부동산3법이 통과된 지 한 달이 지나가는데 기대했던 부동산시장의 반등의 기미는 보이지 않고 반짝 반응 후 다시 보합이 되는 분위기이다.
부동산3법은 침체된 부동산시장을 살리기 위하여 강남 재건축을 풀어줌으로써 부동산의 불씨를 살리겠다는 의미를 가지고 있다.
먼저 부동산3법을 간단하게 설명하면 부동산3법은 주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 운용), 재건축 초과이익 환수제 폐지법(초과이익 환수 3년간 유예), 도시 및 주거환경정비법(재건축 조합원 1인1가구제 폐지안)인데
분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설사의 이윤을 더하여 정한 분양가격 이하로 분양하도록 정한 제도로 공공택지에는 그대로 적용하고, 민간택지에는 폐지하되, 집값이 급등하거나 투기가 일어나는 경우에는 국토부장관이 다시 적용할 수 있게 되었다.
분양가 상한제 폐지는 일반분양가를 높일 수 있는 여지가 생긴 것이지만 현 부동산시장 분위기에서 아무 곳이나 다 분양가를 올릴 수는 없을 것이고 인기지역 특히 강남 재건축 일반분양가를 높여서 사업성을 좋게 해주겠다는 의미가 내포되어 있다 할 수 있다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축사업으로 인하여 정상 주택가격상승 분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 부과기준의 규정에 따라 산정된 금액을 국가가 환수하는 제도로 2017년까지 3년간 유예가 되었다.
재건축 초과이익 환수제 한시적 유예를 해서 재건축 조합의 사업성 개선에 도움을 주겠다는 것으로 역시 강남 재건축 시장을 살리겠다는 것이다.
마지막으로 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지는 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원들이 조합주택 몇 채를 보유하더라도 입주권을 하나만 주던 것을 가구당 3채까지 확대해서 재건축 투자수요를 더 많이 유입하고 기존 여러 채 보유한 조합원들이 불필요하게 매도하지 않도록 해서 역시 재건축 사업성 개선에 도움을 주겠다는 것이다.
결국 부동산3법은 침체된 부동산시장을 살리기 위해서는 강남 부동산시장이 살아나야 하고, 강남 부동산이 살아나려면 재건축 시장을 살려야 하는 것이고 강남 재건축 시장에 군불을 떼서를 강남 일반 아파트로 강북, 수도권으로 불씨를 퍼트리겠다는 정부의 의지를 엿볼 수 있는 정책이다.
당연히 강남 재건축 단지들에게만 혜택이 집중되었다는 비판이 있는데 맞는 말이다.
강남 재건축 단지들을 위한 정책이 맞는데 현 부동산시장에서 강남이 오르지 않는데 강북만 상승할 수는 없는 것이 현실이어서 부동산시장을 살리기 위해서는 어쩔 수 없는 정책이라는 점에서는 이해를 해주어야 한다.
다만 정부의 바램처럼 강남 재건축 시장이 움직여주면서 바람이 주변으로 번져주어야 하는데 부동산 3법 통과가 된지 한 달이 지난 지금 재건축 호가가 잠깐 반짝하다가 다시 주춤하고 있어서 걱정이 앞선다.
부동산3법 통과가 너무 늦어버려서 효과가 반감된 부분도 있고 현 부동산시장이 글로벌 경제불안과 침체된 내수경기가 맞물려 있고 더 오르기 힘들다는 불안심리를 극복해야 하는 것이기에 부동산3법 통과만으로 살리기에는 처음부터 역부족이었던 것 같다.
부동산대책의 효과를 극대화 시키려면 대책의 내용과 타이밍이 시장의 기대를 넘어서야만 하기에 종부세, DTI, 재건축 입주권 양도세 주택 수 등 남은 대못도 최대한 빨리 뽑아주어야 하고 내수경기 회복을 위한 보다 선제적으로 공격적인 경제정책이 필요하다 할 수 있겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1