요즘 정부의 최대 관심사 중에 하나가 ‘경기 부양’인 것 같습니다. 각 종 경제 활성화 대책을 꾸준히 내놓고 있지만 주요 경제지표는 예상과 달리 회복되지 못하고 올 1분기 들어서는 오히려 나빠지면서 이를 해결하기 위해 동분서주하는 모습을 보이고 있습니다. 최근 가계부채에 악영향을 미칠 것을 예상하면서도 금리인하카드를 사용하는 것도 같은 맥락이라고 생각합니다.
실물 경제의 회복 속도가 더디는 것과 달리 최근 수도권 부동산 시장은 뚜렷한 회복세를 보이고 있습니다. 정부에서는 경제 활성화의 효과라고 자평하고 있고, 전문가들은 전세가 상승에 따른 피로감 누적으로 매매 전환수요의 증가, 봄 이사철 수요 및 재건축 이주 수요, 최근 부동산 경기가 바닥이라는 인식 등이 회복세를 보이는 이유라고 설명하고 있습니다. 그렇지만 최근의 실물 경제 상황을 볼 때 이러한 상승세가 지속될 수 있느냐에 대해서는 의견이 엇갈리고 있습니다.
각 분야의 전문가가 각자의 시각과 통계자료를 통해 전망을 예측하고 있습니다. 그렇지만 저는 그들의 시각과는 다소 다른 관점에서 접근하고자 합니다. 소액 부동산 투자자의 관점에서 바라보는 대상이 이론지식이나 통계자료를 중심으로 주장하는 분들이 바라보는 대상과 같을 수는 없습니다. 언론에 자주 등장해 부동산 시장을 전망하는 분들은 각 종 시장통계 수치를 놓고 본인의 견해를 말한다면, 저는 18년 동안 부동산 투자를 해 온 투자자로서 수익률 통계 수치와 그 결과를 놓고 제 생각을 말해보고자 합니다.
지금 가장 듣고 싶은 이야기는 1000만원~2000만원의 종잣돈으로 100% 이상의 수익률을 낼 수 있는 부동산이 지금도 과연 있을까? 만약 있다면 어디일지가 궁금할 것입니다. 칼럼의 종착에서 그 궁금증에 대한 저의 답을 놓으려고 합니다.
자 그럼 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다. ‘과거의 역사는 미래의 거울이다’라는 말이 있죠? 작금의 부동산 시장을 정확하게 파악하기 위해서는 단초가 되었던 과거로 거슬러 올라가 미래를 내다볼 수 있는 끈을 찾아야 합니다.
그 시작을 2008년도부터 해볼까 합니다.
미국발 서브프라임 모기지 부실 사태는 미국 4위 투자은행인 리먼 브러더스의 파산으로 이어졌습니다. 금융위기로 각국의 증권시장은 폭락했고 실물경제에도 영향을 미치기 시작했습니다. 한국 경제도 예외일 수 없었죠. 부동산 거래는 실종되었고, 강남불패 신화가 무너지면서 국민들의 자산 가치는 급락하기 시작했습니다. 2009년도에 정부는 부동산 관련 각종 규제조치를 완화했고, 저금리 정책으로 부동산 시장을 살리기 위해 최선을 다했으나 결국 장기불황의 길을 걷게 됩니다. 이 때 언론에서 부동산 전문가들이 ‘이제 부동산 시대는 끝났다.’ ‘부동산 버블이 붕괴되고 있다.’ 등 다소 과격한 표현을 쓰면서 인터뷰를 했었습니다.
부동산재테크에서 쉬는 것도 투자요, 전략이라는 말이 있습니다.
투자 또는 노력 대비 결과가 기대치만큼 나오지 않는 시장에서는 적극적인 투자 보다는 지속적으로 모니터링하면서 다음 투자처를 찾는데 시간을 집중하는 것이 훨씬 효율적이죠.
저 역시 마음을 비우고 데이터를 정리하면서 지역을 분석하고 있었습니다. 그런데 예상치 못한 일이 눈앞에 펼쳐지고 있었습니다. 부산 지역의 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격)이 상승하기 시작하고 부동산 거래량이 증가하기 시작한 거죠. 그리고 부산발 상승세가 대구를 거쳐 대전과 전주, 광주 등 지방 부동산 시장 전역으로 옮겨가고 있었습니다.
