전세난이 쉽사리 해결될 기미가 보이지 않고 오히려 시간이 갈수록 더 심해지고 있다.
전세물량이 늘어나려면 입주물량이 늘어나야 하는데 2015년 전국 아파트 입주예정물량은 24만5434가구로 2011-2014년 평균치인 21만 1057가구보다는 16% 늘어난 것이지만 2014년보다 5%정도 줄어들 것으로 예상이 된다.
오늘 3월 전국 입주물량은 1만3675가구로 2월(2만2371가구)과 비교해 38.9%가 줄어들었는데 그 중 수도권이 73%가 감소했고 지방은 18.9%가 감소한 수치다.
전세물량이 늘어나기 어렵다면 전세수요가 줄어들어야 하는데 신규분양물량이 늘어나지 않는 한 전세물량이 늘어나기는 어려운 상황이고 오히려 저금리로 월세전환을 원하는 임대인들이 늘어나면서 전세물량은 더 줄어들고 있는 반면, 투자심리가 약해지면서 전세를 원하는 수요는 더 늘어나고 있어서 전세비율은 점점 더 높아지고 있다.
문제는 설 이후 계절적인 요인으로 전세수요는 더 늘어날 것이고 엎친데 덮친겪으로 강남, 강동권 재건축 이주수요까지 겹치면서 전세난은 더욱 심각해지고 있다.
통상적으로 설 이후 봄 이사철 계절수요가 생기면서 전세 값 상승이 되는데 2007년부터 2014년 작년까지 8년 동안 6년이 설 이후 상승폭이 커졌다.
일반적인 학군수요는 12-2월 방학시즌에 움직이고 신혼부부 수요는 3-4월에 많이 움직였지만 전세난이 심해지면서 올해는 신혼부부들도 전세물량 선점을 위하여 미리 움직이는 경향을 보이면서 설 이후 전세가격 상승폭은 더 심해질 것으로 예상이 된다.
재건축 이주수요는 더욱 심각한데 올해 서울에서 1만3000가구가 재건축으로 이주할 예정이며 대부분 강남.서초.송파.강동 강남4구에 집중이 되어 있다.
원래 2만4000가구가 멸실 될 예정이었던 것에 비하면 줄어들었다 할 수 있지만 올해 이주를 하지 않는다 해도 내년 그 다음해 순차적으로 재건축이 계속 진행될 예정이기 때문에 재건축 이주수요는 몇 년간 더 지속이 될 것 같다.
당장 설 이후 3월에만 강남 개포주공2단지 1400가구, 서초 신반포5차 555가구, 강동 고덕주공2단지 2771가구, 삼익그린1차 1560가구가 이주예정이다.
최근 강동구 현장에 다녀와 보니 강동구는 최근 고덕주공4단지 410가구의 이주가 시작되면서 인근 단지들의 전세가격 상승이 더 가팔라지고 덩달아 매매가격도 뛰어오르기 시작했고 최근 고덕주공2단지 이주도 임박하면서 주변지역의 전세물량은 거의 없고 매매물량 역시 하루가 다르게 거래가 되면서 주인들이 호가를 올리고 매물을 거둬들여서 거래하기 힘든 상황을 간만에 보기도 하였다.
강동구만 보더라도 4단지, 2단지 외에도 3단지, 5단지, 6단지, 7단지 역시 재건축 진행하고 있어서 강동 재건축 이주수요 영향으로 강동과 인근 하남지역의 전세, 매매 강세현상은 당분간 이어질 것 같다.
강남은 소형아파트의 전세가격 상승이 가팔라지자 작년부터 2룸을 중심으로 한 다세대주택의 전세가격까지 오르기 시작했고 매매가격 상승으로 이어지고 있는데 개포주공 재건축 이주수요가 본격화되면 강남지역의 이런 현상은 더욱 가팔라 질 것으로 예상된다.
이렇게 전세가격 상승의 강세에 밀려난 전세난민은 수도권으로 떠밀려 가고 있고 파주까지 전세물량의 씨가 마르고 있기 때문에 갈 곳을 잃은 전세난민은 소형아파트에서 다세대로, 서울에서 수도권으로 떠밀려가는 힘든 상황이 몇 년 간 지속될 것이기에 정부에서도 전세대책을 마련해야 하겠지만 정부대책만 기다리기보다는 자신의 자금에 맞는 지역, 단지를 중심으로 적극적으로 내 집 마련을 하는 것이 좋을 것 같다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1