경기 회복 초기에는 소형아파트가, 경기가 정상 궤도에 오르면 중대형아파트가 부동산시장을 주도하는 것이 부동산경제 논리다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 2008년말, 이명박정부의 경기부양책에 따라 경기가 회복되는 과정에서 2011년 상반기까지는 부산.경남 소형아파트와 강남3구 재건축(소형)이 전국 부동산시장을 주도했고 2011년 지방 집값 20년만에 최고상승률을 기록한뒤 부터는 1997년 12월 IMF 이후 그동안 전국에서 가장 소외된 대구.광주 등 소형아파트가 2013년까지 3년 정도 전국 부동산시장을 주도했다.
실물경제의 바로미터 코스피지수가 2007년과 2011년에 쌍봉(쌍봉우리)을 형성한뒤 2014년까지 코스피지수 2000 등락을 거듭하면서 경기가 소강상태를 보였으나 2015년에 들어서서 코스닥지수가 2009년 이후 박스권인 600을 돌파하여 미약하나마 경기 상승의 청신호를 보이고 있다.
비록 코스피가 아닌 코스닥이 2009년 이후 최고 상승치를 기록, 경기 상승의 청신호를 보이고 있지만 이번 경기 상승은 2009년 이후 6년만에 상승을 타는 국면이라 경기가 어느정도 정상 궤도에 오르는 과정이라고 할 수 있다.
2015년에 들어서서 주식시장에서는 2000년대를 주도하던 코스피가 대세를 타는 것이 아니라 코스닥이 대세를 타는 이변 현상을 보이고 있는데 이를 부동산시장에 접목해 보면 2000년대를 주도하던 서울.수도권보다 2000년대에 철저히 소외된 지방이 돌출 현상을 일으켜 전국 부동산시장을 주도할 수 있다.
이러한 맥락에서 필자는 2015년부터 경기가 어느정도 정상궤도에 오르면 중대형아파트가, 그중에서도 2000년대에 가장 소외된 지방 대구.광주 등 중대형아파트가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.
2013~2014년 전국 부동산시장의 약세 속에서도 유독 지방 대구의 경우 2013년에는 달서구 중대형아파트가, 2014년에는 수성구 달서구 중대형아파트가 바닥에서 상당폭 올라와 있고 올해들어와서는 대구 인근 포항.구미.경산.경주 등의 중대형아파트도 상승에 동참하고 있다.
경기가 정상 궤도에 오르면 중대형아파트가 부상하기 마련인데 서울.수도권의 경우도 중대형아파트가 많이 포진된 버블세븐지역(강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인)이 그동안 충분한 조정을 거친 상태라 최근 세간의 이목이 집중되고 있다.
신분당선 연장선 2016년 2월 개통 등 교통 호재가 있는 용인의 경우 2007년 이후 낙폭이 심하자 2013년부터 서서히 부상하여 최근 바닥에서 상당폭 올라와 있다.
2009년부터는 전국의 소형아파트가 시장의 주목을 받아 상당폭 상승하여 최근 힘이 미약해지니 즉 전국 부동산시장을 주도할 여력이 못되니 이제 경기가 정상 궤도에 오르면 그동안 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 시장을 주도할 가능성이 크다.
이러한 맥락에서 2017년까지 경기소사이클 시대가 되면 지방.서울.수도권 중대형아파트 전성시대가 예상된다.
경기 회복이 눈앞에 뚜렷히 나타나는게 코스닥지수가 2009년 이후 올해들어와서 600을 탈피, 이 코스닥지수 박스권 600 돌파에 힘입어 조만간 코스피지수도 2009년 이후 박스권을 탈피할 것으로 예상된다.
이번에 경기가 살아나면 이는 2009년부터 나타난 경기 회복 초기단계가 아니라 경기가 어느정도 정상에 오르는 단계이기 때문에 부동산 경제 논리상 중대형아파트가 전면에 부상할 것이다.
2015~2017년은 중대형아파트 전성시대라는 전망 아래 2010년대 서울.수도권은 도시는 도심에서 외곽지로 개발하는 신도시 시대라 2009~2014년 경기 약세 속에서 수도권2기 신도시 중 소외된 김포 한강신도시, 남양주 별내지구, 고양 삼송지구의 부상을 예상해 볼 수 있다. 이는 전세값 폭등에 기인된다.
살인적인 전세값 상승으로 다세대주택의 반란도 예상된다.
2017년까지의 경기소사이클 전망으로 양천구 목동, 상계동 재건축 연한 단축 지역의 워밍업도 예상해 본다.
요약하자면 2015~2017년은 경기가 어느정도 정상 궤도에 오르는 경기소사이클, 내수 시대로 소형아파트보다는 중대형아파트가 시장의 전면에 떠오를 것이고, 경기소사이클 시대 도래와 맞물려 전세값 폭등을 견디다못해 매매로 돌아서자 그동안 수도권2기 신도시 중 소외된 김포 한강신도시, 남양주 별내지구, 고양 삼송지구의 부상이 예상되며 전세가 폭등으로 다세대주택 등의 반사이익도 있을 것이다.
결론적으로 말씀드리자면 부동산경제 논리상 2015~2017년은 경기소사이클, 경기가 정상 궤도에 오르는 시대로 소형아파트보다 중대형아파트가 시장을 주도할 것임에 틀림없다.
재테크맨 이주호
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