얼마전까지만 하더라도 우리나라 부동산은 과거 1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 밟는다고 우려섞인 전망을 했지만 작년 4.1 부동산대책, 6월 경제부총리 최경환호의 출범, 9.1 부동산대책, 작년 말 부동산3법 국회 통과, 최근 금리인하 단행, 실물경제의 바로미터 코스닥.코스피의 상승곡선 등에 힘입어 지금 부동산시장과 분양시장이 급속히 살아나고 있다.
서울.수도권 부동산시장의 경우 2007년 정점 이후 계속 조정을 겪다가, 물론 몇년전부터 버블세븐지역 중 가장 약세인 용인 등의 중대형 등은 살아나고 있지만,,, 올초부터 부동산경기가 급격히 살아나고 있다.
경기는 한번 살아나면 3년 정도 이어진다는 과거 통설에 따라 2015년부터 경기가 살아나면 박근혜정부 임기말인 2017년까지는 부동산경기가 있을 것으로 전망된다.
일부 전문가들은 과거 20년동안의 일본 부동산 침체의 전철을 밟을 수도 있다고 집을 절대로 사지말라고 했지만 이를 비웃듯이 3040세대는 끊임없이 오르는 전세값을 견디다못해 결국에는 서울 인근 신규 아파트 분양에 눈을 돌리기 시작하여 지금 아파트 분양시장은 몇년만에 찾아온 호황에 즐거운 비명을 지르고 있다.
지금 여러가지 상황, 분위기로 봐서 경기가 살아나고 있음에는 틀림없다.
몇년전에 미래 경기에 대하여 혹평을 한 일부 전문가들은 이제 고개를 숙여야 할 것이다.
자신의 이론을 합리화하기 위하여 미국 금리 인상 등을 들고나와 국내 경기도 영향을 받아 곧 추락할 것이라고 하는데 여기 한국 경제는 사정이 다르다.
국내 경제는 수출경기가 안좋은 상태에서 경제를 살리기 위하여 내수경기 살리기 체제에 들어갔다. 철저히 코리안스타일 내수경기 살리기 즉 인위적인 경기살리기에 들어갔기 때문에 국내 경기는 앞으로 3년동안은 희망적이다.
이러한 인위적인 경기살리기는 과거 IMF 직후 김대중정부, 2008년 미국발 금융쇼크 이후 이명박정부에서도 써 왔는데 효과가 있었다.
경기 하락곡선은 2018년쯤에나 생각해 볼 문제다.
2007년 서울.수도권 부동산경기 정점 이후 그동안 전국 부동산시장 흐름을 보면 2009~2011년은 지방 부산.경남 소형아파트가, 이어 2011~2013년은 지방 대구.광주의 소형아파트 대세가 있었고 2013~2014년에는 대구.광주 등의 중대형아파트가 살아나기 시작하더니 이제 이들 중대형아파트가 2017년까지 대세상승할 차례다. 지방 소형아파트가 2015년쯤 입주 물량으로 공급이 쏟아져 약세로 돌아서면 이제 이들지역 중대형아파트가 시장을 주도한다는게 필자의 부동산 경제 논리이고 중대형아파트가 시장을 주도하는 동안은 소형아파트는 이들 중대형아파트 대세에 묻혀 급격히 하락하지는 않을 것이다.
하긴 지난 7년동안은 평형별에 있어서 소형아파트가 시장을 주도하였으니 이제부터 2017년까지는 중대형아파트가 시장을 주도할 것으로 전망된다.
필자가 예전에도 누누히 말씀드렸지만 지방 대구.광주의 경우 2011~2015년은 소형아파트, 2013~2017년은 중대형아파트가 대세라 2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대이다.
다만 서울.수도권의 경우 신도시의 시대라 즉 수도권2기 신도시 시대라 1990년대 분당.일산.평촌.산본.중동 수도권1기신도시 시대의 전철을 밟아 2010년대에는 판교.위례.광교.동탄.김포한강신도시 등 수도권2기신도시 시대가 되고 있다.
1990년대 수도권1기신도시는 동시다발적으로 인기를 끌었지만 수도권2기신도시 중 판교.위례.광교.동탄은 초기에 인기를 끌었지만 그동안 수도권2기신도시 중 비인기지역인 김포한강신도시 등은 최근 전세값 상승으로 인한 3040세대의 집 사기 열풍에 힘입어, 또 부동산경기가 턴하는 시점과 맞물려 이들 비인기지역 수도권2기신도시인 김포한강신도시 등의 아파트 분양시장이 급속히 살아나고 있다.
이제 신도시 건설도 중단하는 상태라 최근 전세값 상승에 견디지못한 3040 세대의 집 사기 열풍에 힘입어 이들 비인기지역의 수도권2기신도시도 이제 비로소 빛을 보고 있다.
전국 부동산시장의 큰 흐름을 보면 소형아파트에서 중대형아파트로의 대세상승이 감지되고 서울.수도권의 경우 수도권2기신도시의 부상이 예상된다.
부동산 투자에 있어서 무엇보다도 중요한 것이 타이밍인데 이 타이밍이란게 얼마나 중요한가하면 몇년전에 대구 수성구 50평근접 아파트 분양가가 6억원(할인분양이 5억원 이하)였는데 지금은 8억원 이상을 호가하고 있고, 김포한강신도시의 경우 아파트분양권이 마이너스 2~3천만원하던게 지금은 프리미엄이 2~3천만원하는 등 부동산은 타이밍에 따라 울고웃곤 한다.
그래서 부동산은 때를 잘타야 성공투자한다는 말이 나오는가 보다~
이제 정부의 경제살리기 정책, 앞으로 정부에서 3달동안 경제살리기에 총력을 다한다는 점, 실물경제의 바로미터 코스닥.코스피의 상승 곡선, 저금리 등으로 부동산은 살아나고 있고 또 살아날 수 밖에 없다.
부동산경기가 살아나면 중대형아파트와 서울.수도권의 경우 신도시 시대와 전세가 폭등으로 인한 매매 수요와 맞물려 소외된 수도권2기신도시에 눈을 돌리라고 말씀드리고 싶다.
재테크맨 이주호
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