한 달 동안 여러 지역을 집중적으로 임장하고 중개업자들의 의견을 들으면서 제가 내린 결론은 이렇습니다. 미국발 금융위기로 인해 그 동안 급격하게 가격이 상승했던 수도권 부동산이 직격탄을 맞고 가격이 조정되자 투자처를 잃은 투자자들이 지방으로 움직이기 시작했습니다. 여기에 저금리도 한 몫을 했죠.
투자자들의 움직임과 달리 언론에서는 매일 부동산 폭락주의보 등을 경고 했습니다. 이유가 뭘까요? 바로 미분양 주택 때문이었죠. 2009년도 초 지방의 미분양 주택은 137,000가구로 수도권의 28,600가구보다 훨씬 심각한 상황이었습니다. 언론에서는 연일 미분양 폭탄으로 인한 가격 폭락을 예상했고, 수도권보다 지방이 훨씬 심각하다고 떠들었습니다. 현장 경험 없이 이론만을 중무장한 부동산 전문가(?)들의 단골 메뉴였죠.
그런데 제가 직접 눈으로 확인한 부동산 시장은 달랐습니다.
2001년 이후 수도권 부동산 시장이 상승하기 시작하면서 건설사에서는 소형이나 중소형 보다는 중대형과 대형 중심으로 분양하기 시작했습니다. 계속되는 대박 행진에 지방 시장도 덩달아 분양평수를 넓히기에 급급했죠. 2009년도에 13만 7천여 가구에 달했던 지방의 미분양 주택의 수가 2년도 채 되지 않아 4만 2천여 가구로 줄어든 이유는 금융위기 이후 건설경기 침체로 인한 추가 공급물량이 급감한 것도 있지만 중소형 이하의 기존 주택의 매물이 부족한 것도 한 몫 했습니다.
미분양 주택이 넘쳐나고 있는데 공급이 부족하다?
과거 6~7년 동안 지방 시장은 중대형 내지 대형 주택의 공급이 수요에 비해 너무 많은 반면 중소형 이하의 공급은 수요에 비해 부족한 수준으로 공급되었습니다. 그런데 금융위기 이후 실물경제가 침체되고 가계부채가 증가하면서 구매자의 지갑이 더욱 얇아지게 되었고 이는 주택 구매력의 하락으로 이어지게 됩니다. 연일 부동산 가격이 하락할 것이라고 보도 하는데 누가 주택을 사고 넓히려고 하겠습니까? 당연히 주택을 매입하는 수요 보다는 임대를 선택한 수요가 증가했습니다. 그런데 말이죠. 저금리가 지속되다 보니 임대인들은 전세보다 월세를 선호하게 되었고, 임차인들은 가계의 부담이 적은 전세를 선호하면서 전세물량은 줄어들고 수요는 증가하다보니 전세주택이 급속도로 사라지게 됩니다. 특히 가계 수입이 줄어든 수요자가 중대형이나 대형 보다는 중소형에 몰리기 시작했고, 공급이 많지 않던 중소형의 전세가격이 급등하면서 매매가격과의 차이가 급격히 좁혀져 갔습니다.
이 시기에 낙찰된 물건 하나를 말씀 드리고자 합니다.
대구 수성구 신매동에 위치한 C 아파트.
제가 이 아파트를 투자 물건으로 선정한 이유는 교통이나 학군이 아니었습니다. 실제 C 아파트는 수성구에서도 외곽에 자리 잡고 있으며, 수성구 중심가에 비해 상대적으로 인프라가 열악합니다. 즉 A급 지역이 아니었죠. 그 당시 기준으로 연식이 15년 정도 되었고 지역 내에서 선호도가 좋은 아파트도 아니었습니다. 즉 A급 물건도 아니었습니다.
그런데 수성구 내 A급 아파트는 그 당시를 기점으로 이미 7~8개월 전부터 상당기간 빠른 속도로 매매가격이 상승하기 시작했습니다. C 아파트와 가격 격차가 벌어지기 시작했습니다. 물론 그 이후에도 A급 아파트의 가격 상승을 예상할 수 있었으나 투자금의 한계가 있는 투자자의 입장에서는 항상 수익률과의 싸움을 해야 합니다. 수익률 시뮬레이션 결과 A급 아파트보다 C 아파트를 결정하게 되었습니다.
