2007년도에 정점을 친 서울 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크로 대폭락, 7년동안의 조정 기간을 거친 후 2014년 하반기부터 비로소 꿈틀대기 시작했다.
2014년 하반기부터 나타난 부동산시장의 동향을 보면 7월 2기 내각 최경환호의 출범으로 본격적으로 경제살리기에 들어갔고 이어 9.1 부동산대책으로 부동산이 살아났으나 가을 이사철 이후 다시 조정 단계에 들어갔으며 이후 12월 부동산 3법의 국회 통과로 2015년 부동산시장의 전망을 밝게 보고 있다.
부동산시장에서 이미 청신호가 나타나고 있는게 부동산 3법 통과 영향으로 서울 아파트 값이 두달 만에 상승세로 전환했다. 부동산 정보 업체 부동산 114는 이번 주 서울 아파트 값이 지난 주보다 0.02% 올라 지난해 11월 7일 이후 처음으로 상승했다고 밝혔다.
실물 경제의 투탑 지표인 주식시장과 부동산시장을 살펴보면 부동산시장은 작년 7월부터 살아났으나 주식시장은 7월 이후 년말까지 그만 주저앉고 말았다.
작금은 엔저 등으로 수출 환경이 안좋은 상태에서 내수로 갈 수 밖에 없는 경제 체제인데 과거 실물경제는 주식시장이 부동산시장을 이끈 측면이 있으나 작년부터는 내수와 밀접한 부동산시장이 실물경제를 이끌고 주식시장이 따라오는 형국을 보이고 있다.
작년에 부동산시장에 나타난 긍정적인 측면을 보면 건설업 체감 경기가 2009년 9월 이후 5년만에 최고치를 기록했고, 부동산 경매시장의 낙찰가율은 70.1%를 기록하며 2008년 71.8% 이후 6년만에 70%를 돌파했다.
또한 시장에서는 작년 서울 아파트 거래 9만건을 돌파하여 2006년 이후 최대치를 기록했다.
실물경제의 바로미터인 주식시장은 작년 12월에 최저치를 보였으나 2015년 새해 첫날 코스피지수가 상승을 알리는 빨간불을 보여 2015년 실물경제를 밝게 하고 있다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 서울 부동산은 전반적으로 조정에 들어갔으나 지방 부산.경남 소형아파트는 2009년부터 2011년까지 상승 코스를 그렸으며 2011년에는 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하여 그동안 지극히 소외된 지방 대구.광주 등의 집값 대세 상승 을 알리는 신호를 보였다.
2011년부터 그동안 지극히 소외된 대구.광주.울산 소형아파트의 대세 상승이 시작되었고 2012년 대선이 끝난 이후인 2013년부터는 대구 중대형아파트가 꿈틀대기 시작했다. 과거 부동산시장의 흐름을 보면 소형아파트 대세 상승 2년뒤에는 중대형아파트가 대세 상승하곤 했는데 이러한 시장의 흐름이 그대로 맞아 떨어졌다.
2013~2014년 전국 부동산시장은 전반적인 약세인 속에서도 대구 달서구.수성구 중대형아파트는 강세를 보였는데 작년 전국 집값 상승률 순위를 보면 대구 수성구가 전국 집값 최고 상승률을 기록하였다.
지역별 대세 상승은 한번 대세를 타기 시작하면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 2001~2005년 강남권 소형아파트, 2003~2007년까지의 강남권 중대형 대세가 그러한 경우이다.
2011년부터 시작된 지방 소형아파트 대세는 현재까지 이어지고 있으며 2013년부터 시작된 지방 중대형아파트 대세는 2017년까지 이어질 것으로 전망된다.
경기는 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 이어지는 경향이 있는데 김영삼정권때인 1994년 말~1997년까지 경기가 그런대로 돌아갔고 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2008년말 이명박정부의 강력한 경기부양책에 따라 2009년부터 2011년까지 경기가 살아난 전례가 있다.
이러한 맥락에서 2015년부터 경기가 살아나면 2017년까지 이어질 것으로 전망된다.
2015년~2017년까지 경기가 살아나면 이는 전반적인 경제 상황으로 봐서 경기연착륙, 내수, 부동산 시대가 아닌가 한다.
지역별, 평형별 부동산시장을 분석해보면 올해부터 2017년까지는 지방에서는 대구.광주.부산.울산 등 저평가 저가격대 중대형아파트가, 서울에서는 2007년 부동산 정점 이후 그동안 충분한 조정을 거친 낙폭과대 버블세븐지역, 분양가 상한제 폐지 그리고 재건축초과이익환수제 3년 유예로 강남3구(강남구.서초구.송파구) 재건축 진행 아파트가 시장의 전면에 부상할 것으로 예상된다.
서울의 경우 2010년대 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대라 마곡지구, 상암 DMC, 수서역 인근 문정지구와 수도권2기 신도시인 판교, 동탄 그리고 2016년에 개통될 신분당선 연장 지역인 용인, 광교신도시 등의 투자 전망을 밝게 보고 있다.
2015~2017년 부동산경기에서는 지방에서는 대구.광주.부산.울산 등 중대형아파트가, 서울에서는 재건축 호재가 있는 강남3구 재건축 진행 아파트, 낙폭과대 버블세븐지역 아파트 등이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 보인다.
요약하자면 2015~2017년은 지방 대구 등 중대형아파트와 서울은 2007년 부동산 정점 이후 충분한 조정을 거친 강남3구 재건축 진행 아파트, 낙폭이 심한 강남3구 버블세븐지역 그리고 수도권은 판교.동탄 등 수도권2기 신도시, 신분당선 연장 지역인 용인.광교신도시 등이 전면에 부상하여 지방과 서울.수도권 쌍끌이 장세가 예상된다.
경제는 살아움직이는 생명체와 같으므로 1997년 12월 IMF와 같은 돌발 상황외에는 죽으면 살아나고, 과열되면 침체되는 과정을 되풀이 하곤 한다.
2015년 실물경제는 죽으면 살아나는 경제 양상을 보일 것이다.
2015년부터 부동산시장은 지방은 대구 등 중대형아파트가, 서울은 낙폭과대.재건축 진행 강남3구 아파트가, 수도권은 판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시 그리고 2016년 개통예정인 신분당선 연장 지역인 용인.광교신도시 등이 이끌 것이다.
부동산시장은 2007년 정점 이후 7년동안 조정 기간을 거쳐 정부의 강력한 경기부양책으로 2015년부터는 본격적으로 살아날 것이다.
작년 정부의 강력한 경제살리기 정책에 따라 시장에서도 여러 호전적인 지표가 나타나고 있다. 이상 여러가지 지표에서 2015년 부동산시장은 희망적이다. 현재의 부동산시장은 동트기전이 가장 어둡다라고 표현하고 싶다.
재테크맨 이주호
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