부동산

저금리가 장기간 지속됨에 따라 ‘전세를 끼고 집 사는 투자'에 대한 투자자들의 상담이 폭증하고 있다.

현재 전세가율(집값 대비 전세가 비율)이 70%를 넘나든다.

전세값 상승률이 매매가 상승률보다 높아 초기 투자비가 적기 때문이다. 아파트 매매가와 전세값이 동반상승한데다 저금리 기조로 대출부담이 적어 상당기간 전세를 끼고 집을 사려는 투자 수요는 늘어날 전망이다.

1.비용대비 시세차익을 고려하라

'전세 끼고 집사기'는 초기 투자비 대비 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 기대하는 경우로, 은행 예금금리와 개인의 재무조건, 매입한 물건의 미래 가치 등을 복합적으로 비교해야 한다.

"전세 낀 집을 살 경우 투자한 아파트값이 취득세, 재산세, 대출금리 등의 비용과 함께 물가상승률을 더한 것 이상으로 오를 때 이익이 발생한다. 최근 주택담보인정비율(LTV)이 최대 70%로 완화된 만큼 전세를 끼는 경우와 주택담보대출을 이용하는 방법 등 두 가지 방안의 실 투자금과 금리 등을 비교해 볼 필요도 있다

2. 잠재 주택수요가 풍부한 단지나 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 골라라

잠재가치가 높은 단지의 선택기준 중 가장 대표적인게 '중소형, 역세권, 학군'이다. 이들 삼박자를 갖춘 단지는 수요가 꾸준하기 때문에 가장 안정적인 투자처 있다. 아울러 가급적이면 입주 5년 미만의 새 아파트를 사야한다.

수도권 입주물량이 줄어들고 있어 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다. 재건축 추진단지도 가능하지만 전세가율이 낮아 초기투자비가 많이 들어가는 단점이 있다.

3. 지하철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 지역을 사라

서울지하철 9호선, 신분당선 등처럼 지하철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 단지면 더욱 좋다.

요즘은 저층도 선호하는 사람이 많으니 굳이 로열층을 고집할 필요는 없다.

4.매입하는 아파트 지역의 주택수급도 고려해야 한다.

향후 신규 주택공급물량이 과잉인지, 아닌지를 따져봐야 한다.

가장 좋은 투자처는 앞으로 신규공급물량이 줄어들고 주택수요는 늘어나는 지역의 새 아파트다. 전세를 끼고 매입한 지역의 인근에서 신규물량이 쏟아지면 전세가격이 하락할 수밖에 없다.

즉 전셋값이 하락하는 경우가 발생할 수 있어 차액 보증금을 돌려줄 수 있도록 대비해야 한다

5.전세를 끼고 아파트에 투자할 경우 3년보유가 필수다.

집을 다시 팔때 최소한 3년이상 보유해야 양도세가비과세가 되는 점도 유의해야 한다.

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