수도권의 전세가격은 이 순간에도 계속 오르고 있다. 매매가격은 강보합세를 보이면서 거래가 늘어나고, 신규분양시장은 약 1년 전부터 노상달밤이다. 대구. 부산. 광주 등 지방은 한때 잘 나가더니 일단 숨을 멈추고 관망상태다. 예로부터 부동산 가격은 올라도 고민이고 내려도 고민이더라.
요즘 집값의 향방과 활성화에 대해 전문가들도 의견이 분분하다. “앞으로 약간 오를 것이다.” “아니다. 당분간은 전세가격 때문에 강보합세를 유지하겠지만, 짧게는 1-2년, 길게는 2-3년 내로 값이 내릴 것이다.”로 의견이 나뉘어 있고, 값이 많이 오를 것이다, 많이 내릴 것이다. 라는 의견은 없다.
값이 오른다는 의견과 내린다는 의견을 구체적으로 살펴보도록 하자. 더불어 여러분들의 의견은 어떠신가? 전문가들의 칼럼을 늘 찾아 읽는 분들은 상당히 정확한 예측을 하실 것이다. 스스로 판단을 하시되, 2-3년 후에 그 판단이 맞았는지, 틀렸는지 이야기 하도록 하자.
0. 약간 오를 것이라는 의견
전월세가 오르고 있기 때문에 집값도 약간 오를 것이다. 전세금 비율이 90%에 육박한 곳도 있어서 높은 전세가격을 감당하기 어려운 실수요자들이 집을 사게 되므로 매매가격은 오르지 않을 수 없다. 지금 매매가 일어나고 있는 지역도 입지가 좋거나 전세가격이 폭등한 지역이기 때문에 집값은 덩달아 오르게 되고,
부동산시장은 대개 10년 주기로 등락을 거듭하고 있는데 지난 5-6년 동안 값이 많이 내렸기 때문에 이제부터는 값이 오르는 주기에 이르렀다. 앞으로 2-3년 동안은 적은 폭이나마 상승할 것이다. 따라서 내 집 마련 수요자들은 지금의 기회를 놓치지 말고, 집을 마련하는 게 옳다.
사상 최초 1%대의 기준금리라면 대출을 받아 집을 사도 무방하다. 인구가 줄어들어도 2030년이 돼야 본격적으로 줄어들게 되고, 1인 가구 증가로 가구 수가 늘어나고 있어 집값은 오르지 않을 수 없다. 미국이 금리를 올린다 해도 우리나라에 큰 영향은 없을 것인즉, 그로 인해 집값이 내리지는 않을 것이다.
0. 집값이 내릴 것이라는 의견
지금은 경제성장이 둔하고, 개인별 소득이 낮아 오르는 집값을 쫓아가면서 집을 살 사람은 없다. 베이비부머 세대는 집을 팔려고 애를 쓰고, 젊은 세대는 빚을 져가면서 집을 사려고 하지 않는다. 따라서 살 사람이 없는 집은 값이 오를 리 없다. 우리나라는 청년실업이 너무 많아 오히려 젊은 층이 귀농. 귀촌하고 있는 실정이다.
가구 수가 늘어난다고 해도 1인가구이기 때문에 집을 사지 않는다. 따라서 현재 거래가 이루어진다는 수도권에도 값은 오르지 않고, 부산. 대구. 광주 등 지방의 기존주택은 이미 값이 내림세로 돌아서고 있다. 또한 지금 전국에서 짓고 있는 신규분양은 그 물량이 너무 많아 포화상태가 될 것이다.
우선은 저금리라해도 없는 사람들에게 부담이 되기는 마찬가지이고, 미국이 언젠가는 금리를 올릴 것이다. 따라서 우리나라도 금리를 올리지 않을 수 없고, 집값이 내리게 되면 하우스푸어가 되는 건 시간문제다. 그런 위험성 때문에 빚내서 집 사려 하지 않게 되고 2-3년 후에는 저절로 집값이 내릴 것이다.
0. 종합적 판단 및 필자의 의견
값이 오른다는 전문가 의견이나, 값이 내린다는 전문가 의견의 공통된 점은 값이 올라도 적게 오르고 내려도 적게 내린다는 의견이다. 따라서 빚내서 집사라고 권할 수는 없지만 실수요자라면 능력에 따라 구입해도 무방하다. 재테크면에 있어서는 대출로 집사고, 전세 끼고 집 사는 일은 옳지 못하다고 볼 수 있다.
지금은 정부에서 집값을 떠받치고 있는 건 사실이다. 따라서 작은 외풍에도 흔들릴 위험이 있다. 더구나 경기가 좋지 않고 개인별 소득이 낮고, 실업자가 많아 시장에 참가할 능력이 주어지지 않는다. 또 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 쏟아낸 물량이 지금도 곳곳에 남아 있어 주택시장을 왜곡시키고 있다.
물량 앞에 장사 없다. 신규물량은 언제나 모자란 듯해야 거래가 원활하게 이루어지는데 지금은 그렇지 않다. 건설사들은 올해 안에 분양물량 털어내자고 PF대출현장까지 모두 아파트를 지을 계획이다. 앞으로 주택사정은 외진 곳 신규물량 보다는 기존 지역에서 보수. 재건축. 재개발이 대세일 것이다.
지금 거래가 이루어지고 집값이 약간 오르는 이유는 전셋값이 집값을 업고 가기 때문이다. 따라서 장기적으로 볼 때 시장은 불안하다고 볼 수 있다. 내 집 마련은 지금 해도 괜찮지만, 전세 끼고 집을 사거나 대출로 집을 사는 일은 시장을 더 관망한 다음 결정해도 늦지 않으리라.
0. 그렇다면 여유자금은 어디에 묻을 것인가?
은행으로 가자니 이자가 싸고, 아파트를 사자니 장래가 불안하고, 현금으로 갖고 있자니 도둑이 무섭고, 주식이나 펀드는 위험하고, 상가주택이나 원룸주택을 사놓고 노후 대비를 하자니 수입이 약하다. 자신 있는 재테크 방법이 없어 “어디로 가야 하느냐”는 질문이 늘어간다.
거두절미하고 요즘 부동산시장은 전세가격이 매매가격을 끌고 가는 추세에 있기 때문에 시장이 계속 이어질지, 금방 식을지 가늠하기 어려운 때다. 5억 이상 많은 돈은 목 좋은 상가를 사고, 1-2억 작은 돈은 파주. 강화. 화성. 서산. 태안. 평택. 안성. 여주 등 외곽지역의 땅을 사되, 3.3㎡(1평)10만 원 내외의 땅을 사도록 하시라.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.dau.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein