
또한 보금자리보다 빨리 분양할수 있는지역즉
운정3지구,옥정.검단등비인기지역 분양을 위해서 정부는 한참후에 사업진행이 가능한
보금자리 중단선언.청약시장대폭완화.재건축시장완화등으로
나름대로 현전세값상승상황을 공급부족으로 인식은 하고 있는것입니다,,
다만 공급부족의 부작용을 언론의 뭇매는 맞지않는 것이 이상하긴 합니다,,,
2012년하반기 각종부동산토론회에서 연일 상승론을 제기한 상황은 그당시
가격이 원가이하로 가격이 하락해 정부정책으로 인해 일시적으로 가격이 하락한것으로
간주해 연일 주택구입에 긍정적신호를 보냈지만 앞으로는 어느정도 하락한 가격에서 상승해
앞으로는 정부정책이 더욱 중요해졌다는점입니다,
현재 까지는 정부가 조금한 부동산거래쪽으로 액션을 취하면 시장은 금방 반응이
왔는데 이유는 가격이 매우저렴했던것으로 필자는 판단하고 있습니다,,
그런데이제 부터는 원가개념을넘어 아파트 구입하면 뭔가남는다라는
시그널을 보내야 현재가격에서 추가로 상승점을 찿고 그래야 부동산거래도 활발할것입니다,,
정부의 고뇌도 깊어갈것입니다,,
부동산가격이 상승해야 주택거래도 잘되고 그래야 어느정도 내수경기도 좋아질것인데
그렇다고 자치 잘못건드려 집값이 많이 상승하면 그것도 명분도 없어지고
계속해서 집값하락정책을 쓰면 주택공급에 문제가 생겨 전세값이 천정부지로 상승해
결국 집값상승의 빌미가 되는것인데
현재는 전세대출이라는 초강수를 뛰어 가계부채증가의 부작용을 감수하면서도
집값안정에 도모하는측면이 현정부의 정책인것 같습니다,,
금리인하로 전세대출금리는 하락한반면,담보대출금리는 가산금리를 인상해
지금은 전세나,담보대출이나 큰차이는 없는것 같습니다,
이러한 정책은 정부는 부동산가격안정에 관리에 들어가지않았나 하는 생각이 들곤합니다...
큰틀에서 우리나라부동산시장을 나름대로 흐름을 알려면
우선 금융정책.매매값대비전세값비율.언론및 정치적상황등을
먼저 이해하고 그다음 부동산의 기본적지식을 접근해야 한다고 판단됩니다,,,
우선 금융정책은 여전히 dti규제가 있고 아니 일반주택까지 dti규제를 신설해
더욱 강화했다는점입니다,,,
또한 부동산거래활성화의 최대걸림돌인 전세대출상황은 세입자에게 더욱유리했다는점
다만 ltv가 70%로 확대해 실수요자가 주택구입을 마음먹으면 현실화될수 있는점은
긍정적이라 말할수 있습니다,
전세값은 공급부족과 전세대출확대로 전세값은 천정부지로 상승했지만
계속해서 전세대출를 해주면 전세값이높아도 당장시세차익이 보장되는
보금자리 인기지역등 신규분양시장에서 청약등을 완해주면 기존주택구입안하고 분양으로
더욱몰릴수가 있습니다,.....
언론의 흐름은 계속해서 기존주택거레보다 신규분양시장에 활성화에 초점이
있는듯합니다,,
기존주택거래시 반양되는 dti규제폐지는 주장안하고
분양가상한제폐지.재건축이익초과환수폐지등 주로 분양시장활성화에
초점이 보이고
정치적으로 아직 총선대선은 2016년이후라 2015년은 그리급할것이 없다는
상황이 2015년부동산시장 주로 청약시장으로 몰리지않을까 생각됩니다,,
그러나 기존주택시장이 너무침체하면 결국 신규분양시장도 영향을 주기에
결국 정부의 정책에 변수도 있을수 있다는점입니다,,,,,
결국은 가격인데 현재는 하락한 가격에서 상승한상황이라 추가상승할려면
먼가 정부의 강력한 시그널이 필요한것은 확실한것 같습니다,,...
다만 계속해서 수출전선에 이상이 생기면 부동산완화쪽으로 급선회할수 있고
정치적으로 민주당이 부동산정책에서 우클릭으로 선회하면
야당보다는 우클릭을 해야 선거에서 이길수있다고 판단되면
정말 부동산을 살릴수도 있겠지요..
전체적으로 청약자격완화와 기존주택가격이 상승한점으로
분양시장은 강세. 기존주택시장은 약보세가 되지않을까조심스레 주장하고
싶지만 일부지역과 단지의 경우 하락한가격에서 아직 상승하지않는
지역과 단지는 한번해볼만하다 할수 있겠습니다,,,,