안심전환대출, 그것이 알고싶다!
안심전환대출의 인기가 폭발적이다. 3월24일 출시된이후 하루만에 3월한도인 5조원의 80%가 소진됐다고 할정도로 인기가 높다.
안심전환대출은 금융위원회가 내놓은 가계부채 연착륙 대책의 일환이다. 주택담보대출의 70%를 상회하는 변동금리·거치식 대출행태를 금액이 적더라도 일단 원금을 조금씩이라도 갚아나가는 분할상환 구조로 바꿔 향후 금리 인상에 따른 충격을 줄여보겠다는 취지로 나온 대책이다.
안심전환대출과 기존 은행대출의 차이점은 대출의 주체가 다르다는점이다. 예컨대 안심전환대출은 한국주택금융공사가 20조원 한도로 운영하는데 대출구조는 이자만 갚는형태나 일정기간 거치기간을 두는것이 아닌 원리금을 분할하여 상환하는것이 변동금리가 아닌 고정금리 라는점이 가장 큰 차이다.
자격요건은 은행권에서 주택담보대출을 받은 사람들중 '변동금리대출'이거나 또는 '원금을 갚지않고 이자만 내는 대출자로서 대출 후 1년이 경과한 대출자로 제한된다. 따라서 신규로대출을 받는경우에는 안심전환대출상품을 이용할 수 없다. 주택 가격은 9억원 이하이면서 대출금은 5억원 이하여야 한다는점도 자격요건에 포함된다.
또한 보금자리론·디딤돌대출·적격대출·한도대출(마이너스통장) 등도 금번 안심전환대출대상에서 제외된다는점을 숙지할 필요가 있다.
정부의 말만 믿고 기존에 고정금리 상품에 가입한분들은 다소 억울할수도 있긴 하지만 높은고정금리로 받은 분들은 3년이 지나면 중도상환수수료 없이 현재의 2%대후반~3%대초반의 낮은 금리의 대출상품으로 대환대출을 할수있기 때문에 너무 낙담할필요는 없다.
한편, 대출전환신청 시점 기준으로 6개월간 연체기록이 없어야 하고 연체 후 6개월이 지나는 동안 또다시 연체가 없는경우에만 대출 결격사유에서 해제된다는점도 유의해야한다.
이러한 안심전환대출의 가장 큰 장점은 무엇보다 정부의 정책금융 상품인만큼 금리혜택이 상당히 유리하다는점이다. 금리는 2%대중반대(2.63%내외)로 책정된 상태이며 담보주택의 기준시가가 4억원 이하이고 주택을 구입하기전 무주택자인경우라면 만기 기간 등 조건에 따라 300만~1800만원 한도로 소득공제혜택까지 받을 수 있어 여러모로 유리하다. 중도상환수수료도 없다는점도 큰 장점이다.
다만 안심전환대출 대상은 주택법상 주택으로 아파트·연립·다세대 등 공동주택과 단독주택만 해당되고 오피스텔이나 고시원 등은 주택법상 주택에 포함되지 않아 안심전환대출에서는 제외된다. 주택만 해당된다는 의미다.
정부는 일단 20조원 한도가 채워지면 추가로 한도를 늘릴지를 검토하겠다는 입장이지만 현재의 엄청난 속도로 소진되는 상황을 감안하면 한도를 늘릴수밖에 없을것으로 예상된다.
24일부터 시중은행과 지방은행, 기업은행 등 모두 16개 은행에서 취급을 시작했으며 자세한 내용은 주택금융공사 콜센터로 문의하거나 대출을 이용중인 해당 은행에 직접 문의하면 된다.
필자의 견해로는 월 가용소득이 안정적이고 월소득이 일정한 직장인이면서 기존주택담보대출의 금리가 3%대초중반이라면 안심전환대출로 갈아타는것이 유리하다고 본다.
다만 가용소득이 일정하지 않거나 몇 년간 이자만 내면서 월 상환부담을 줄이고자 하는 수요자 및 대출금리가 2%대후반으로 안심전환대출과 0.3%수준의 미미한 차이에 불과하다면 추후 기준금리가 한차례 더 내려간다면 안심전환대출금리와 비슷해지거나 그 이하로도 대출금리가 가능할수도 있는 가능성은 없지 않은만큼 원금까지 상환하게되면서 발생하는 부담을 감당할수있는분들위주로 갈아타는것이 무난하다고 판단된다.
정부의 안심전환대출은 기존주택을 보유자들로 하여금 주택이자부담을 경감시키면서 원금을 장기간에 걸쳐 조금씩 상환하게 하는취지여서 주택보유자들(기존 주택담보대출자)의 매도타이밍을 늦추는 영향을 주어 부동산시장의 주택가격 하방경직성에 약간의 도움을 줄수는 있을것으로 예상된다. 안심전환대출자격에 해당되면서 원금상환부담이 감당가능하고 동시에 기존대출이자가 전환대출보다 높다면 갈아타는것이 현명해보인다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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