만약 같은 기간 내에 2천만 원을 투자해 3천만 원을 얻을 수 있는 물건과 1천만 원을 투자해 2천만 원의 수익을 낼 수 있는 물건이 있다면 당연히 후자를 선택해야 합니다. 제가 C 아파트를 후자의 물건이라고 판단한 이유는 A급 아파트에 거주했던 사람들이 매매 및 전세가격의 상승으로 인해 부담을 느낀 일부 실수요자가 보다 저렴한 외곽 지역으로 이동하면서 외곽지역의 매물과 전세가 빠른 속도로 줄어들고 있었기 때문입니다. 그리고 이 정도의 물량상황은 A급 아파트가 가격을 상승하기 시작한 초기의 모습과 매우 흡사했습니다.
경기가 좋지 않은 상황에서 공급이 부족하면 저층 또는 탑층과 중간층의 가격이 점점 좁혀지고, 동일 지역 A급 물건과 C급의 가격의 갭도 줄어들게 됩니다. 그렇지만 사람들은 항상 학군, 교통, 생활 편의시설 등이 잘 갖춰진 A급 물건만을 찾기를 원합니다. 실거주 관점이라면 모를까 투자자의 관점이라면 반드시 버려야 할 선입견 중에 하나입니다.
실거주 물건은 나의 생활 터전이기 때문에 나열한 요소들을 체크해야 하지만, 투자 물건은 수익을 안겨 줄 수 있는 요건이 얼마나 많은지 여부를 체크해야 한다는 점에서 물건의 접근 방법 자체가 다릅니다. 그래서 저는 A급 물건보다 B급이나 C급 물건을 A급 또는 B급처럼 만들 수 있는 물건을 집중적으로 투자합니다.
C아파트는 100% 가까이 낙찰 되었습니다.
‘100% 낙찰?? 그럼 경매를 뭐 하러 하지? 매매로 계약하면 되지.’ 이렇게 생각하는 사람들도 분명 있을 것입니다. 그런데 매수하려고 해도 매물이 없다면 말이 달라지겠죠. 게다가 전세 물건도 이미 동이 났고, 심지어 전세 대기자까지 있었던 상황이었습니다. 이런 상황이 나중에 어떤 결과가 나타나는지 경험이 없는 초보자나 경험 없이 단순한 수치로만 물건을 평가하려고 하는 사람들에게는 이해할 수 없는 낙찰가일 수도 있습니다.
그 당시 C아파트의 매매가격은 9천만 원이었고, 전세가격은 7천 5백만 원이었으나 계약할 때는 이미 8천만 원에 전세를 놓아 실투금은 세금 등 모든 경비를 포함해 1200만 원정도가 들어갔습니다. 그리고 4년 뒤 1억 7천만 원에 매도를 했습니다. 바로 작년이었죠. 그럼 이렇게 매매가격이 상승한 이유는 뭘까요? 소액 부동산 투자자에게는 바로 그 원인을 아는 것이 중요합니다. 투자했던 결과에 대한 반성이나 피드백 없이 수익이 조금 발생했다고 자만하거나 손실이 났다고 바로 포기해 버린다면 그 부동산 투자자에게는 미래가 없습니다. 정확한 시장의 이해와 분석 그리고 이를 체계적으로 정리를 해야 다음에 비슷한 상황에서도 응용할 수 있는 능력이 생깁니다. 부동산 투자는 절대 똑같은 상황이 반복되지 않기 때문에 이러한 능력을 키우기 위해 결과에 대한 피드백이 매우 중요합니다.
쓰다 보니 칼럼이 너무 길어졌네요. 다음 칼럼에서는 광주 지역에서 투자했던 이야기를 통해 매매가격이 상승한 원인을 찾고, 2013년 이후부터 현재까지 수도권에서 어떻게 틈새 시장을 찾고 공략했으며, 앞으로 제가 생각하는 투자 전략은 무엇인지 말씀 드리도록 하겠습니다. 직장인들의 월급만으로 살아가기 어려운 요즘 경제적 자유를 얻기 위해 시간을 쪼개 고군분투하면서 소액 부동산재테크를 병행하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
오은석, 북극성부동산재테크 대표